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5. Januar 2019
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Gemeinschaftsbezogene Rechte und Pflichten – Ausübungsbefugnis des Verbands

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1. Gemeinschaftsbezogene Rechte

 10 Abs. 6 Satz 3 WEG behandelt die Frage, was bei Rechten gilt, die die Wohnungseigentümer als Miteigentümer des gemeinschaftlichen Eigentums haben und bei Pflichten, die auf allen Wohnungseigentümern als Miteigentümer des gemeinschaftlichen Eigentums ruhen.

Dabei unterscheidet das Gesetz zwischen gemeinschaftsbezogenen Rechten und Pflichten und solchen Rechten und Pflichten, die lediglich gemeinschaftlich geltend gemacht werden können oder zu erfüllen sind (Ausübungsbefugnis).

Mithin muss dann, wenn es um das gemeinschaftliche Eigentum und auf dieses bezogene Rechte und Pflichten geht, geklärt werden, ob ein Recht gemeinschaftsbezogen ist. Das hat sich in der Praxis bei der Anwendung des WEG zu einem besonderen Problemfall entwickelt, weil beinahe zu jedem Recht in Bezug auf das gemeinschaftliche Eigentum unklar ist, ob es gemeinschaftsbezogen ist.

Waren Schadenersatzansprüche im Spiel, schien diese Frage geklärt zu sein: Solche Ansprüche waren bisher nach einhelliger Auffassung immer gemeinschaftsbezogen. Der BGH hat seine bisher vertretene Auffassung überraschend mit der Entscheidung vom 19.12.2018 (V ZR 328/17) aufgegeben, wenn Schadenersatzansprüche in Anspruchskonkurrenz zu Beseitigungsansprüchen (aus § 1004 BGB) stehen.

2. Keine generelle geborene Ausübungsbefugnis der Gemeinschaft für Schadenersatzansprüche

Für Schadensersatzansprüche, die auf die Verletzung des Gemeinschaftseigentums gestützt werden, besteht ausnahmsweise keine geborene, sondern lediglich eine gekorene Ausübungsbefugnis der Wohnungseigentümergemeinschaft, wenn und soweit sie in Anspruchskonkurrenz zu Beseitigungsansprüchen der Wohnungseigentümer aus dem Miteigentum an dem Grundstück gemäß § 1004 Abs. 1 BGB stehen; das gilt auch, soweit der Beseitigungsanspruch die Wiederherstellung des vorherigen Zustands umfasst (insoweit Aufgabe von Senat, Urteil vom 7. Februar 2014 – V ZR 25/13, NJW 2014, 1090 Rn. 17).

3. Der Fall zur Ausübungsbefugnis

Bei einem Beseitigungsanspruch besteht keine geborene Ausübungsbefugnis des Verbands

Anspruch auf Rückbau von baulichen Veränderungen ist Individualanspruch – Image(s) licensed by Ingram Image

Die Parteien sind Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Beklagte ließ insgesamt fünf Dachflächenfenster in das Satteldach des Hauses einbauen. Ein nachträglich gefasster Genehmigungsbeschluss der Wohnungseigentümer wurde durch rechtskräftiges Urteil für nichtig erklärt. Die klagenden Wohnungseigentümer verlangen nunmehr die Beseitigung der Dachflächenfenster und Wiederherstellung des vorherigen Zustands.

Am 25. Juli wurde 2017 folgender Beschluss gefasst:

„Die Gemeinschaft zieht die Geltendmachung der wegen des Einbaus von fünf Dachflächenfenstern bestehenden Rückbauansprüche der übrigen Eigentümer gegen die [Beklagte] an sich. Unberührt bleibt die Geltendmachung bestehender Schadensersatzansprüche durch die Gemeinschaft wegen des Einbaus der Fenster.“

Auf die dagegen gerichtete Anfechtungsklage der Kläger hat das Amtsgericht festgestellt, dass der Beschluss vom 25. Juli 2017 nichtig ist. Die Beklagte hat Berufung eingelegt, über die bislang nicht entschieden worden ist.

Eine auf den Rückbau gerichtete Klage hat die Gemeinschaft nicht erhoben.

In dem vorliegenden Verfahren hat das Amtsgericht die Beklagte antragsgemäß verurteilt, die Dachflächenfenster zu beseitigen und den vorherigen Zustand wiederherzustellen. Auf ihre Berufung hat das Landgericht das Urteil aufgehoben und die Klagen abgewiesen. Das LG hat das im Kern damit begründet, dass die Kläger nicht prozessführungsbefugt seien und die geborene Ausübungsbefugnis der Gemeinschaft zustehe.

Der BGH hat die Entscheidung des LG aufgehoben, weil seiner Ansicht nach in diesem Fall keine geborene Ausübungsbefugnis der Wohnungseigentümergemeinschaft besteht.

4. Begründung zur fehlenden Ausübungsbefugnis der Gemeinschaft

Zunächst verabschiedet sich der Senat von seiner Rechtsprechung (Urteil vom 07.02.2014 – V ZR 25/13), mit der er bezüglich der Wiederherstellung eine geborene Ausübungsbefugnis der Wohnungseigentümergemeinschaft angenommen hatte.

Der Senat meint: Eine geborene Ausübungsbefugnis kommt nur dann in Betracht, wenn schutzwürdige Belange der Wohnungseigentümer oder des Schuldners an einer einheitlichen Rechtsverfolgung das grundsätzlich vorrangige Interesse des Rechtsinhabers, seine Rechte selbst und eigenverantwortlich auszuüben und prozessual durchzusetzen, deutlich überwiegen. Nach der Interessenlage muss ein gemeinschaftliches Vorgehen erforderlich sein. Dagegen genügt es bei der gekorenen Ausübungsbefugnis, dass die Rechtsausübung durch den Verband förderlich ist (Rz. 11).

Bei Unterlassungs- oder Beseitigungsansprüchen sei ein gemeinschaftliches Vorgehen nicht erforderlich (Rz. 12).

Es sei daher zu klären, wer die Ansprüche der Wohnungseigentümer bei Anspruchskonkurrenz von § 1004 BGB (Beseitigungsanspruch) und Schadenersatzansprüchen geltend machen darf.

Nach Ansicht des V. Senat spricht für eine nur gekorene Ausübungsbefugnis vor allem, »dass andernfalls die an sich erwünschte Möglichkeit der Rechtsverfolgung des einzelnen Wohnungseigentümers erheblich beeinträchtigt wäre. Bauliche Veränderungen oder ein rechtswidriger Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums werden häufig nicht alle Wohnungseigentümer gleichermaßen betreffen. […]. Vielmehr ist es interessengerecht, dass einzelne Wohnungseigentümer die ihnen zustehenden Ansprüche solange durchsetzen können, wie eine gemeinschaftliche Rechtsverfolgung nicht mehrheitlich beschlossen worden ist.« (Rz. 14).

Dem Einwand, dass mit dieser Sichtweise das grundsätzlich vom Verband auszuübende Wahlrecht zwischen Naturalrestitution und Geldersatz vereitelt wird, begegnet der BGH mit dem Hinweis, dass für einen Anspruch aus § 1004 BGB ein solches Wahlrecht gar nicht besteht; geschuldet ist die Beseitigung der Beeinträchtigung (Rz. 16).

5. Fazit zur Ausübungsbefugnis

  • Bei (reinen) Schadenersatzansprüche bleibt es dabei, dass dem Verband die geborene Ausübungsbefugnis zusteht.
  • Bei Unterlassung- und Beseitigungsansprüchen besteht keine geborene Ausübungsbefugnis des Verbands, weil ein gemeinschaftliches Vorgehen nicht erforderlich ist.
  • Bestehen sowohl Schadenersatz- als auch Unterlassungs- und Beseitigungsansprüche besteht keine geborene Ausübungsbefugnis des Verbands, weil sonst die erwünschte Möglichkeit der Rechtsverfolgung des einzelnen Wohnungseigentümers erheblich beeinträchtigt wäre.
  • Gleichwohl kann der Verband die Ansprüche durch Mehrheitsbeschluss insgesamt an sich ziehen (gekorene Ausübungsbefugnis, vgl. dazu auch diesen Blogbeitrag). Solange das (Heranziehen) nicht erfolgt ist, sei es wünschenswert und interessensgerecht, dass die einzelnen Wohnungseigentümer die Ansprüche (selbst) durchsetzen.

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