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Sondernutzungsrechtsänderung

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Der Fall zur Sondernutzungsrechtsänderung

Die Klägerin ist eine Wohnungseigentümergemeinschaft, deren Mitglied die Beklagte ist. In der von der Stadt im Jahre 2004 erteilten Baugenehmigung ist vorgesehen, die an der Straße gelegenen Stellplätze parallel zum Gebäude zu errichten, unter anderem auf der Fläche vor der Wohnung der Beklagten.

Davon abweichend wurden die Stellplätze in einem rechten Winkel zu dem Gebäude ausgerichtet. Vor der Wohnung der Beklagten befindet sich eine abgezäunte Terrassen- und Gartenfläche. In der Gemeinschaftsordnung wird dem jeweiligen Eigentümer der Wohnung der Beklagten ein entsprechendes unentgeltliches Sondernutzungsrecht an dieser Fläche eingeräumt, welches in das Grundbuch eingetragen wurde.

Die Stadt, die dem Rechtsstreit auf Seiten der Klägerin beigetreten ist, lehnt die nachträgliche Genehmigung der tatsächlichen Bauausführung ab und verlangt die Errichtung der Stellplätze parallel zum Gebäude u.a. auf der Sondernutzungsfläche der Beklagten.

Die Klägerin verlangt von der Beklagten, es zu dulden, dass die Klägerin die Terrasse, den Rasen und die Pflanzen sowie den die Sondernutzungsfläche umgebenden Zaun entfernt und auf der Fläche zwei Stellplätze errichtet, die dauerhaft durch die Wohnungseigentümer oder Bewohner genutzt werden können. Weiterhin verlangt die Klägerin von der Beklagten die Duldung der Nutzung ihrer Sondernutzungsfläche als Zufahrt zu weiteren Stellplätzen.

In der Eigentümerversammlung vom 24. November 2010 wurde die gerichtliche Durchsetzung der Duldung der Umbaumaßnahmen beschlossen.

Das Amtsgericht hat der Klage Zug um Zug gegen eine Entschädigungszahlung in Höhe von 38.000 € stattgegeben. Die Berufung der Beklagten und die Anschlussberufung der Klägerin hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit der von dem Landgericht zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Klägerin beantragt, verfolgt die Beklagte ihren Antrag auf Abweisung der Klage weiter.

Die Revision hatte Erfolg und führt zur Klageabweisung.

Die Entscheidung des BGH zur Sondernutzungsrechtsänderung (V ZR 65/17)

Die dauerhafte Änderung des Inhalts eines Sondernutzungsrechts und die dauerhafte Aufhebung eines solchen Rechts können die übrigen Wohnungseigentümer gegen den Willen des Sondernutzungsberechtigten nur nach Maßgabe von § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG und auf dem darin geregelten Weg einer Anpassung oder Änderung der Gemeinschaftsordnung herbeiführen.

Aus § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG kann sich auch ein Anspruch auf ersatzlose Aufhebung eines Sondernutzungsrechts ergeben, allerdings nur als ultima ratio, etwa wenn die Sondernutzungsfläche zwingend benötigt wird, um unabwendbaren behördlichen Auflagen nachzukommen, und regelmäßig nur gegen Zahlung einer entsprechenden Entschädigung.

Selbst wenn die übrigen Wohnungseigentümer nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG die Aufhebung eines Sondernutzungsrechts verlangen können, ist der Sondernutzungsberechtigte nicht verpflichtet, seine Sondernutzungsfläche im Vorgriff auf eine solche Aufhebung zur Verfügung zu stellen.

Die Erwägungsgründe des BGH zur Sondernutzungsrechtsänderung

Ein sondernutzungsberechtigter Wohnungseigentümer muss den umfassenden Mitgebrauch seiner Sondernutzungsfläche durch alle Wohnungseigentümer nicht dauerhaft dulden (Rz. 7).

Wesensmerkmal von Sondernutzungsrechten ist, dass sie dem begünstigten Wohnungseigentümer unter Ausschluss der Übrigen das Recht zur Nutzung von Teilen des Gemeinschaftseigentums zuweisen. Sie schränken damit die gesetzliche Befugnis jedes Wohnungseigentümers zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums ein (Rz. 8).

Die dauerhafte Änderung des Inhalts eines Sondernutzungsrechts und die dauerhafte Aufhebung eines solchen Rechts können die übrigen Wohnungseigentümer gegen den Willen des Sondernutzungsberechtigten nur nach Maßgabe von § 10 II 3 WEG und auf dem darin geregelten Weg einer Anpassung oder Änderung der Gemeinschaftsordnung herbeiführen (Rz. 13).

Weil das Sondernutzungsrecht nicht zu den sachenrechtlichen Grundlagen der Gemeinschaft zählt, kann sich aus § 10 II 3 WEG ein Anspruch auf ersatzlose Aufhebung eines Sondernutzungsrechts ergeben, allerdings nur als ultima ratio, etwa wenn die Sondernutzungsfläche zwingend benötigt wird, um unabwendbaren behördlichen Auflagen nachzukommen und regelmäßig auch nur gegen Zahlungen einer entsprechenden Entschädigung.

Diese Voraussetzungen sind aber (noch) nicht festgestellt. Eine derart weitgehende Maßnahme setzt nämlich u.a. voraus, dass andere Möglichkeiten nicht bestehen oder fehlgeschlagen sind (z. B. die Errichtung an anderer Stelle auf dem Grundstück oder auf einem anderen Grundstück in der Nachbarschaft). Die Aufhebung eines Sondernutzungsrechts kann zur Herstellung eines den bauordnungsrechtlichen Anforderungen entsprechenden Zustands des gemeinschaftlichen Eigentums nur verlangt werden, wenn es keine andere Möglichkeit gibt, diesen Anforderungen gerecht zu werden.

Der im Verfahren geltend gemachte Duldungsanspruch ergebe sich auch nicht aus anderen Gründen:

a) Erstherstellungsanspruch: Den primären Maßstab für die Bestimmung des herzustellenden Zustands des Gemeinschaftseigentums bilden weder die Vorgaben des Bauordnungsrechts noch die Festlegungen in der Baugenehmigung, sondern die Teilungserklärung. Und genau dort sei das Sondernutzungsrecht wirksam festgelegt worden.

b) Treu und Glauben: § 242 BGB kommt seit dem Inkrafttreten der WEG-Novelle im Jahr 2007 als Anspruchsgrundlage für den dauerhaften umfassenden Mitgebrauch einer Sondernutzungsfläche durch andere Wohnungseigentümer nicht mehr in Betracht. (Rz. 10).

c) Analogie zum Wegfall der Geschäftsgrundlage bei der Gemeinschaft gem. §§ 741 ff. BGB

Auch die Grundsätze über den Wegfall der Geschäftsgrundlage helfen nicht weiter. Die Rechtsprechung zum gemeinschaftlichen Gegenstand des § 745 II BGB lässt sich auf Wohnungseigentümergemeinschaften nicht übertragen, weil der Gesetzgeber bei Wohnungseigentümergemeinschaften die Hürde bewusst höher als bei der Gemeinschaft gem. §§ 741 ff. BGB gesetzt habe. Die Wohnungseigentümergemeinschaft sei schließlich unauflöslich und deshalb sollte den Wohnungseigentümern eine dauerhafte Grundlage für Verwaltung und Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums gegeben werden.

Fazit der Entscheidung

Der Inhalt des Sondereigentums kann dauerhaft nur nach Maßgabe des § 10 II 3 WEG geändert werden. Aus der v.g. Vorschrift kann sich als ultima ratio auch ein Anspruch auf ersatzlose Aufhebung eines Sondernutzungsrechts ergeben. Die Hürden sind hoch. Vor der Aufhebung des Sondernutzungsrechts ist der Berechtigte nicht verpflichtet, seine Sondernutzungsfläche zur Verfügung zu stellen.

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