Baumaßnahme im Wohnungseigentum – Verschattungsanlage
28. Oktober 2018
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Gewerbliche Tätigkeit erlaubt Imbiss und Würstchenbude

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Gewerbliche Tätigkeit erlaubt Imbiss und Würstchenbude

Das LG Berlin[Fußnote 1] hat entschieden:

Die Zweckbestimmung erlaubt den Betrieb eines Imbisses bzw. einer Wurstbude, wenn die Teilungserklärung die gewerbliche Betätigung erlaubt.

Auch die Anbringung einer Werbetafel an der Außenfassade ist jedenfalls dann zulässig, wenn der Verwalter nach der Teilungserklärung befugt ist, eine Genehmigung dafür zu erteilen und diese erteilt hat.

Erlaubt die Teilungserklärung die gewerbliche Betätigung, ist der Betrieb eines Imbisses oder einer Würstchenbude zulässig.

Teileigentum | Fehlt eine Nutzungsbeschränkung, ist eine Würstchenbude bzw. ein Imbiss zulässig – Image(s) licensed by Ingram Image

Der Fall zur gewerblichen Tätigkeit

Der Eigentümer einer Sondereigentumseinheit, für die die Teilungserklärung eine Nutzung als »Wohnungs- und Teileigentum« erlaubt, betreibt in seiner Einheit einen Imbiss und Wurstwarenverkauf. Im Bereich des EG und des 1. OG hat er nach Genehmigung durch den Verwalter Werbeschilder an der Fassade angebracht. Ob die Nutzung der Einheit durch Geruchsbelästigungen über das in § 14 Nr. 1 hinzunehmende Maß hinaus stört, ist strittig.

In der Teilungserklärung ist weiterhin bestimmt, dass es zur Ausübung eines Gewerbes oder eines Berufes in der Wohnung der schriftlichen Einwilligung des Verwalters bedarf, jedoch nicht für die Nutzung einer Teileigentumseinheit im Rahmen von deren Zweckbestimmung. Ferner regelt die Teilungserklärung, dass u.a. Schilder und Reklameeinrichtungen nur mit Einwilligung des Verwalters angebracht werden dürfen.

Begründung im Hinblick auf die Nutzungsberechtigung

Das LG liegt ganz auf der Linie des BGH. Nach der Teilungserklärung ist auch die Nutzung zu gewerblichen Zwecken zulässig. Die Nutzung als Imbiss, Verkaufstelle für Wurstwaren und zum Betrieb eines Cateringservices steht nicht im Widerspruch zur erlaubten Tätigkeit. Ist nämlich die Nutzung des Sondereigentums nicht durch eine Zweckbestimmung (z. B. als Laden,als Praxis) begrenzt, bedeutet das, dass jede zweckentsprechende Nutzung (also alles, was nicht dem Wohnen dient) erlaubt und von den übrigen Eigentümern hinzunehmen ist.

Begründung im Hinblick auf die behauptete Störung durch Geruchsimmissionen

Zwar sei, so das LG, die Duldungspflicht der Miteigentümer im Falle einer zweckentsprechenden Nutzung von Räumen nicht grenzenlos. Die Duldungspflicht ende erst, wenn die konkrete Ausgestaltung der Nutzung die übrigen Wohnungseigentümer in einem nach § 14 Nr. 1 WEG nicht mehr hinzunehmenden Maße beeinträchtigt. Selbst wenn Geruchsimmissionen das nach § 14 Nr. 1 WEG hinzunehmende Maß überschreiten, kann vom Störer nicht ohne Weiteres verlangt werden, dass er den Betrieb einstellt. Wie und auf welche Weise er die beanstandete Störung beseitigt, hat der Störer allein zu entscheiden.[Fußnote 2]

Fazit aus der Entscheidung zur Nutzung von Teileigentum

  • Ist Teileigentum begründet, darf der Teileigentümer, sofern die Vereinbarung keine Nutzungsbeschränkung enthält, diese zu jedem Zweck nutzen, der nicht zum Wohnen gehört.
  • Gehen von der Nutzung Störungen aus, die das hinzunehmende Maß nach § 14 Nr. 1 WEG überschreiten, führt das (noch) nicht dazu, dass die Nutzung unzulässig ist. Es ist vielmehr Aufgabe des Eigentümers, die unzulässige Störung zu beseitigen. Wie er das macht, ist grundsätzlich seine Sache.

[Fußnote 1] LG Berlin, Urteil vom 11.09.2018, GE 2018, 1407 ff. 

[Fußnote 2] Es bleibt grundsätzlich [dem Störer] überlassen, auf welchem Weg er die […] Eigentumsbeeinträchtigung abwendet (Senat, BGHZ 120, 239, 248; Urt. v. 17. Dezember 1982, V ZR 55/82, NJW 1983, 751, 752; vgl. auch Senat, BGHZ 111, 63, 72; Urt. v. 11. November 1983, V ZR 231/82, NJW 1984, 1242, 1243). Dies hat seinen Grund in der Überlegung, dass die Rechte des Störers nicht weitergehend eingeschränkt werden sollen, als dies der Schutz des Berechtigten vor Beeinträchtigungen seines Eigentums erfordert (Senat, BGHZ 67, 252, 253), so der BGH in seiner Entscheidung vom 12.12.2003, V ZR 98/03, S. 10. 

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