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Änderung des Verteilungsschlüssels durch Mehrheitsbeschluss

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1. Voraussetzungen für die Änderung des Verteilungsschlüssels durch Mehrheitsbeschluss

Die Wirksamkeit eines Mehrheitsbeschlusses zur Änderung des Kostenverteilungsschlüssels setzt voraus, dass die Wohnungseigentümer die entsprechende Kompetenz besitzen, die sich entweder aus dem Gesetz oder aus einer Vereinbarung (Öffnungsklausel) ergeben kann (§ 10 Abs. 2 Satz 2 WEG).[Fußnote 1] Liegt die erforderliche Kompetenzzuweisung nicht vor, ist ein dennoch gefasster Beschluss nichtig.[Fußnote 2]

Eine wirksame Änderung des geltenden Verteilungsschlüssels gemäß § 16 Abs. 3 WEG setzt voraus, dass aus dem Beschluss hinreichend konkret hervorgeht, dass die Wohnungseigentümer das Bewusstsein hatten, eine Änderung der bisherigen Kostenverteilung für künftige Abrechnungen zu beschließen (Transparenzgebot).[Fußnote 3]

2. Der Fall zur Änderung des Verteilungsschlüssels

Der Entscheidung lag folgender (verkürzter) Sachverhalt zu Grunde: Die Wohnungseigentümer schlossen am 15.09.2009 einen Vertrag über die technische Betreuung des gemeinschaftlichen Eigentums, indem die Kostenverteilung abweichend von der Teilungserklärung geregelt wurde.

In der Eigentümerversammlung vom 04.12.2015 beschlossen die Eigentümer, die Verteilung der Kosten für die technische Betreuung im Jahr 2011 auf der Grundlage des v.g. Vertrags.

Dieser Beschluss wurde angefochten, die Vorinstanz hob den Beschluss auf, der BGH bestätigt die Beschlussaufhebung.

3. 3. Entscheidungsgründe zur beschlossenen Änderung der Kostenverteilung

Der Senat untersucht zunächst die Grundlage für eine Beschlusskompetenz (die Teilungserklärung enthielt diesbezüglich keine Öffnungsklausel). Er kommt zu dem Ergebnis, dass § 21 Abs. 7 WEG nicht einschlägig ist, weil Kosten für die technische Betreuung keine Kosten für eine besondere Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums darstellen und auch kein besonderer Verwaltungsaufwand vorliege.[Fußnote 4]

Die Kompetenz zur Änderung des Kostenverteilungsschlüssels könne sich allerdings aus § 16 Abs. 3 WEG (Betriebskosten des gemeinschaftlichen Eigentums) ergeben.

Der Senat stellt zunächst klar, dass das nur dann gelte, wenn es sich bei dem Vertrag über die technische Betreuung nicht um einen sog. »Vollwartungsvertrag« handele. Enthielte der Vertrag zur technischen Betreuung über die laufenden Wartungs- und Pflegemaßnahmen auch Instandhaltungsmaßnahmen, könnten diese Kosten nicht auf der Grundlage des § 16 Abs. 3 WEG abweichend vom allgemeinen Verteilungsmaßstab verteilt werden.[Fußnote 5]

Zur Beschlusskompetenz gem. § 16 Abs. 3 WEG

§ 16 Abs. 3 eröffnet keine Beschlusskompetenz für die Änderung des Verteilungsschlüssels von Instandhaltungskosten (z. B. bei einem Vollwartungsvertrag)

Da die Vorinstanzen dazu keine Feststellungen getroffen hatten, wäre eine Zurückverweisung notwendig gewesen. Dazu kam es nicht, weil der Senat den Beschluss jedenfalls aus den Gründen des Leitsatzes für ungültig erklären konnte.

Nur dann, wenn die Wohnungseigentümer das Bewusstsein haben, eine Änderung der bisherigen Kostenverteilung für künftige Abrechnungszeiträume zu beschließen und dies auch aus dem Beschluss konkret hervorgehe, wäre der Beschluss – mit der erwähnten Einschränkung bezüglich der Instandhaltungskosten – auf der Grundlage von § 16 Abs. 3 WEG möglich gewesen.

Diese Klarstellung ist nach Ansicht des V. Senats notwendig, weil nur so die erforderliche Transparenz sichergestellt sei. Denn nur so sei für einen Sonderrechtsnachfolger durch Einsicht in die Beschlusssammlung die erfolgte Änderung der Kostenverteilung klar ersichtlich.[Fußnote 6]

4. Fazit zu den Anforderungen an die Änderung des Kostenverteilungsschlüssels

  • Die Wohnungseigentümer müssen die Kompetenz besitzen, die Änderung eines Kostenverteilungsschlüssels zu beschließen. Diese kann sich entweder aus dem Gesetz oder aus einer Vereinbarung (Öffnungsklausel) ergeben.
  • § 16 Abs. 3 WEG eröffnet keine Kompetenz, eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels für Instandhaltungsmaßnahmen zu beschließen. Das hat Bedeutung bei sog. Vollwartungsverträgen (die z. B. auf Aufzugswartungen nicht unüblich sind).
  • Aus einem Mehrheitsbeschluss über die gesetzlich zulässige Änderung des Kostenverteilungsschlüssels muss sich hinreichend deutlich ergeben, dass die Wohnungseigentümer das Bewusstsein haben, den Verteilungsschlüssel ändern zu wollen. Enthält ein Vertrag eine Regelung, die eine Änderung des Verteilungsschlüssels vorsieht, dürfte der Beschluss über den Vertrag allein nicht ordnungsgemäß die Änderung der Kostenverteilung regeln. Das hat u. a. auch Bedeutung für oftmals in Verwalterverträgen vorgesehenen Änderungen der Kostenverteilungsschlüssel. 
  • Unklar bleibt bei der Entscheidung aber, was gilt, wenn ein entsprechender Beschluss unangefochten bleibt. Dann dürfte die Änderung wirksam beschlossen sein, weil keine Nichtigkeit vorliegt.

 

[Fußnote 1] BGH, Urteil vom 08.06.2018, V ZR 195/17, DWW 2018, 307 mit Hinweis auf BGH V ZR 315/13

[Fußnote 2] BGH, a.a.O. 

[Fußnote 3] BGH, a.a.O., Leitsatz, mit Hinweis auf V ZR 65/11, V ZR 202/09

[Fußnote 4] BGH, a.a.O., S. 307. 

[Fußnote 5] BGH, a.a.O., S. 307 mit Hinweis auf Bärmann/Becker, WEG, 13. Auflage, § 16 Rn. 92. 

[Fußnote 6] BGH, a.a.O., S. 308. 

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