Beschlussersetzung durch das Wohnungseigentumsgericht
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Instandsetzungspflicht der Wohnungseigentümer

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1. Ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung

Der BGH äußert sich in seiner Entscheidung vom 04.05.2018 (V ZR 203/17) erneut zu der Verpflichtung der Wohnungseigentümer, im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungsmaßnahmen durchzuführen. Der Fall ergibt sich aus dem Beitrag »Beschlussersetzung durch das Wohnungseigentumsgericht«.

Bei der Entscheidung über durchzuführende Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungsmaßnahmen steht den Eigentümern grundsätzlich ein Gestaltungsspielraum zu. Sie müssen auch auf die Leistungsfähigkeit der Miteigentümer Rücksicht nehmen und sie sind berechtigt, Kosten und Nutzen einer Maßnahme abzuwägen und nicht zwingend erforderliche Maßnahmen zurückzustellen.

Ist aber die sofortige Instandsetzung zwingend erforderlich, so reduziert sich das Ermessen der Wohnungseigentümer auf Null: Nur die Vornahme der erforderlichen Maßnahmen entspricht dann noch billigem Ermessen; in diesem Fall hat ein einzelner Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Durchführung der notwendigen Maßnahme gem. § 21 Abs. 4 WEG

Instandsetzungspflicht, wenn Nutzung erheblich beeinträchtigt oder augeschlossen ist

Undichtes Mauerwerk-erhebliche Beeinträchtigung – Bild (c) JacquesBarrette/pixabay.com

2. Wann ist eine Maßnahme zur Instandhaltung bzw. -setzung zwingend erforderlich?

Ausgangspunkt ist die Frage, wie das Gemeinschaftseigentum beschaffen sein muss. Es muss grundsätzlich jedenfalls in einem solchen baulichen Zustand sein, dass das Sondereigentum zu dem in der Gemeinschaftsordnung vorgesehenen Zweck genutzt werden kann. Das bedeutet: Sind im Bereich des Gemeinschaftseigentums erhebliche bauliche Mängel vorhanden, die die zweckentsprechende Nutzung von Wohnungs- oder Teileigentum erheblich beeinträchtigen oder ausschließen, ist eine sofortige Instandsetzung zwingend erforderlich. Einzelne Wohnungseigentümer können die Sanierung dann verlangen. Das gilt auch, wenn es sich um anfängliche Mängel des Gemeinschaftseigentums handelt, weil die erstmalige Herstellung des Gemeinschaftseigentums der Instandhaltung und Instandsetzung im Sinne des § 21 Abs. 5 Nr. 2 zuzuordnen ist (Rz 10).

Dabei spielt es keine Rolle, ob es sich bei den betroffenen Einheiten um Wohnungs- oder Teileigentum handelt. Teileigentumseinheiten mit der Zwecksetzung als Büro oder Laden müssen ebenso wie Wohnungen grundsätzlich dazu geeignet sein, als Aufenthaltsraum für Menschen zu dienen (Rz. 13).

Massive Durchfeuchtungen der Innen- und Außenwände müssen weder in Wohnungs- noch in Teileigentumseinheiten hingenommen werden, und zwar auch dann nicht, wenn gesundheitsschädlicher Schimmel (noch) nicht aufgetreten ist (Rz. 13).

3. Welcher Baustandard ist maßgeblich?

Der BGH beschäftigt sich auch mit der Frage, welcher Standard geschuldet ist. Er bestätigt, dass grundsätzlich auf die geltenden Baustandards abzustellen ist, die bei der Errichtung des Gebäudes galten (Rz 15). Das hat der Senat bezüglich der Schallschutzstandards bereits entschieden (V ZR 195/11; V ZR 73/14). Wohnungseigentümer sind nicht verpflichtet, eine an späteren technischen Entwicklungen orientierte Ertüchtigung vorzunehmen (Rz. 15).

Aus dieser grundsätzlichen (eingeschränkten) Verpflichtung lasse sich, so der V. Senat, aber nicht ableiten, dass in älteren oder in einfachen Bauten auch gravierende bauliche Mängel hingenommen werden müssten, die die zweckentsprechende Nutzung von Wohnungs- oder Teileigentumseinheiten erheblich beeinträchtigen oder sogar ausschließen (Rz. 16).

Eine Grenze ergibt sich nur dann, wenn den übrigen Mitgliedern der Wohnungseigentümergemeinschaft durch den Grundsatz von Treu und Glauben die Herstellung nicht zuzumuten ist. Das komme in der Regel aber nur bei der Behebung von Abweichungen zwischen der tatsächlichen Bauausführung und dem Aufteilungsplan vor. Weise aber das gemeinschaftliche Eigentum gravierende bauliche Mängel auf, die eine Nutzung des Sondereigentums zu dem vereinbarten Zweck erheblich beeinträchtigen oder sogar ausschließen, sind die Wohnungseigentümer zu einer Sanierung verpflichtet und können sich nicht darauf berufen, dass ihnen die damit einhergehenden Kosten nicht zuzumuten seien. Eine »Opfergrenze« für einzelne Wohnungseigentümer habe der Senat ohnehin nicht anerkannt (Rz. 22) ( BGH, V ZR 9/14).

Für die Durchführung einer notwendigen Sanierung sind aktuelle Baustandards zu beachten: »Die Behebung baulicher Mängel hat – […] – nach den im Zeitpunkt der Mängelbeseitigung allgemein anerkannten Regeln der Bautechnik zu erfolgen«. (BGH V ZR 182/12).

4. Fazit zur Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungspflicht der Wohnungseigentümer

  • Grundsätzlich muss das gemeinschaftliche Eigentum jedenfalls in einem solchen baulichen Zustand sein, dass das Sondereigentum zu dem in der Gemeinschaftsordnung vorgesehenen Zweck genutzt werden kann.
  • Den Wohnungseigentümern steht bei der Entscheidung über Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen grundsätzlich ein Gestaltungsspielraum zu, sie müssen auch die Leistungsfähigkeit der Miteigentümer berücksichtigen.
  • Gravierende bauliche Mängel im Bereich das gemeinschaftlichen Eigentums, die die zweckentsprechende Nutzung von Wohnungs- oder Teileigentum erheblich beeinträchtigen oder ausschließen, erfordern dagegen eine sofortige Instandsetzung, die von einzelnen Wohnungseigentümern auch verlangt werden kann. Dies gilt auch dann, wenn die betroffenen Einheiten im Souterrain eines Altbaus liegen.
  • In einem solchen Fall (also wenn eine sofortige Instandsetzung zwingend erforderlich ist) spielt eine »Opfergrenze« keine Rolle.
  • Solche Maßnahmen müssen nach den im Zeitpunkt der Mängelbeseitigung allgemein anerkannten Regeln der Bautechnik durchgeführt werden. Der Stand der Technik zum Zeitpunkt der Errichtung spielt hier keine Rolle.

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