Vereinbarte Vertretungsbeschränkung in der Wohnungseigentümerversammlung
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Die Rechte des Zweiterwerbers in der Wohnungseigentümerversammlung

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1. Problemstellung

In diesem Beitrag wird die Frage untersucht, welche Rechte ein noch nicht im Grundbuch eingetragener Zweiterwerber in der Wohnungseigentümerversammlung hat, und wie der Wohnungseigentumsverwalter bei einem bekannten (anstehenden) Eigentümerwechsel vorgehen kann.[Fußnote 1]

Kaufvertragsabschluss – wann hat der Erwerber ein Teilnahme- und Stimmrecht in der Eigentümerversammlung? | Bild – (c) geralt/pixabay.com

Zweitwerber ist, wer sein Wohnungseigentum (das folgende gilt gleichermaßen für das Teileigentum) von einem werdenden Wohnungseigentümer oder von einem bereits im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer erwirbt.[Fußnote 2] Auf ihn finden die Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes vor seiner Eigentumsumschreibung grundsätzlich keine Anwendung. Erst die Umschreibung des Eigentums im Grundbuch führt hier zur Mitgliedschaft in der Wohnungseigentümergemeinschaft.[Fußnote 3]

2. Die Rechtsstellung des Zweiterwerbers vor der Umschreibung des Eigentums im Grundbuch

Von Gesetzes wegen ist weder das Grundbuchamt, noch der Verkäufer oder Erwerber zu einer Mitteilung über einen Eigentumswechsel an den Verwalter verpflichtet.[Fußnote 4] Der Verwalter wird jedoch regelmäßig vom Abschluss eines Kaufvertrags erfahren, weil der Veräußerer oder der Erwerber ihn informieren (müssen).

Besonders zu beachten sind in der Praxis zwei Sonderfälle: der Erwerb in der Zwangsversteigerung und der Erwerb durch Erbfolge. In diesen beiden Fällen stellt sich die Eingangsfrage nicht, weil mit dem Zuschlag bzw. dem Erbfall das Eigentum automatisch (also gesetzlich) übergeht und es auf die Eintragung im Grundbuch nicht ankommt. Das Grundbuch ist bis zur Korrektur schlicht falsch.

3. Teilnahme- und Stimmrecht für die Wohnungseigentümerversammlung

3.1 Allgemeine Grundsätze

Herrschende Meinung ist, dass ein Zweiterwerber erst mit der Umschreibung im Grundbuch seine originären (vollen) Rechte und Pflichten erwirbt.[Fußnote 5]

Ebenfalls herrschende Meinung ist, dass die im Verhältnis zwischen Käufer und Verkäufer getroffenen Vereinbarungen (z. B. zum Übergang von Nutzen und Lasten) keine Auswirkungen auf das Verhältnis des Erwerbers zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer haben.[Fußnote 6]

Einvernehmen besteht auch darüber, dass eine Vereinbarung im Kaufvertrag dahingehend, dass mit Übergang von Nutzen und Lasten auch das Stimmrecht auf den Erwerber übergeht, wirksam ist.[Fußnote 7]

Teilnahmeberechtigt an der Wohnungseigentümerversammlung sind immer alle Miteigentümer und darüber hinaus sonstige Personen, die anstelle des Eigentümers stimmberechtigt sind (sei es aufgrund gesetzlicher Ermächtigung oder aufgrund einer Vollmacht) sowie in bestimmten eng begrenzten Ausnahmefällen (wegen des Grundsatzes der Nichtöffentlichkeit einer Wohnungseigentümerversammlung) Begleitpersonen, die hier aber primär keine Rolle spielen.

Das Stimmrecht steht grundsätzlich dem Wohnungseigentümer zu. Das Stimmrecht kann aber im Einzelfall ausgeschlossen sein. Das ist dann der Fall, wenn die Beschlussfassung die Vornahme eines Rechtsgeschäfts mit dem Wohnungseigentümer ist (§ 25 Abs. 5 WEG). Ausgeschlossen ist das Stimmrecht auch, wenn die Beschlussfassung die Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits mit dem Wohnungseigentümer betrifft (§ 25 Abs. 5 WEG). Ausgeschlossen ist das Stimmrecht auch, wenn Stimmrechtsmissbrauch vorliegt. Ist das Stimmrecht ausgeschlossen, hat auch ein Bevollmächtigter kein Stimmrecht. Das ist unbestritten.

Jeder Miteigentümer kann sich grundsätzlich durch eine beliebige Person (oder auch mehrere) bei der Teilnahme an der Versammlung und bei Abstimmungen vertreten lassen.[Fußnote 8] Eine Beschränkung der Vertretungsmöglichkeit ist durch Vereinbarung möglich und zulässig.[Fußnote 9] Vertreterklauseln sind grundsätzlich streng auszulegen.[Fußnote 10]

3.2 Stillschweigende Ermächtigung im Kaufvertrag?

Weil der Erwerber in Prozessstandschaft Beschlüsse anfechten könnte[Fußnote 11], schließt (nicht nur) Greiner aus, dass ein Käufer im Normalfall schon vor der Eigentumsumschreibung praktisch alle Rechte eines eingetragenen Eigentümers erwirbt.[Fußnote 12] Dieser Standpunkt erklärt sich aus Entscheidungen des KG. So nimmt das KG an, dass die Ermächtigung zur Ausübung des Stimmrechts dem Kaufvertrag auch ohne entsprechende (ausdrückliche) Vereinbarung entnommen werden kann.[Fußnote 13]

3.3 Die Auffassung des Kammergerichts

Soweit ersichtlich, berufen sich alle, die der Auffassung von Greiner folgen, auf die Rechtsprechung des KG. Das KG stellt im Leitsatz seiner Entscheidung vom 20.07.1994 fest: »Vor Umschreibung des Wohnungseigentums ist der im Grundbuch abgesicherte Erwerber regelmäßig als ermächtigt anzusehen, das Objekt- oder Anteilsstimmrecht des Veräußerers auszuüben […]. Vertretungsbeschränkungen in Teilungserklärungen sind ohne Bedeutung, wenn die Stimmabgabe eines Vertreters in der Eigentümerversammlung weder von den Miteigentümern noch von dem Versammlungsleiter beanstandet werden.«.[Fußnote 14]

Bei der Bewertung dieser Entscheidung wird man berücksichtigen müssen, dass es im konkreten Fall nicht um einen Zweiterwerb, sondern um den Erwerb vom teilenden Eigentümer, ging (werdender Wohnungseigentümer!).

3.4 Absicherung im Grundbuch

Das KG geht davon aus, dass ein originäres Stimm- und Teilnahmerecht des Erwerbers vor der Eigentumsumschreibung im Wohnungsgrundbuch nicht besteht. Es unterstellt aber ein abgeleitetes Stimmrecht, das jedenfalls dann gelte, wenn eine Auflassungsvormerkung eingetragen ist und der Veräußerer seinen entgegenstehenden Willen nicht mitgeteilt hat. Tragende Gründe für das KG sind, dass nach Eintritt dieser Voraussetzungen der Eigentumserwerb von einer weiteren Mitwirkung des Veräußerers unabhängig ist und die wirtschaftliche Überlegung, dass der Veräußerer in der Regel kein Interesse mehr habe, das Stimmrecht auszuüben.[Fußnote 15] Das trägt unseres Erachtens schon nicht, weil der BGH für den werdenden Wohnungseigentümer zusätzlich den Besitzübergang fordert, auf den das KG ersichtlich keinen Wert legt.

3.5 Beanstandung der Stimmabgabe bei Vertretungsbeschränkung

Eine vereinbarte Vertretungsbeschränkung ist nach Ansicht des KG nicht zu beachten, wenn deren Nichtbeachtung in der Versammlung nicht ausdrücklich gerügt wird. Das KG begründet das damit, dass der BGH entschieden hat, dass eine Eigentümergemeinschaft unter Umständen nach Treu und Glauben gehalten sein könne, auf der geregelten Vertretungsbeschränkung nicht zu bestehen. Daraus folgert das KG, dass erst in der Versammlung darüber zu befinden sei, ob eine unter die Vertretungsbeschränkung fallende Person an der Beratung und Beschlussfassung mitwirken dürfe.[Fußnote 16] Das dürfte inzwischen eine zunehmende Meinung in der Literatur sein. Aber auch diese Auffassung wird bestritten. Sie ist jedenfalls nur dann relevant, wenn die Versammlung überhaupt berechtigt ist, darüber zu entscheiden.

Grundsatz von Treu und Glauben | Bild: (c) geralt/pixabay.com

3.6 Keine Vermehrung beim Kopfstimmrecht

Dass das beim Kopfstimmrecht nicht gelten soll, liegt darin begründet, dass ein Erwerber, der über mehr als ein Teileigentum verfügt, sein Stimmrecht (also seinen Kopf) ja behält und mithin eine Vermehrung der Stimmrechte vor Umschreibung im Grundbuch einträte. Das könnte aber nur dann denkbar sein, wenn das KG davon ausgegangen wäre, dass der Erwerber vor der Umschreibung im Grundbuch ein eigenes Stimmrecht erlangt. Das hat das KG aber ausdrücklich abgelehnt.[Fußnote 17]

4. Konsequenzen für unser Verwaltungshandeln

4.1 Ablehnung der Rechtsauffassung des KG

Wir lehnen die Auffassung des KG, die darin besteht, dass einem Kaufvertrag ggf. eine stillschweigende Ermächtigung/Bevollmächtigung entnommen werden könne, ab. Es gibt keinen Rechtssatz, der es erlaubt, eine Vertretungsmacht zu vermuten.[Fußnote 18] Wir befinden uns damit auf der Linie u.a. von Schneider, der meint, dass üblicher Weise ein vormerkungsberechtigter Zweiterwerber keine originären Mitwirkungsrechte hat. Mangels abweichender Ermächtigung im Erwerbsvertrag komme dem Zweiterwerber kein Stimmrecht zu.[Fußnote 19]

4.2 Praktische Umsetzung

4.1.1 Erwerb durch Zuschlag bzw. durch Erbfall

Der Fall ist sonnenklar, der Erwerber ist ab Zuschlag/Erbfall vollwertiger Wohnungseigentümer.

4.2 Erwerb durch Vertrag

4.2.1 Erwerber und Veräußerer treffen eine Regelung

Einigen sich Veräußerer und Erwerber (z. B. im Kaufvertrag oder durch ausdrückliche Erklärung (Vollmacht)) darauf, dass dem Erwerber das Teilnahme- und Stimmrecht in der Wohnungseigentümerversammlung zusteht, dann werden wir das beachten. Dabei gilt natürlich, dass vor der Umschreibung im Grundbuch beim Kopfstimmrecht keine Stimmrechtsvermehrung stattfindet. Mithin steht dem Erwerber (trotz erteilter Stimmrechtsvollmacht) in diesem Fall (also wenn der Veräußerer über mehr als nur die verkaufte Einheit verfügt!) nur ein Teilnahmerecht an der Versammlung zu. Das Stimmrecht bleibt beim Veräußerer.

4.2.2 Erwerber und Veräußerer treffen keine Regelung

Wir fordern Erwerber und Verkäufer auf, sich zu erklären (oder eine entsprechende Vollmacht zu erteilen). Tun sie das nicht, gehen wir davon aus, dass der Käufer kein Stimmrecht in der Wohnungseigentümerversammlung hat. Ohne Vollmacht unterstellen wir weiterhin, dass der Käufer vor der Umschreibung im Grundbuch auch nicht berechtigt ist, an einer Wohnungseigentümerversammlung teilzunehmen. Das sieht auch das KG ebenso: »Der Wohnungskverkäufer […] kann den Käufer auch vor Eintragung einer Eigentumsverschaffungsvormerkung zur Ausübung des Stimmrechts in der Eigentümerversammlung ermächtigen und ihm damit eine Verfahrensstandschaft für das Beschlussanfechtungsverfahren verschaffen.«[Fußnote 20]

4.3 Sonderproblem Vertretungsbeschränkung

Das Sonderproblem von möglicherweise vereinbarten Vertretungsbeschränkungen lösen wir im Gegensatz zu Bielefeld[Fußnote 21] wie folgt: Der BGH hat die Wirksamkeit einer vereinbarten Vertretungsregelung im Wesentlichen wie folgt begründet[Fußnote 22]: Alle Wohnungseigentümer können ein Interesse daran haben, die Eigentümerversammlung auf den eigenen Kreis, also überwiegend auf die ihnen bekannten Miteigentümer, zu beschränken und damit gemeinschaftsfremde Einwirkungen aus der Versammlung der Wohnungseigentümer fernzuhalten.[Fußnote 23]

Darüber hinaus stellt der BGH fest, dass eine Vertretungsbeschränkung nicht nur die Stimmabgabe, sondern jede aktive Beteiligung (also auch das Teilnahmerecht) betreffe.[Fußnote 24]

Herrschende Meinung ist weiterhin, dass die Gemeinschaft nach Treu und Glauben im Einzelfall gehalten sein kann, auf eine vereinbarte Vertretungsbeschränkung nicht zu bestehen.[Fußnote 25]

Man wird ohne Weiteres davon ausgehen dürfen, dass nach dem Verkauf eines Wohnungseigentums der Verkäufer kaum noch Interesse an den Geschicken der Gemeinschaft hat. Umso mehr dürfte aber der Erwerber als künftiges »Zwangsmitglied« des Verbandes der Gemeinschaft der Eigentümer ein Interesse an den Geschicken des Verbands haben. Er ist deshalb im Sinne der zuvor zitierten BGH-Entscheidung niemand, der gemeinschaftsfremde Einwirkungen in der Versammlung fördert. Und er ist in Kürze auch kein Unbekannter mehr. Im Hinblick auf den Grundsatz von Treu und Glauben stehen wir daher auf dem Standpunkt, dass Vertretungsbeschränkungen deshalb in diesem konkreten Fall unbeachtlich sind.

4.4 Fazit

♦ Bei Geltung der gesetzlichen Regelung gehen wir davon aus, dass ein Erwerber (außerhalb des Zuschlags in der Zwangsversteigerung bzw. Erbfalls) seine vollen Rechte erst mit der Eigentumsumschreibung im Grundbuch erlangt.

♦ Beim Stimmrecht nach Einheiten oder Miteigentumsanteilen kann der Veräußerer den Erwerber auch bei entgegenstehender Vereinbarung bevollmächtigen, sein Teilnahme- und Stimmrecht bereits vor der Umschreibung des Eigentums im Grundbuch auszuüben. Der Käufer ist dann teilnahme- und stimmberechtigt, der Veräußerer hingegen nicht mehr.

♦ Beim Kopfstimmrecht gilt die Bevollmächtigung nur für das Teilnahmerecht, weil eine Stimmrechtsvermehrung gesetzlich erst eintritt, wenn die Umschreibung im Grundbuch erfolgt ist. Hat der Veräußerer allerdings nur über eine Einheit verfügt, dann kann er natürlich auch beim Kopfstimmrecht wirksam zur Stimmabgabe bevollmächtigen.


[Fußnote 1] Greiner, David; Wohnungseigentumsrecht, 4. Auflage, § 7 Rz. 25. Wenn ein Miteigentümer dem Verwalter von einer Anschriftenänderung oder von seinem Eintritt in die Gemeinschaft keine Mittelung gemacht hat und deshalb seine Rechte in der Wohnungseigentümerversammlung nicht wahrnehmen kann, ist der selbst schuld (BGH, V ZR 24/112).

[Fußnote 2] Hügel/Elzer, Wohnungseigentumsgesetz, 2. Auflage, § 10 Rz. 16.

[Fußnote 3] Hügel/Elzer, a.a.O., § 10 Rz. 16. 

[Fußnote 4] Greiner, David; a.a.O., § 7 Rz. 25. 

[Fußnote 5] BGH, V ZB 6/88.  

[Fußnote 6] Greiner, a.a.O., § 1, Rz. 17 

[Fußnote 7] Greiner, a.a.O., § 1 Rz 18; KG ZWE 2005, S. 107. 

[Fußnote 8] BGH, V ZR 178/11, Greiner, a.a.O., § 7 Rz. 79. 

[Fußnote 9] BGH, V ZB 1/86. 

[Fußnote 10] Wenzel, NZM 2005, 402. 

[Fußnote 11] KG, WM 1994, 714. 

[Fußnote 12] Greiner, a.a.O., § 1, Rz. 16. 

[Fußnote 13] KG, ZMR 2004, 460. 

[Fußnote 14] KG, WM 1994, 714. 

[Fußnote 15] KG, a.a.O., S. 714. 

[Fußnote 16] KG, a.a.O., S. 715. 

[Fußnote 17] KG, a.a.O, S. 714. 

[Fußnote 18] Hügel/Elzer, § 25 Rz. 13. 

[Fußnote 19] Schneider, Wohnungseigentumsrecht für Anfänger, München 2017, S. 80. 

[Fußnote 20] KG, ZWE 2005, LS1. 

[Fußnote 21] Bielefeld vertritt die Meinung, dass vereinbarte Vertretungsbeschränkungen zu beachten sind und deshalb ein Käufer nicht berechtigt sei, an der Versammlung teilzunehmen, selbst wenn er bevollmächtigt wurde, vgl. Bielefeld – Christ – Sommer, Der Wohnungseigentümer, 10. Auflage, S. 363. 

[Fußnote 22] BGH, V ZB 1/86, in WM 1987, S. 92. 

[Fußnote 23] BGH, Z ZB 1/86,a.a.O., S. 93. 

[Fußnote 24] BGH, ZMR 1993, 287 ff. 

[Fußnote 25] Becker/Ott/Suilmann, Wohnungseigentum, Köln 2015, § 6 Rz. 535. 

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