Änderung der Zweckbestimmung im Wohnungseigentum bedarf auch bei einer Öffnungsklausel der Zustimmung aller Eigentümer
13. April 2019
Vollmachtsnachweis und Zurückweisungsrecht
29. April 2019
Alles anzeigen

Beschluss zur Abweichung von der Heizkostenverordnung

image_print

Der Fall zum Beschluss über eine von der Heizkostenverordnung abweichende Kostenverteilung

In der Eigentümerversammlung vom 22. März 2016 kam es zwischen den Wohnungseigentümern zu einer Diskussion über die Richtigkeit der Heizkostenabrechnung der Firma i., da auf zwei Wohneinheiten ein vergleichsweise hoher Anteil der Heizkosten entfiel.

Daraufhin beschlossen die Eigentümer, einen Sachverständigen für Heizungstechnik mit der Ermittlung der Ursachen zu beauftragen. Weiterhin wurde beschlossen: „Sofern sich keine verwertbaren Erkenntnisse durch den Sachverständigen ergeben, die sich auf die Heizkostenabrechnung auswirken, soll die Abrechnung für 2015 nach Wohnfläche erfolgen. Es werden Kosten von € 18.236,67 zugrunde gelegt.“

Mit Schreiben vom 22. Juni 2016 teilte die Verwalterin dem Kläger mit, dass sich durch die Überprüfung des Sachverständigen keine verwertbaren Erkenntnisse ergeben hätten, die sich auf die Heizkostenabrechnung auswirkten, und dass diese daher nach Wohnfläche erstellt worden sei. In der dem Schreiben beigefügten korrigierten Einzelabrechnung wurden zu Lasten des Klägers für das Abrechnungsjahr 2015 Energie- und Betriebskosten von 1.176,45 €, d.h. 539,20 € mehr als in der Abrechnung vom 7. März 2016, aufgeführt.

Weil die v.g. Beschlüsse bestandskräftig wurden, begehrte der Kläger nunmehr die Feststellung, dass die Beschlüsse nichtig sind und scheiterte damit beim BGH.

Abrechnung entgegen den Vorschriften der Heizkostenabrechnung ist nur anfechtbar, nicht hingegen nichtig.

Auch verbrauchsunabhängige Abrechnung ist nur anfechtbar – (c) Image(s) licensed by Ingram Image

 

Die Entscheidung des BGH zur Anfechtbarkeit bzw. Nichtigkeit von Beschlüssen, die von der Heizkostenverordnung abweichen.

Ein Beschluss, mit dem die Wohnungseigentümer im Einzelfall – bezogen auf eine konkrete Jahresabrechnung – von den Vorgaben der Heizkostenverordnung abweichen, ist nicht nichtig, sondern lediglich anfechtbar[Fußnote 1].

Die Begründung des BGH zur Rechtswidrigkeit eines Beschlusses zur Abweichung von der Heizkostenverordnung

Der BGH stellt zunächst fest, dass die verbrauchsunabhängige Abrechnung (allein nach der Wohnfläche) rechtswidrig ist, weil sie mangels Vorliegens der Voraussetzungen des Ausnahmetatbestands des § 9a Abs. 1 und 2 HeizkostenV gegen § 7 Abs. 1 Satz 1 Heizkostenverordnung verstößt[Fußnote 2].

Nichtigkeit des Beschlusses liegt hingegen nicht vor. Das begründet der Senat so:

Die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer für die Entscheidung über die Jahresabrechnung ergibt sich aus § 28 Abs. 5 WEG. Es liegt auch kein die Nichtigkeit begründender Verstoß gegen eine Rechtsvorschrift i.S. d. § 23 Abs. 4 Satz 1 WEG vor, »auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann«. Bei der Auslegung dieser Bestimmung sei zu berücksichtigen, dass nach der Konzeption des Wohnungseigentumsgesetzes Beschlüsse der Wohnungseigentümer trotz Mängeln grundsätzlich gültig sind, solange sie nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt sind.[Fußnote 3]

Unterbleibt eine fristgerechte Anfechtung, werden die Beschlüsse bestandskräftig. Damit soll das Vertrauen der Wohnungseigentümer in die Rechtsverbindlichkeit von Beschlüssen geschützt und erreicht werden, dass unter den Wohnungseigentümern alsbald Klarheit über die Rechtslage besteht und dass nicht Streitigkeiten über die Wirksamkeit von Beschlüssen das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander noch längere Zeit belasten. Die Nichtigkeit eines Beschlusses sei demgegenüber die Ausnahme und nur anzunehmen, wenn der Schutzzweck der verletzten Vorschrift dies erfordert. So liege es nicht, wenn die Wohnungseigentümer im Rahmen einer Jahresabrechnung, d. h. in einem Einzelfall, von den Vorgaben der Heizkostenverordnung abweichen. Hierfür spiele es auch keine Rolle, worin der Verstoß gegen die Vorgaben der Heizkostenverordnung bestehe.[Fußnote 4]

Fazit

Fehler in der Jahresabrechnung führen regelmäßig zwar zur Anfechtbarkeit eines Beschlusses und ebenso regelmäßig nicht zu dessen Nichtigkeit. Für eine Abrechnung besteht Beschlusskompetenz und die zeitlich begrenzte Beschlussanfechtungsmöglichkeit ist Garant dafür, dass nach Ablauf der Anfechtungsfrist sich die Wohnungseigentümer regelmäßig darauf verlassen können, dass der Beschluss gilt (also rechtmäßig geworden ist).


[Fußnote 1] BGH, Urteil vom 22. Juni 2018 – V ZR 193/17 

[Fußnote 2] BGH, a.a.O., Rz. 6 ff.

[Fußnote 3] BGH, a.a.O., Rz. 18.

[Fußnote 4] BGH, a.a.O., Rz. 18.

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.