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Rauchwarnmelder

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Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer zum Einbau und zur Wartung von Rauchwarnmeldern

Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass Wohnungseigentümer bei Bestehen einer entsprechenden landesrechtlichen Pflicht (hier konkret in NRW) den (zwingenden) Einbau und die Wartung von Rauchwarnmeldern durch die Gemeinschaft in allen Wohnungen wirksam beschließen können. Das gilt auch dann, wenn dadurch Wohnungen einbezogen werden, in denen Eigentümer bereits Rauchwarnmelder angebracht haben.

Die Beschlusskompetenz umfasst auch die Entscheidung über eine regelmäßige Kontrolle und Wartung der Rauchwarnmelder.

Nach § 49 Abs. 7 Satz 4 BauO NRW (alte Fassung!) hat zwar der unmittelbare Besitzer und nicht der Eigentümer die Betriebsbereitschaft sicherzustellen. Das hindert die Wohnungseigentümer aber nicht, eine einheitliche Wartung und Kontrolle der neu eingebauten Rauchwarnmelder durch eine Fachfirma zu beschließen (BGH, Urteil vom 7. Dezember 2018 – V ZR 273/17).

Rauchwarnmelder können Leben retten

Beschluss zum Einbau und zur Wartung von Rauchwarnmeldern entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung

Der Beschluss entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung. Indem der Einbau und die Wartung von Rauchwarnmeldern für das gesamte Gebäude einheitlich umgesetzt wird, wird ein hohes Maß an Sicherheit gewährleistet.

Durch die einheitliche Anschaffung und die einheitliche Regelung der Wartung und Kontrolle kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sicherstellen, dass die Rauchwarnmelder den einschlägigen DIN-Normen entsprechen und durch qualifiziertes Fachpersonal installiert und gewartet werden.

Eine solche Regelung „aus einer Hand“ minimiert zudem versicherungsrechtliche Risiken.

Es entspricht regelmäßig billigem Ermessen, wenn die Wohnungseigentümer diesen Interessen den Vorzug geben gegenüber den Interessen solcher Eigentümer, die in ihren Wohnungen bereits eigene Rauchwarnmelder betreiben und deshalb von einer einheitlichen Regelung ausgenommen werden möchten. Individuelle Lösungen führen insbesondere in größeren Wohnungseigentumsgemeinschaften zur Unübersichtlichkeit und zu einem erheblichen Mehraufwand für den Verwalter bei der Prüfung, ob im jeweiligen Einzelfall die Einbau- und Wartungspflicht erfüllt und der Nachweis darüber geführt ist. Wie ein solcher Nachweis aussehen soll, ist zudem unklar. Das kann zu Lücken in der Gebäudesicherheit führen.

Aber auch in kleineren Gemeinschaften ist das den Wohnungseigentümern eingeräumte Ermessen nicht überschritten, wenn die Gemeinschaft den praktikabelsten und sichersten Weg zur Erfüllung der Pflicht zum Einbau und zur Wartung von Rauchwarnmeldern wählt. Demgegenüber ist die finanzielle Mehrbelastung des Wohnungseigentümers, der seine Wohnung bereits mit Rauchwarnmeldern ausgestattet hat, gering.

Damit hat der BGH eine weitere Streitfrage entschieden, die bisher nicht einheitlich beurteilt wurde. Vgl. hierzu auch:

 

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