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Verbandshaftung für Werkunternehmer?

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Kein Schadenersatzanspruch eines durch einen Werkunternehmer geschädigten Wohnungseigentümers gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft (keine Verbandshaftung)[Fußnote 1]

Der Fall zur Verbandshaftung für einen Auftragnehmer

Grundlage des Streits war eine Schadenersatzforderung eines Wohnungseigentümers wegen erlittenen Mietausfalls infolge der Durchfeuchtung seiner Wohnung gegenüber dem Verband Wohnungseigentümergemeinschaft. Den Anspruch begründete der Kläger damit, dass der Verband für den Auftragnehmer als Erfüllungsgehilfe einzustehen habe (Verbandshaftung?).

Die Entscheidung des BGH zur Haftung des Verbands

Handwerker, Bauleiter oder Architekten, die der Verwalter zur Durchführung einer beschlossenen Sanierung im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft beauftragt, sind im Verhältnis zu den einzelnen Wohnungseigentümern nicht Erfüllungsgehilfen des Verbands im Sinne von § 278 Abs. 1 BGB. Für Schäden, die solche Auftragnehmer schuldhaft am Sondereigentum verursachen, haftet regelmäßig nicht die Wohnungseigentümergemeinschaft, sondern der Schädiger aufgrund der Verletzung von Pflichten aus einem Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter.[Fußnote 2]

Keine Verbandshaftung

Verursacht der Handwerker einen Schaden im Sondereigentum, haftet dieser und nicht der Verband | Image licensed by Ingram Image

Aufgabe der bisherigen Rechtsprechung

Der V. Senat hatte mit seiner Entscheidung vom 22.04.1999 entschieden, dass die Pflicht zur ordnungsgemäßen Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums auch die notwendige Werkleistung einschließt. Unterliefen, so der Senat damals, dem Werkunternehmen Fehler, die zu Schäden am Sondereigentum führten, so hatten die Wohnungseigentümer hierfür gem. § 278 BGB einzustehen.[Fußnote 3] Diese Auffassung, so der V. Senat heute, »kann aber nach der jetzigen Rechtslage nicht mehr fortgeschrieben werden«.[Fußnote 4] Das begründet er damit, dass zum Zeitpunkt der Entscheidung die Wohnungseigentümer bei Durchführung eines Beschlusses Auftraggeber von Architekten, Bauleitern und Handwerkern waren.

Die neue Sichtweise des BGH zur Haftung des Verbands

Auftraggeber von Bauleistungen (jedenfalls spätestens seit der Novelle des WEG zum 01.07.2007) ist der teilrechtsfähige Verband und nicht die Wohnungseigentümer. Der Auftragnehmer, den der Verwalter im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft beauftragt, ist im Verhältnis zu den einzelnen Wohnungseigentümern nicht Erfüllungsgehilfe des Verbands. Das würde nämlich, so der Senat, voraussetzen, dass die Handlung, die der Gehilfe vorgenommen hat, objektiv zum Pflichtenkreis des Schuldners, also des Verbands, gehört.[Fußnote 5] Daran fehlt es.

Der Verband erfüllt mit der Erteilung des Auftrags in Durchführung eines Sanierungsbeschlusses keine eigene Pflicht. Vielmehr trifft die Pflicht zur Durchführung von Beschlüssen der Wohnungseigentümer den Verwalter.[Fußnote 6]

Werden bei der Durchführung von Sanierungsarbeiten – beauftragt für das gemeinschaftliche Eigentum – Schäden an dem Sondereigentum verursacht, ist der Verwalter »zunächst [nur] verpflichtet, geäußerten Bedenken nachzugehen, ggf. Fachleute hinzuziehen und vor allem für die Behebung der Schadensursache im Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums zu sorgen.[Fußnote 7]

Für Schäden, die der Auftragnehmer schuldhaft am Sondereigentum verursacht, haftet nicht der Verband, »sondern der Schädiger aufgrund der Verletzung von Pflichten aus einem Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter.«[Fußnote 8] Zwar beauftragt die Gemeinschaft, ein solcher Vertrag hat aber Schutzwirkung zugunsten der einzelnen Wohnungseigentümer.

Der Verwalter ist bei Schäden, die der Auftragnehmer am Sondereigentum verursacht, nur verpflichtet, »den geschädigten Sondereigentümer […] insoweit zu unterstützten, als er ihm alle erforderlichen Informationen zukommen lassen muss.«

Der BGH hat aus diesem Grund die Schadenersatzklage abgewiesen, ohne prüfen zu müssen, ob überhaupt ein Ersatzanspruch bestand. Dann der Kläger hatte den falschen Beklagten (nämlich die Gemeinschaft) gewählt.

Fazit aus der fehlenden Eigenschaft des Verbands als Erfüllungsgehilfe

  • Erteilt der Verband einen Auftrag an einen Handwerker, Bauleiter oder Architekten, handelt es sich um einen Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten der Wohnungseigentümer.
  • Der Auftragnehmer ist nicht Erfüllungsgehilfe des Verbands, weil dem Verband die Beschlussdurchführung nicht obliegt. Er tritt nur auf, damit nicht die einzelnen Wohnungseigentümer Auftragnehmer werden.
  • Verursacht der Auftragnehmer schuldhaft einen Schaden im Sondereigentum, haftet er dem Eigentümer gegenüber.
  • Aufgabe des Verwalters ist es in diesem Fall, den Wohnungseigentümer mit den erforderlichen Informationen zu unterstützen.

[Fußnote 1] BGH, Urteil vom 08.06.2018, V ZR 125/17

[Fußnote 2] BGH; a.a.O., Leitsatz 3.

[Fußnote 3] BGH, Beschluss vom 22.04.1999, V ZR 28/9

[Fußnote 4] BGH, V ZR 125/17, Rz. 38.

[Fußnote 5] BGH, a.a.O., Rz. 38.

[Fußnote 6] BGH, a.a.O., Rz. 15 ff.

[Fußnote 7] BGH, a,a,O, Rz. 39.; unter „zu sorgen“ ist zu verstehen: Feststellung der erforderlichen Maßnahmen, Unterrichtung der Wohnungseigentümer und Herbeiführung der Entscheidung der Wohnungseigentümer (vgl. dazu Niedenführ/Vandenhouten, WEG, 12. Auflage, § 27 Rz. 15 m.w.N.)

[Fußnote 8] BGH, a.a.O

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