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Vereinbarte Vertretungsbeschränkung in der Wohnungseigentümerversammlung

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Einführung

Nachdem das Problem hier schon grundlegend behandelt wurde, geht es heute um die Frage, ob der Verwalter in jedem Fall mit der Vertretung in der Wohnungseigentümerversammlung beauftragt werden kann, auch wenn eine vereinbarte Vertretungsbeschränkung ihn nicht ausdrücklich erwähnt.Es ist nicht immer möglich, dem Verwalter Vertretungsvollmacht zu erteilen.

Nicht immer kann der Verwalter bevollmächtigt werden | Bild: (c) geralt/pixabay.com

Der Fall

Mit dieser Frage hat sich das LG Hamburg[Fußnote 1] auseinandergesetzt. Dabei ging es um eine Regelung in der Teilungserklärung, die vorsah, dass die Vertretungsvollmacht nur an Ehegatten, Familienangehörige und andere Wohnungseigentümer erteilt werden darf, nicht hingegen auch dem Verwalter.

Im konkreten Fall hatten mehrere Wohnungseigentümer den Verwalter bevollmächtigt, der dann in der Versammlung das Stimmrecht auch wahrgenommen hat. Deshalb hat ein Wohnungseigentümer einen Beschluss angefochten und ist damit erfolgreich gewesen.

Die Entscheidungsgründe

Das LG Hamburg stellt zunächst mit der herrschenden Meinung fest, dass vereinbarte Vertretungsregelungen zulässig sind und dass Ausnahmen von der Vertreterklausel wegen Unzumutbarkeit nach Treu und Glauben in Frage kommen.[Fußnote 2] Zulässig sind Beschränkungen u.a. deshalb, weil es legitim ist, fremde Einflüsse von der Gemeinschaft fernzuhalten und zu verhindern, dass interne Gemeinschaftsangelegenheiten nach außen getragen werden.[Fußnote 3]  Das LG stellte weiterhin klar,

»dass gegen Sinn und Zweck der Vertreterklausel [grundsätzlich] nicht verstoßen wird, wenn ein Wohnungseigentümer eine Person bevollmächtigt, die ihn nach dem reinen Wortlaut der Vertreterklausel zwar nicht vertreten dürfte, die aber bereits an der Versammlung teilnehmen darf und teilnehmen wird, weil sie entweder ein eigenes Teilnahmerecht hat oder einen anderen Wohnungseigentümer zulässigerweise vertreten darf. In diesen Fällen liegt kein Verstoß gegen den Nichtöffentlichkeitsgrundsatz vor«.[Fußnote 4]

Zu diesem Personenkreis gehört aber der Verwalter nicht zwingend, wenn er nicht gleichzeitig Wohnungseigentümer ist. Die Eigentümer können nämlich gem. § 24 Abs. 5 WEG den Versammlungsvorsitzenden durch Mehrheitsbeschluss bestimmen. Tun Sie das, hat der Verwalter – jedenfalls nach wohl herrschender Meinung[Fußnote 5] – auch kein Teilnahmerecht mehr. Davon ist ersichtlich auch das LG Hamburg ausgegangen.

Das Gericht hat die Frage geprüft, ob die Teilungserklärung ergänzend oder teleologisch dahingehend auszulegen sei, dass der Verwalter trotz des Wortlautes der Vereinbarung doch bevollmächtigt werden könne. Es kommt zu dem Ergebnis, dass das nicht der Fall ist. Eine planwidrige Regelungslücke hat das Gericht zu Recht nicht festgestellt. Schon zum Zeitpunkt der Erstellung der Teilungserklärung seien Vereinbarungen üblich gewesen, in denen (auch) der Verwalter zur Vertretung vorgesehen sei.

Die vereinbarte Regelung enthalte eine ausreichende Anzahl von Möglichkeiten für Wohnungseigentümer, wie sie für ihre wirksame Vertretung auf der Versammlung sorgen können. Und schließlich stellt das LG fest, das es

»gute Gründe dafür [gibt], den Verwalter nicht als Vertreter von Wohnungseigentümern zuzulassen, um dessen strikte Neutralität zu wahren, seine Rolle in der Eigentümerversammlung auf die Versammlungsleitung zu beschränken und mögliche Vorwürfe gar nicht erst aufkommen zu lassen, der Verwalter habe im eigenen Interesse Vollmachten von Wohnungseigentümern eingesammelt, um für die Annahme bestimmter Beschlussanträge zu sorgen oder die Annahme von Beschlussanträgen zu verhindern.«[Fußnote 6]


Fazit

♦ Vereinbarte Vertretungsbeschränkungen sind grundsätzlich zulässig.

♦  Ein Berufen auf die Vertretungsbeschränkung kann ausnahmsweise nach Treu und Glauben unzulässig sein.

♦  Jemand, der an der Versammlung teilnehmen darf und teilnehmen wird, darf in der Regel auch dann bevollmächtigt werden, wenn die Vertreterklausel ihn nicht zu den Berechtigten zählt.

♦  Der Verwalter darf aber dann nicht bevollmächtigt werden, wenn er nicht zu den nach der vereinbarten Regelung Berechtigten gehört, und zwar unabhängig davon, ob er an der Versammlung teilnehmen darf oder teilnehmen wird, weil die Regelung so verstanden werden muss, dass er nicht bevollmächtigt werden darf (das LG nennt das »gute Gründe«).

[Fußnote 1] LG Hamburg, Urteil vom 21.09.2016, 318 S 51/16.

[Fußnote 2] LG Hamburg, a.a.O., Rz. 21, 31

[Fußnote 3] LG Hamburg, a.a.O., Rz. 22 mit Bezug auf BGH V ZB 24/92.

[Fußnote 4] LG Hamburg, a.a.O, Rz. 22

[Fußnote 5] Greiner, David; Wohnungseigentumsrecht, 4. Aufl, vertritt die Auffassung und stellt das auch als herrschende Meinung dar, dass der Verwalter nur so lange teilnahmeberechtigt ist, wie ihm die Versammlungsleitung obliegt. Führt er die Versammlung nicht, hat er kein Teilnahmerecht (§ 7 Rz. 71).

[Fußnote 6] LG Hamburg, a.a.O., Rz. 30.

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