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Heizkostenabrechnung beim Nutzerwechsel im Wohnungseigentum

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1. Problemstellung Nutzerwechsel

Es geht um die Beantwortung der Frage, wie im Rahmen einer Jahreshausgeldabrechnung (Einzelabrechnung) bezüglich der Heizkosten mit einem Nutzerwechsel umzugehen ist. Die Frage stellt sich sowohl beim Mieter- als auch beim Eigentümerwechsel.

Voraussetzungen für die formularvertragliche Überwälzung der Betriebskosten durch BGH vereinfacht

Zwischenablesung beim Nutzerwechsel auch im Wohnungseigentum – (c) moritz320 /pixabay.com

2. Rechtsgrundlage Heizkostenabrechnung

Rechtsgrundlage für die Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung bei einem Nutzerwechsel ist § 9b HeizkV. Sie lautet:

§ 9b Kostenaufteilung bei Nutzerwechsel

(1) Bei Nutzerwechsel innerhalb eines Abrechnungszeitraumes hat der Gebäudeeigentümer eine Ablesung der Ausstattung zur Verbrauchserfassung der vom Wechsel betroffenen Räume (Zwischenablesung) vorzunehmen.

(2) Die nach dem erfassten Verbrauch zu verteilenden Kosten sind auf der Grundlage der Zwischenablesung, die übrigen Kosten des Wärmeverbrauchs auf der Grundlage der sich aus anerkannten Regeln der Technik ergebenden Gradtagszahlen oder zeitanteilig und die übrigen Kosten des Warmwasserverbrauchs zeitanteilig auf Vor- und Nachnutzer aufzuteilen.

(3) Ist eine Zwischenablesung nicht möglich oder lässt sie wegen des Zeitpunktes des Nutzerwechsels aus technischen Gründen keine hinreichend genaue Ermittlung der Verbrauchsanteile zu, sind die gesamten Kosten nach den nach Absatz 2 für die übrigen Kosten geltenden Maßstäben aufzuteilen.

(4) Von den Absätzen 1 bis 3 abweichende rechtsgeschäftliche Bestimmungen bleiben unberührt.

Daraus ergibt sich:

  • Rechtsgeschäftliche Bestimmungen (das sind im Wohnungseigentum allein Vereinbarungen) haben Vorrang.
  • Wenn es möglich ist, muss eine Zwischenablesung erfolgen..
  • Die Verbrauchskosten sind auf der Grundlage der Zwischenablesung zu verteilen, die übrigen Kosten sind nach den anerkannten Regeln der Technik zu verteilen. Das gilt auch, wenn eine Zwischenablesung nicht möglich oder nicht erfolgt ist.
  • Für die Zwischenablesung ist der Gebäudeeigentümer zuständig.

3. Besonderheiten bei der Heizkostenabrechnung beim Nutzerwechsel im Wohnungseigentum

Die Pflicht zur Vornahme der Zwischenablesung trifft den Gebäudeeigentümer. Gebäudeeigentümer in diesem Sinn ist der Verband, der vom Verwalter vertreten wird.[Fußnote 1] Allerdings kann der Verwalter die Zwischenablesung auch dem Wohnungseigentümer (oder ggf. seinem Mieter) überlassen.[Fußnote 2]

Der Verwalter kann aber im Hinblick auf die Abrechnung nur tätig werden, wenn ihm sowohl der Nutzerwechsel als auch der dafür zu berücksichtigende Zeitpunkt angezeigt wird.[Fußnote 3] Erfolgt diese Mitteilung nicht oder zu spät, dann hat der betroffene Wohnungseigentümer »Pech gehabt«, m.a.W., er hat die sich daraus ergebenden Folgewirkungen zu tragen.

Erhält der Verwalter Kenntnis vom Nutzerwechsel (und dem relevanten Zeitpunkt) und werden ihm Zwischenableseergebnisse nicht mitgeteilt, ist er verpflichtet, bei der vom Verband beauftragten Wärmedienstfirma eine Zwischenablesung zu veranlassen.[Fußnote 4]

Kennt der Verwalter den Nutzerwechsel und liegen die Werte der Zwischenablesung vor, dann muss er außerdem dafür sorgen, dass diese Daten bei der Erstellung der Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung berücksichtigt werden.[Fußnote 5] Das heißt, dass dem Wohnungseigentümer zwei Heizkostenabrechnungen zu übermitteln sind.

Allerdings hat eine unterlassene Zwischenablesung und -abrechnung auf die Vollständigkeit und Richtigkeit der Jahresabrechnung keine Auswirkung, weil die Hausgeldabrechnung wohnungs- und nicht nutzerbezogen erfolgt.[Fußnote 6]

4. Auswirkungen auf die Hausgeldjahresabrechnung beim Eigentümerwechsel

Greiner geht mit der herrschenden Meinung davon aus, dass allgemeine Grundsätze gelten: Es gibt nur eine Abrechnung für die Wohnung. Sie wirkt gegenüber dem Wohnungseigentümer, der zum Zeitpunkt der Beschlussfassung Eigentümer ist. Diese Auffassung teilen wir.[Fußnote 7]

Anders Elzer:

»Der Verband Wohnungseigentümergemeinschaft ist von Gesetzes wegen […] gezwungen, zwei Einzelabrechnungen zu erstellen. […] Der Beschluss nach § 28 V WEG bindet ausnahmsweise einen »Nichtwohnungseigentümer«.[Fußnote 8]

Diese Auffassung hat Elzer nicht begründet, sie ist auch nicht nachvollziehbar. Wir werden der von Elzer geäußerten Mindermeinung daher nicht folgen.

5. Offene Frage: Wer trägt die Kosten der Zwischenablesung

Frage: Wer muss zahlen? | Bild: (c) geralt/pixabay.com

Wer die Kosten der Zwischenablesung zu tragen hat, ist im Wohnungseigentum umstritten.

Im Mietrecht gilt (im Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter), dass diese Kosten vom Vermieter zu bezahlen sind.[Fußnote 9]

Im Wohnungseigentumsrecht gibt es – soweit ersichtlich – bisher keine obergerichtlichen Entscheidungen. Jennißen vertritt die Auffassung, dass der Wohnungseigentümer diese Kosten allein zu tragen hat, wenn in seinem Teileigentum ein Mieterwechsel stattfindet.[Fußnote 10] Diese Auffassung teilen wir. Wird die Zwischenablesung aufgrund eines Eigentümerwechsels erforderlich, werden diese Kosten als Verwaltungskosten nach Miteigentumsanteilen zu verteilen sein (gesetzlicher Verteilungsschlüssel).

Da die Heizkostenabrechnung keine gegenteilige Regelung enthält, eröffnet § 21 Abs. 7 WEG für die Verteilung dieser Kosten Beschlusskompetenz. Mithin können die Wohnungseigentümer (auch auf Dauer) eine andere Kostenverteilung festlegen.

Dabei ist aber zu beachten, dass Beschlüsse zu Lasten Dritter ausgeschlossen sind. Mithin kann (nur) beschlossen werden, nach welchem Verteilungsschlüssel die Kosten zu verteilen sind. Das kann auch allein zu Lasten des ausziehenden Wohnungseigentümers sein.[Fußnote 11] Nicht generell beschließbar ist hingegen, dass der jeweilige Eigentümer, diese Kosten zu tragen hat. [Fußnote 12]

6. Fazit Nutzerwechsel bei den Heizkosten im Wohnungseigentum

Erhält der Verwalter (rechtzeitig) Kenntnis von einem Nutzerwechsel, muss er dafür sorgen, dass eine Zwischenablesung erfolgt und dass deren Ergebnisse bei der Erstellung der Heizkostenabrechnung berücksichtigt werden.

Die Kosten der Zwischenablesung sind Verwaltungskosten. Sie sind bei einem Mieterwechsel vom Wohnungs-/Teileigentümer als Verursacher (Einzelbelastung) zu tragen. In den übrigen Fällen ist der vereinbarte bzw. der gesetzliche Verteilungsschlüssel anzuwenden.

Die Wohnungseigentümer haben Beschlusskomeptenz, eine abweichende Kostenverteilung zu beschließen. Davon raten wir ab, weil abzusehen ist, dass die Beitreibung der Kosten mit Problemen verbunden sein wird. Der veräußernde Wohnungseigentümer ist in der Regel nicht (mehr) bereit, freiwillig zu zahlen und bei den geringen Kosten einer Zwischenablesung lohnt eine streitige Auseinandersetzung nicht.


[Fußnote 1] Vgl. Greiner, Wohnungseigentumsrecht, 4. Aufl., § 8 Rz. 67, Jennißen, WEG, 2. Aufl. § 16 Rz. 118. 

[Fußnote 2] Greiner, a.a.O. 

[Fußnote 3] Greiner, a.a.O., § 8 Rz. 67; Elzer, Abrechnung und Eigentümerwechsel, in: ZWE 2018, S. 157. 

[Fußnote 4] Jennißen, a.a.O., § 16 Rz. 119 mit Hinweis darauf, dass nur die Gemeinschaft eine Rechtsbeziehung zum Abrechnungsunternehmen unterhält. 

[Fußnote 5] Greiner, a.a.O. 

[Fußnote 6] Greiner, a.a.O., a.A.: Elzer, a.a.O. 

[Fußnote 7] Sog. Fälligkeitstheorie, jüngst nochmals vom BGH bestätigt. 

[Fußnote 8] Elzer, a.a.O. 

[Fußnote 9] BGH, VIII ZR 19/07, WM 2008, 85. 

[Fußnote 10] Jennißen, a.a.O., § 16 Rz. 120. 

[Fußnote 11] Jennißen, a.a.O., § 16 Rz. 120 mit Hinweis darauf, dass dieser durch seinen Auszug die Kosten verursache. 

[Fußnote 12] Greiner, a.a.O.; Greiner meint, dass ein entsprechender Beschluss mindestens rechtswidrig, wenn nicht gar nichtig ist. Nichtigkeit dürfte richtig sein, weil man einen Erwerber als »Dritten« kaum wirksam zur Kostentragung durch Beschluss verpflichten kann, wenn die Kosten schon vor seinem Eintritt in die Gemeinschaft entstanden sind (vgl. KG, ZMR 1997, 666); ebenso Jennißen, a.a.O., § 16 Rz. 120. 

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