Änderung des Verteilungsschlüssels durch Mehrheitsbeschluss
21. Oktober 2018
Gewerbliche Tätigkeit erlaubt Imbiss und Würstchenbude
23. November 2018
Alles anzeigen

Baumaßnahme im Wohnungseigentum – Verschattungsanlage

image_print

Der Fall zur Baumaßnahme Verschattungsanlage

Der BGH hat sich in seiner Entscheidung vom 20.07.2018 (V ZR 56/17)[Fußnote 1] grundlegend zu Baumaßnahmen im Wohnungseigentum geäußert. Dabei hat er die bisherige Rechtsprechung ausdrücklich bestätigt. Der Senat hat aber auch neue Gesichtspunkte in der Entscheidung angesprochen.

Weil es zum Verständnis der Entscheidung hilfreich ist, hier zunächst der vollständige Sachverhalt:[Fußnote 2]

Die Parteien sind Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Zu der in Brandenburg gelegenen Anlage gehört, soweit hier von Interesse, ein Mehrfamilienhaus. Die Kläger sind Sondereigentümer der Wohneinheit Nr. 2, die Beklagten sind Sondereigentümer der Einheiten Nr. 1, Nr. 3 und Nr. 4. Unter Nr. 5 der Teilungserklärung vom 24. Oktober 2003 wird auf die Baubeschreibung vom 16. Mai 2003 Bezug genommen, die der Teilungserklärung als Anlage 4 beigefügt ist. Hierin heißt es u.a.:

„5. Außenfassade Straßenseite: Auf die Außenfassade wird ein mineralisches Wärmedämmverbundsystem mit eingefärbtem Glattputz aufgebracht Hofseite: Pfosten Riegelkonstruktion aus BSH zur Aufnahme der beweglichen und feststehenden Verglasungen

7. Balkone, Terrassen Balkonfertigteile aus Stahlrahmenkonstruktion mit Holzauflage

(nach Angaben des Architekten)“

Der Errichtung des Gebäudes durch den Bauträger im Jahr 2004 lag eine Baugenehmigung vom 16. Dezember 2003 zugrunde, deren Bestandteil eine „Allgemeine Baubeschreibung“ war. Dort heißt es unter Ziff. 1.2 „Entwurfsansatz“ u.a.:

„…Der großzügig nach Südosten geöffneten Fassade sind Terrassen und Wintergärten vorgelagert, so dass unterschiedlichste Räume in diesen Freibereichen entstehen können. Dazu gibt es im vorgelagerten Stahlrahmen noch Jalousien zur Verschattung. Im Gegensatz dazu ist die leicht gefaltete und mit einem mineralischen farbigen Putz versehene Straßenfassade sehr geschlossen. Die Fenster liegen bündig in der Fassade und öffnen sich nach außen.“

Ein Einbau von Jalousien in den vorgelagerten Stahlrahmen erfolgte nicht. Die Kläger erwarben ihre Wohneinheit mit Bauträgervertrag vom 17. September 2004. In dem Vertrag heißt es, dass für die zu errichtenden Gebäude die in der Teilungserklärung vom 24. Oktober 2003 enthaltenen Pläne und die Baubeschreibung gelten und sich die Bauverpflichtung hierauf und auf die der Teilungserklärung beigefügten Pläne bezieht. Eine Verschattungsanlage wird nicht erwähnt. Auf die Erteilung der Baugenehmigung und darauf, dass die Kläger eine Kopie verlangen können, wird hingewiesen.

In der Eigentümerversammlung am 1. Juni 2012 wurde ein Mehrheitsbeschluss gefasst, wonach den Eigentümern gestattet wurde, an ihren Türen und Fenstern hofseitig fach- und sachgerechte Jalousien, Lamellen und feste Verschattungen zu installieren. Angebote zur technischen Lösung sollten von dem Verwalter eingeholt werden. Über die Ausführung und Realisierung sollte nach Angebotsvorlage durch Beschluss entschieden werden. Im September 2013 ließen die Beklagten jeweils an der vorgelagerten Stahlbaukonstruktion der Hofseite ihrer Wohnungen Außenjalousien anbringen.

Das Amtsgericht hat die auf Beseitigung der Jalousien und Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten gerichtete Klage abgewiesen. Die hiergegen gerichtete Berufung der Kläger ist ohne Erfolg geblieben. Mit der von dem Landgericht zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Beklagten beantragen, verfolgen die Kläger ihre Klageanträge weiter. Der V. Senat hat nicht entschieden, sondern die Sache an das vorlegenden LG Frankfurt/Oder zurückverwiesen.

BGH formuliert Anforderungen an die Anbringung von Verschattungssystemen

Verschattungssysteme als bauliche Maßnahme – Image licensed by Ingram Image

Hinweise des BGH zu der Baumaßnahme »Verschattungsanlage«

Rechtswidrige, aber bestandskräftig gewordenen Beschlüsse über bauliche Veränderungen, sind nicht nichtig.

Die Eigentümer, die nachträglich eine Verschattungsanlage eingebaut haben, sind zum Rückbau nicht verpflichtet, wenn der Beschluss über die Genehmigung der Ausführung der Maßnahme rechtskräftig geworden ist. Dann sei über das »Ob« der Maßnahme wirksam beschlossen worden. Der Umstand, dass einer baulichen Veränderung nicht alle nachteilig betroffenen Wohnungseigentümer zugestimmt haben, ist nicht (mehr) erheblich, weil die fehlende Zustimmung nicht zur Nichtigkeit, sondern lediglich zur Anfechtbarkeit des Beschlusses führt.[Fußnote 3]

Erstmalige Herstellung ist eine Maßnahme der Instandsetzung

Die Verschattungsanlage muss auch dann nicht zurückgebaut werden, wenn sie aufgrund der Erfüllung öffentlich-rechtlicher Anforderungen an das gemeinschaftliche Eigentum zur erstmaligen Herstellung des Gemeinschaftseigentums gehört. Das ist etwa dann der Fall, wenn die Verschattungsanlage aufgrund der zum Zeitpunkt der Bauerstellung gültigen Energieeinsparverordnung vorgeschrieben war.[Fußnote 4]

Maßgeblichkeit der Baubeschreibung bzw. des Erwerbsvertrags bei Ausstattungsmerkmalen

Der V. Senat hat die Frage, was gilt, wenn die Ausstattungsmerkmale der Baubeschreibung bzw. des Erwerbsvertrags über die Teilungserklärung hinausgehen, ausdrücklich offengelassen.

Der Senat weist darauf hin, dass in der Rechtsprechung und Literatur die Auffassung vertreten werde, dass zu dem Bereich der erstmaligen Herstellung eines ordnungsgemäßen Zustands des Gemeinschaftseigentums auch diejenigen Ausstattungsmerkmale gehören, die in den Baubeschreibungen der schuldrechtlichen Erwerbsverträge enthalten sind. In den geschlossenen Bauträgerverträgen wurde hinsichtlich des Bausolls nur auf die der Teilungserklärung beigefügte Baubeschreibung verwiesen. Dort sei die Anbringung von Außenjalousien gerade nicht vorgesehen gewesen.[Fußnote 5] Diese Frage sei hier auch nicht entscheidungserheblich.

Verschattungssystem als Modernisierungsmaßnahme

Falls die Erstellung der Verschattungssysteme als Modernisierungsmaßnahme zu qualifizieren sei und das nach § 22 Abs. 2 WEG erforderliche Mehrheitserfordernis erfüllt werde, könnten die Kläger nur dann Erfolg mit der Beseitigungsklage haben, wenn sie »unbillig beeinträchtigt würden«. Diese Schwelle sei wesentlich höher als der bloße Nachteil bei baulichen Veränderungen. Unbillig in diesem Sinne können nur solche Nachteile sein, »die über einen Nachteil i.S.d. § 22 Abs. 1 i.V.m. § 14 Nr. 1 WEG hinausgehen und bei wertender Betrachtung und in Abwägung mit den mit der Modernisierung verfolgten Vorteilen einem verständigen Wohnungseigentümer zumutbarer Weise nicht abverlangt werden dürfen«.[Fußnote 6]

Zum Nachteilsbegriff einer baulichen Veränderung (hier: Verschattungsanlage)

Der Einbau der Verschattungssysteme könne sich aber auch als rechtmäßig erweisen, wenn mit dem Einbau kein Nachteil verbunden sei, der »über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus« (§§ 22 I, 14 I WEG) verbunden sei. Auch das sei von den Vorinstanzen nicht geklärt worden.[Fußnote 7] Im konkreten Fall könnten die großen, süd-östlich ausgerichteten Fenster eine Verschattungsanlage und die damit verbundenen Nachteile als unvermeidlich erscheinen lassen. Das hätte zur Folge, dass die Zustimmung der »benachteiligten Eigentümer« nicht notwendig ist.

Konsequenzen aus der Entscheidung zur Verschattungsanlage[Fußnote 8]

  • Ein Anspruch auf Duldung einer Verschattungsanlage kann sich unter dem Gesichtspunkt der ordnungsgemäßen Erstherstellung ergeben, wenn sie öffentlich-rechtlich vorgeschrieben ist. Dieses Erfordernis kann sich auch auf der Grundlage der Energieeinsparverordnung ergeben.
  • Allein aus einer der Baugenehmigung zugrunde liegenden Baubeschreibung erwähnten Verschattungsanlage als Ausstattungsmerkmal ergibt sich keine öffentlich-rechtliche Verpflichtung zur Erstellung dieser Anlage.
  • Ein Mehrheitsbeschluss über eine bauliche Veränderung, der nicht alle nachteilig betroffenen Wohnungseigentümer zugestimmt haben, ist nicht nichtig.
  • Bei der Beantwortung der Frage, ob ein Nachteil gem. § 14 I WEG über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgeht, können auch bauliche Besonderheiten der Wohnanlage zu berücksichtigen sein; hier: große, nach Südosten ausgerichtete Fenster, die ein besonderes Interesse an einer Verschattungsanlage begründen können.

[Fußnote 1] Fundstelle: Entscheiddungsdatenbank des BGH 

[Fußnote 2] BGH, Urteil vom 20.07.2018, V ZR 5/17, a.a.O., Rzn 1 bis 4. 

[Fußnote 3] BGH, a.a.O., Rz. 21; die Vorinstanzen hatten keine Feststellung dazu getroffen, ob der Beschluss bestandskräftig geworden ist. 

[Fußnote 4] BGH, a.a.O, Rz. 15, 18; auch dazu hatten die Vorinstanzen keine Feststellung getroffen. 

[Fußnote 5] BGH, a.a.O., Rz. 18. 

[Fußnote 6] BGH, a.a.O., Rz. 29. 

[Fußnote 7] BGH, a.a.O., Rz. 28. 

[Fußnote 8] Vgl. dazu auch Entscheidungsabdruck in ZWE 2018, S. 411. 

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.

Durch die weitere Nutzung der Seite stimmen Sie der Verwendung von Cookies zu. Informationen dazu enthält die Datenschutzerklärung. Weitere Informationen

Die Cookie-Einstellungen auf dieser Website sind auf "Cookies zulassen" eingestellt, um das beste Surferlebnis zu ermöglichen. Wenn du diese Website ohne Änderung der Cookie-Einstellungen verwendest oder auf "Akzeptieren" klickst, erklärst du sich damit einverstanden.

Schließen