Haftung und Fälligkeit bezüglich der Sonderumlage

1. Problemstellung

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft beschließt eine Sonderumlage, ohne deren Fälligkeit festzulegen. Danach findet ein Eigentümerwechsel statt. Nach der Umschreibung im Grundbuch ruft der Verwalter die Sonderumlage ab. Der Erwerber steht auf dem Standpunkt, dass der Veräußerer die Sonderumlage zu zahlen hat, weil der Beschluss vor seinem Erwerb erfolgt ist. Es geht also um die Haftung für eine Sonderumlage und deren Fälligkeit.

Auf wohnungseigentumsverwaltung-siegen.de finden sie gute Informationen

Wer gut informiert ist, erspart sich Panik | Bild: (c) geralt/pixabay.com

2. BGH zur Haftung beim Eigentumswechsel und zur Fälligkeit der Sonderumlage

Der BGH hatte es bis dahin offen gelassen, ob der Erwerber auch Beitragsleistungen schuldet, die noch vor dem Eigentumswechsel beschlossen, aber erst für einen danach liegenden Zeitpunkt fällig gestellt wurden. In der Literatur gab es dazu – wie sollte es auch anders sein – unterschiedliche Auffassungen. Diese Streitfrage hat der BGH (V ZR 257/16) jetzt geklärt:

Der Erwerber von Wohnungs- oder Teileigentum haftet für eine nach dem Eigentumswechsel fällig werdende Sonderumlage, auch wenn deren Erhebung vor dem Eigentumswechsel beschlossen wurde […]

Die anteiligen Beträge der Wohnungseigentümer zu einer Sonderumlage werden erst mit dem Abruf durch den Verwalter fällig. Sollen die Beiträge abweichend von § 28 Abs. 2 WEG sofort fällig werden, bedarf es einer ausdrücklichen Regelung in dem Beschluss über die Erhebung der Sonderumlage.[Fußnote 1]

3. Erwägungen des BGH zur Haftung beim Eigentumswechsel und zur Fälligkeit einer Sonderumlage

Wohnungseigentümer müssen sich an den Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums beteiligen.

Zahlungen werden fällig, wenn sie vom WEG-Verwalter abgerufen werden | Bild: (c) geralt/pixabay.com

3.1 Fälligkeitstheorie

Der BGH hält ausdrücklich an der sog. Fälligkeitstheorie[Fußnote 2] fest. § 16 Abs. 2 WEG sei auch anwendbar, wenn die Verpflichtung zur Zahlung aus einer Sonderumlage resultiert.[Fußnote 3]

3.2 Wesen der Sonderumlage

Eine Sonderumlage ergänzt den Wirtschaftsplan und kann als Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung beschlossen werden, wenn,

  1. die Ansätze im Wirtschaftsplan unrichtig waren,
  2. die Ansätze im Wirtschaftsplan durch neue Tatsachen überholt werden oder
  3. wenn der Plan aus anderen Gründen nicht durchgeführt werden kann.[Fußnote 4]

Das rechtfertige es, die Sonderumlage nicht anders zu behandeln als andere nach dem Wirtschaftsplan von den Wohnungseigentümern zu erbringende Vorschüsse.[Fußnote 5]

Dass es sich bei der Sonderumlage regelmäßig um eine einmalige Zahlung handelt, rechtfertigt es nicht, sie anders als eine übliche Last gem. § 16 Abs. 2 WEG zu behandeln. Das gelte schon allein deshalb, weil es die Eigentümer in der Hand haben, ratenweise Zahlung zu beschließen.[Fußnote 6] Das gelte auch beim Eigentümerwechsel, weil die Bindung des Sonderrechtsnachfolgers eines Wohnungseigentümers an Beschlüsse der Wohnungeigentümergemeinschaft nicht die Ausnahme, sondern die gesetzlich angeordnete Regel ist.[Fußnote 7] Erfolge der Beschluss über die Sonderumlage nach Abschluss des Kaufvertrags aber vor der Umschreibung im Grundbuch gelte nichts anderes, weil es die Kaufvertragsparteien in der Hand hätten, eine entsprechende Regelung in den Vertrag aufzunehmen.[Fußnote 8]

3.3 Fälligkeit der Sonderumlage

Die Sonderumlage ist – wie dargelegt – ein Nachtrag zum Wirtschaftsplan. Der Beschluss begründet damit eine Pflicht zur Vorauszahlung gem. § 28 Abs. 2 WEG. Die anteiligen Beträge zur Sonderumlage werden daher erst mit dem Abruf den den Verwalter fällig. § 28 Abs. 2 WEG geht als spezielle Regelung für Wohnungseigentümer der allgemeinen Regelung über die Leistungszeit in § 271 Abs. 1 BGB vor.[Fußnote 9]

Der Senat hat auch keinen Anlass gesehen, abweichend von der Systematik des WEG eine sofortige Fälligkeit anzunehmen. Schließlich liege es im Interesse der Eigentümer, erst zahlen zu müssen, wenn, der Verband seinerseits zur Zahlung verpflichtet sei. Und der Verwalter ist derjenige, der am besten beurteilen könne, wann die Liquidität vorhanden sein muss.[Fußnote 10]

Generell gelte natürlich, dass der Verwalter keine alleinige Entscheidungsmacht bezüglich der Fälligkeit habe. Die Wohnungseigentümer können durch Beschluss nach § 21 Abs. 7 WEG die Fälligkeit der Vorschüsse auch abweichend regeln.[Fußnote 11]

4. Fazit zur Fälligkeit der Sonderumlage und zur Haftung beim Eigentümerwechsel

Vorher informieren erspart unangenehme Überraschungen | Image(s) licensed by Ingram Image

  • Der BGH hält an der Fälligkeitstheorie fest.
  • Beim Eigentümerwechsel kommt es hinsichtlich der Pflicht zur Zahlung von Sonderumlagenbeiträge ausschließlich darauf an, wann die Beiträge fällig werden. Der Zeitpunkt der Beschlussfassung über die Sonderumlage spielt hingegen keine Rolle.
  • Sofern die Wohnungseigentümer nichts anderes beschließen, sind Sonderumlagenbeiträge fällig, wenn sie vom Verwalter abgerufen werden.

 


[Fußnote 1] BGH, Urteil vom 15.12.2017, V ZR 257/16, LS. 

[Fußnote 2] Fälligkeitstheorie kurz zusammengefasst: Es haftet derjenige Wohnungs-/Teileigentümer für Beiträge, der zum Zeitpunkt der Fälligkeit der Zahlung Eigentümer ist (also entweder im Grundbuch eingetragen ist oder durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung Eigentum erworben hat oder durch Erbfall Eigentum erlangt hat. 

[Fußnote 3] BGH, a.a.O., Rz. 8. 

[Fußnote 4] BGH, a.a.O.,Rz. 13.  

[Fußnote 5] BGH, a.a.O., Rz. 13 

[Fußnote 6] BGH, a.a.O., Rz. 14. 

[Fußnote 7] BGH, a.a.O., Rz. 15. 

[Fußnote 8] BGH, a.a.O., Rz. 15.   

[Fußnote 9] BGH, a.a.O., Rz. 20. 

[Fußnote 10] BGH, a.a.O., Rz. 20. 

[Fußnote 11] BGH, a.a.O., Rz. 21.