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Beschlussersetzung durch das Wohnungseigentumsgericht

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1. Klage auf Zustimmung zur Beschlussantrag ist regelmäßig Antrag auf Beschlussersetzung

Der V. Senat des BGH (Urteil vom 04.05.2018, V ZR 203/17) ändert seine Rechtsprechung und entscheidet:

Ein auf Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer zu einem Beschlussantrag (oder auf Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer zur Durchführung einer bestimmten Maßnahme) gerichteter Klageantrag ist regelmäßig als Antrag auf gerichtliche Beschlussersetzung auszulegen.

Bei der Entscheidung über eine Beschlussersetzungsklage kommt es nach allgemein prozessrechtlichen Regeln darauf an, ob der geltend gemachte Anspruch im Zeitpunkt der letzten mündlichen Tatsachenverhandlung besteht; ob bereits bei der Ablehnung des Beschlussantrags eine Handlungspflicht der Wohnungseigentümer bestand, ist für dieses Klageziel unerheblich.

2. Der Fall zur Beschlussersetzung durch gerichtliche Entscheidung

Ein 1890 errichtetes Gebäude wurde 1986 in Wohnungs- und Teileigentum aufgeteilt. Im Souterrain befinden sich drei Teilungseigentumseinheiten (Laden, Büros). Weil die Wände durchfeuchtet sind, holte die Wohnungseigentümergemeinschaft im Jahr 2010 ein Gutachten eines Ingenieurbüros und im Jahr 2011 ein Gutachten eines Architekten ein. Die Ursachen für die Schäden liegen in einer fehlenden außenseitigen Sockelabdichtung, einer fehlenden Horizontalsperre und im Mauerwerk eingelagerten Salzen. Eine gutachterlich vorgeschlagene Minimalsanierung wurde ohne Erfolg durchgeführt.

In der Eigentümerversammlung vom 31.03.2015 wurde der zu TOP 2a gestellte Antrag der Kläger, Feuchtigkeitsschäden im Bereich des Souterrains auf der Grundlage der Empfehlungen aus den beiden Privatgutachten unter Beachtung allgemein anerkannter Regeln der Technik und des in der Teilungserklärung vorgesehenen Nutzungszwecks beseitigen zu lassen, mehrheitlich abgelehnt. Auch der weitere Antrag, wonach die Instandsetzung durch Einbringung einer Horizontalsperre im Mauerwerk sowie Aufbringung einer Vertikalsperre auf den erdberührten Außenwänden gemäß den Empfehlungen der beiden Privatgutachten erfolgen soll (TOP 2b), fand keine Mehrheit.

Die Kläger wenden sich gegen die genannten Beschlüsse mit der Anfechtungsklage und beantragen zugleich, die Beklagten zu verurteilen, den Beschlussanträgen zu 2a und 2b zuzustimmen; hilfsweise soll eine gerichtliche Beschlussersetzung erfolgen.

3. Der BGH ersetzt die nicht gefassten Beschlüsse

Der BGH folgt dem Hilfsantrag und ersetzt die fehlenden Beschlüsse der Wohnungseigentümer, eine Verurteilung zur Zustimmung hält er für nicht ausreichend und offenbar auch gesetzlich nicht für vorgesehen.

Der Senat fasst die auf Zustimmung zu den Beschlussanträgen zu TOP 2a und TOP 2b gerichteten Hauptanträge so auf, dass das Gericht einen inhaltlich genau bestimmten Beschluss gem. § 21 Abs. 8 WEG ersetzen soll. Die entsprechenden Anträge eines Wohnungseigentümers seien nämlich grundsätzlich so auszulegen. Ziel einer Klage auf Zustimmung sei in aller Regel nicht, die Abgabe einer Willenserklärung zu erreichen, sondern einen Beschluss als das in § 23 Abs. 1 WEG vorgesehene Ergebnis der kollektiven Willensbildung der Wohnungseigentümer herbeizuführen. Speziell für dieses Anliegen habe der Gesetzgeber § 21 Abs. 8 ins WEG eingefügt. Der Senat weist ausdrücklich darauf hin, dass er an seiner anderslautende bisherigen Auffassung nicht festhält.

Weil das Berufungsgericht nach Ansicht des BGH rechtsfehlerfrei davon ausgegangen sei, dass die Kläger die Sanierung des Gemeinschaftseigentums verlangen konnte, hat er die nicht gefassten Beschlüsse ersetzt.

4. Fazit zur Beschlussersetzung durch das Gericht

Steht fest, dass das gemeinschaftliche Eigentum saniert werden muss, damit das Sondereigentum zu dem in der Gemeinschaftsordnung vorgesehenen Zweck genutzt werden kann, und fasst die Wohnungseigentümerversammlung keinen entsprechenden Mehrheitsbeschluss, führt eine Klage eines Wohnungseigentümers künftig wohl regelmäßig dazu, dass das Wohnungseigentumsgericht die erforderlichen Beschlüsse durch (eigene) Entscheidung ersetzt.

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