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Selbstbeteiligung bei Leitungswasserschäden

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Selbstbeteiligung zur Senkung der Versicherungsprämie

In der Gebäudeleitungswasserversicherung ist es nicht unüblich, eine Selbstbeteiligung des Versicherungsnehmers zu vereinbaren. Hintergrund ist regelmäßig, die Versicherungsprämie zu senken oder eine anstehende Erhöhung aufzufangen. Die spannende Frage im Wohnungseigentum ist, wie mit der Selbstbeteiligung umgegangen wird, wenn Schäden im Sondereigentum reguliert werden.

Der Fall beim AG Lemgo (Selbstbeteiligung)

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft besteht eine Wohngebäudeversicherung, die – wie üblich – sowohl das Gemeinschafts- als auch das Sondereigentum an den Wohnungen umfasst. Die vereinbarte Selbstbeteiligung beträgt 2.000 Euro je Schadensfall. Nachdem sich Leitungswasserschäden gehäuft haben, beschlossen die Wohnungseigentümer mehrheitlich, dass die Kosten der Selbstbeteiligung bei Wasserschäden an Leitungen nach der ersten Absperrmöglichkeit durch den Wohnungseigentümer zu tragen sind, in dessen Wohnung der Leitungswasserschaden aufgetreten ist (verschuldensunabhängig).

Der Beschluss wurde erfolgreich angefochten. Nach der zugrunde liegenden Teilungserklärung gehören die Kalt- und Warmwasserleitungen der Wohnung vom Eintritt in das Sondereigentum zum Sondereigentum. Weiterhin ist geregelt, dass der Sondereigentümer für Schäden am Gemeinschaftseigentum oder anderem Sondereigentum, die von den in seinem Sondereigentum stehenden Räumen ausgehen, bei eigenem und bei fremden Verschulden haftet.

Wasserschaen und Selbstbeteiligung im Wohnungseigentum

Wasserschaden – Wer haftet im Wohnungseigentum für den Selbstbehalt?

Die Entscheidung des AG Lemgo

Das AG Lemgo stellt fest (Urt. vom 13.11.2017, NZM 2018, 405):

Die Beschlusskompetenz einer Wohnungseigentümergemeinschsaft zur Übertragung der Kosten der Selbstbeteiligung einer Wohngebäudeversicherung auf einen Wohnungseigentümer für einen Leitungswasserschaden im Bereich seines Sondereigentums folgt aus § 16 III WEG.

Der Beschluss einer Wohnungseigentümergemeinschaft, die Kosten der Selbstbeteiligung einer Wohngebäudeversicherung auf den Wohnungseigentümer zu übertragen, in dessen Sondereigentum ein Leistungswasserschaden aufgetreten ist, widerspricht den Grundsätzen einer ordnungsgmäßigen Verwaltung, wenn diesem keine Exkulpationsmöglichkeit vorbehalten bleibt, die Haftung mithin verschuldensunabhängig bei jeglicher Verursachung des Schadens im Bereich des Sondereigentums eingreift.

Gründe aus der Entscheidung

Die Beschlusskompetenz sieht das AG mit der herrschenden Meinung in 16 III WEG. Danach können Wohnungseigentümer bei den Betriebskosten den bestehenden Umlageschlüssel ändern. Die Selbstbeteiligung bei der Wohngebäudeversicherung ist letztlich Bestandteil der Versicherungsprämie, mithin besteht  Beschlusskompetenz.

Das Gericht hält es noch für sachgerecht, die Haftung für Schadensursachen aus dem Bereich des Sondereigentums einem Wohnungseigentümer „nach dem Prinzip der Zuordnung von Risikosphären“ zuzuweisen. Eine solche verschuldensunabhängige Haftungszuweisung treffe grundsätzlich alle Wohnungseigentümer in gleichem Maß und begründe damit keine unangemessene Benachteiligung.

Eine unangemessene Benachteiligung liege aber vor, wenn dem betroffenen Wohnungseigentümer nicht die Möglichkeit eröffnet werde, sich durch den Nachweis einer ordnungsgemäßen Instandhaltung der in seinem Sondereigentum vorhandenen Wasserleitungen von der Haftung zu exkulpieren.

Bewertung der Entscheidung

Die Entscheidung bestätigt, dass es eine Beschlusskompetenz für die Verteilung des Selbstbehaltes bei einer Gebäudeversicherung gibt (§ 16 III WEG).

Ein Beschluss, mit dem der Selbstbehalt dem Wohnungseigentümer angelastet wird, dessen Sondereigentum von einem Wasserschaden betroffen ist, kann ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, wenn Verschulden des betroffenen Wohnungseigentümers vorliegt.

Ob eine solche Beschlussfassung in der Wohnungseigentümergemeinschaft (die ja unauflöslich ist) klug ist, ist eine ganz andere Frage. Wir stehen auf dem Standpunkt, dass Selbstbehalte grundsätzlich zu sozialisieren sind, mithin genau so zu verteilen sind, wie die Versicherungsprämie. Das ist schon deshalb naheliegend, weil der Selbstbehalt die Versicherungsprämie reduziert.

Wird ein Wasserschaden von einem Sondereigentümer schuldhaft verursacht, bedarf es bezüglich der Verteilung des Selbstbehalts keines generalisierenden Beschlusses. Der Wohnungseigentümer haftet für Verschulden aufgrund der gesetzlichen Regelung – hier noch verstärkt durch die Regelung der Teilungserklärung. Ob man in Zweifelsfällen – die Beweislast dürfte eher bei den übrigen Wohnungseigentümern liegen – nur darauf abstellen sollte, ob sich ein Wohnungseigentümer entlasten kann – was ja eine Umkehr der Beweislast bedeutet – wird von uns bezweifelt.

 

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