Änderung der Zweckbestimmung im Wohnungseigentum bedarf auch bei einer Öffnungsklausel der Zustimmung aller Eigentümer

1. Der Fall zur Änderung der Zweckbestimmung

Die Klägerin ist Eigentümerin einer Wohnung, die Beklagten sind die übrigen Wohnungseigentümer. Die Gemeinschaft besteht aus acht Wohnungseigentümern. Die Teilungserklärung enthält eine Regelung, wonach den Wohnungseigentümern auch die kurzzeitige Vermietung ihrer Wohnungen (z.B. an Feriengäste) gestattet ist. Eine sogenannte Öffnungsklausel sieht vor, dass die Teilungserklärung mit einer Mehrheit von 75 % aller Miteigentumsanteile geändert werden kann. Mit einer solchen Mehrheit beschlossen die Wohnungseigentümer in einer Eigentümerversammlung, die Teilungserklärung dahingehend zu ändern, dass die Überlassung einer Wohnung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste, vor Ort befristet Tätige oder andere Mieter mit Unterkunftsbedürfnissen von kurzer Dauer sowie eine Nutzung als Werkswohnung nicht mehr zulässig ist.

2. Die Entscheidung des BGH zur Änderung der Zweckbestimmung aufgrund einer Öffnungsklausel

Der V. Senat hat entschieden[Fußnote 1], dass der Beschluss allein deshalb rechtswidrig ist, weil die Zustimmung des vom Verbot betroffenen Wohnungseigentümers fehlte. Weiterhin stellt der Senat fest, dass Vermietungsverbote in die Zweckbestimmung des Wohnungseigentums eingreifen und deshalb grundsätzlich nur mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer beschlossen werden können (sofern überhaupt Beschlusskompetenz vorliegt – hier: aufgrund der Öffnungsklausel).

Selbst bein einer Öffnungsklausel bedarf die Änderung der Zweckbestimmung der Allstimmigkeit

Wohnungsnutzung schließt auch die kurzzeitige Vermietung an wechselnde Gäste ein – (c) Image(s) licensed by Ingram Image

3. Die Begründung des BGH zu der Voraussetzung, eine Änderung der Zweckbestimmung aufgrund einer Öffnungsklausel beschließen zu dürfen.

Legt die Gemeinschaftsordnung als Zweckbestimmung Wohnen fest, umfasst die zulässige Nutzung auch die Vermietung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste.

Eine Öffnungsklausel beinhaltet jedoch zum Schutz der Minderheit fundamentale inhaltliche Schranken, die eine Mehrheitsentscheidung nicht überschreiten darf: Mehrheitsfeste Rechte der Sondereigentümer – wie die Zweckbestimmung des Sondereigentums – gehören dazu, weil eine Änderung oder Einschränkung die Nutzung des Sondereigentums in substanzieller Weise einschränkt. »Derartige Eingriffe bedürfen jedenfalls der Zustimmung des Eigentümers der Einehit, deren Zweckbestimmung geändert werden soll.«[Fußnote 2] Da schon diese fehlte, wurde der Beschluss aufgehoben.

Der V. Senat stellt aber sogleich auch klar, dass auch ein Mehrheitsbeschluss, dem der betroffene Wohnungseigentümer zustimmt, nicht ausreicht. Es bedarf immer der Zustimmung aller Wohnungseigentümer: »[…] ein […] Verbot kann nur mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer beschlossen werden. Denn es verengt die zuvor weite Zweckbestimmung der Einheiten und schränkt das in § 13 Abs. 1 WEG gewährleistete Recht jedes einzelnen Wohnungseigentümers, mit seinem Sondereigentum nach Belieben zu verfahren, dauerhaft in erheblicher Weise ein. Über die Nutzung des Sondereigentums darf aber soweit nichts anderes vereinbart ist […] der Sondereigentümer frei entscheiden, und er darf sich darauf verlassen, dass seine auf das Sondereigentum bezogenen Nutzungsbefugnisse nicht ohne sein Zutun eingeschränkt werden. Infolgedessen dürfen auch Vermietungen von besonders kurzer Dauer oder bestimmter Art – wie etwa die Vermietung als Ferien- oder Werkswohnung – nur mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer verboten werden; andernfalls entstünden im Übrigen erhebliche Abgrenzungs- und Wertungsprobleme.«[Fußnote 3]

4. Eigentümer sind auch ohne Änderung einer Zweckbestimmung nicht schutzlos

Der V. Senat stellt fest, dass die Einschränkung, die Zweckbestimmung eines Wohnungseigentums auch bei einer Öffnungsklausel nur allstimmig zu ändern, die anderen Eigentümer nicht der Schutzlosigkeit preisgibt: »Den übrigen Wohnungseigentümern stehen […] Rechtsschutzmöglichkeiten zur Verfügung. Was die Kurzzeitvermietung angeht, müssen damit einhergehende Störungen wie Überbelegung, fortwährende Verstöße gegen die Hausordnung oder Lärmbelästigungen durch Feriengäste nicht hingenommen werden; sie können einen Unterlassungsanspruch gemäß § 15 Abs. 3 WEG begründen.«[Fußnote 4]

5. Fazit der Entscheidung zu den Voraussetzungen der Änderung einer Zweckbestimmung

Die Änderung der Zweckbestimmung eines Sondereigentums ist auch bei einer Öffnungsklausel nur allstimmig möglich. Der Grund dafür liegt in dem in § 13 Abs. 1 WEG festgeschriebenen Recht, mit dem Sondereigentum nach Belieben zu verfahren (Sondereigentums ist echtes Eigentum im Sinne von § 903 BGB und Art. 14 GG).


[Fußnote 1] https://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=2990f37c183ab9757341e9adee1fd158&nr=94587&linked=pm&Blank=1, der Volltext der Entscheidung liegt noch nicht vor.

[Fußnote 2] a.a.O.

[Fußnote 3] a.a.O.

[Fußnote 4] a.a.O.