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Vereinbarungswidrige Nutzung einer Teileigentumseinheit zu Wohnzwecken

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Teileigentümer im Ärztehaus vermietet zu Wohnzwecken

Nutzung zu Wohnzwecken ist im Teileigentum in der Regel unzulässig. 2)

In einer Teileigentümergemeinschaft ist vereinbart, dass das Gebäude »zur beruflichen und gewerblichen Nutzung« bestimmt ist. Die Teileigentumseinheiten dürfen »ausdrücklich beruflich oder gewerblich, insbesondere auch als Apotheke oder Arztpraxis genutzt« werden. 1)

Nutzungsbeschränkung in der Teilungserklärung sind zu beachten

Ärztehaus – Ist eine Nutzung zu Wohnzwecken zulässig? – (c) Image(s) licensed by Ingram Image

Nachdem in der Nähe ein großes Ärztehaus errichtet worden ist, wurde es schwierig, die ursprünglichen sechs Arztpraxen und die Apotheke zweckentsprechend zu nutzen (zu vermieten). Die Apotheke wurde deshalb teilweise als Büro für Tierschutzhilfe vermietet (der Rest der Einheit stand leer). In einer ehemaligen Arztpraxis befindet sich eine Schülerhilfe. Drei Einheiten werden noch als Arztpraxen, genutzt. Der beklagte Teileigentümer teilte seine Einheit auf, baute sie um und vermietete beide Teile als Wohnraum. Die übrigen Teileigentümer nehmen diesen Teileigentümer mit Erfolg auf Unterlassung der Nutzung zu Wohnzwecken in Anspruch.

Wohnungsnutzung im Teileigentum widerspricht Zweckbestimmung

Der BGH stellt fest, dass ein Unterlassungsanspruch gem. § 15 Abs. 3 WEG besteht, weil die Einheit des beklagten Teileigentümers nach der Gemeinschaftsordnung nur für berufliche und gewerbliche Zwecke genutzt werden darf.

Zwar, so der V. Senat, könne sich eine ausgeschlossene Nutzung als zulässig erweisen, wenn sie bei typisierender Betrachtungsweise nicht mehr stört als die vorgesehene Nutzung.

Die Nutzung zu Wohnzwecken stört allerdings in einer reinen Teileigentumsanlage (hier: Ärztehaus), in der ausschließlich berufliche und gewerbliche Zwecke erlaubt sind, mehr als die erlaubte Nutzung.

Die Wohnnutzung sei bei typisierender Betrachtung deshalb störender weil,

  • sie mit typischen Wohnimmissionen (wie Küchengerüchen, Freizeit- und Kinderlärm oder Musik einhergehe,
  • sie mit einem anderen Gebrauch des Gemeinschaftseigentums (etwa im Flur herumstehenden Gegenständen) verbunden sei und
  • weil sie zu anderen Zeiten, nämlich ganztägig und auch am Wochenende, genutzt werde.
Wohnen ist im Ärtzehaus unzulässig

Wohnungsnutzung störender als Nutzung als Arztpraxis in einem reinen Ärtzehaus – (c) Image(s) licensed by Ingram Image

Anspruch auf Anpassung der Gemeinschaftsordnung

Das besondere an dem Fall war, dass die vereinbarte Nutzung aufgrund der Änderung im Umfeld (Neubau Ärztehaus in der Nachbarschaft) ggf. nicht mehr möglich ist und deshalb ein Anpassungsanspruch hinsichtlich der vereinbarten Nutzung gemäß § 10 Abs. 3 Satz 2 WEG bestehen könnte.

Lässt sich nämlich eine dauerhafte gewerbliche Vermietung angesichts von Lage und Ausstattung des Gebäudes künftig nicht mehr ernsthaft erwarten, dann würden Teileigentümer an einer wirtschaftlichen Verwertung ihres Eigentums gehindert, wenn sie den vereinbarten Zweck beachten müssen.

Umsetzung des Anpassungsanspruchs

Der BGH stellt zum Anpassungsanspruch fest, dass dieser jedenfalls in einer Klage auf Nutzungsunterlassung nicht einredeweise geltend gemacht werden kann. Vielmehr sei der die Änderung begehrende Teileigentümer gehalten, sein Anpassungsbegehren zunächst in der Gemeinschaftsordnung umzusetzen. Dazu müsse eine darauf gerichtete Klage gegen die Miteigentümer geführt werden. Erst nach entsprechendem rechtskräftigen Urteil steht klar und eindeutig fest, welche Vereinbarung für das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander gelte.

Der BGH begründet die Notwendigkeit dieses Vorgehens wie folgt:

Nur eine Änderung der Gemeinschaftsordnung stellt klar, welche Vereinbarungen für das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander gelten. Würde man den Anpassungsanspruch im Wege der Einrede geltend machen dürfen, würde die Unterlassungsklage deswegen abgewiesen. Es stünde dann aber nicht rechtskräftig fest, dass der Anpassungsanspruch besteht, »weil sich die Wirkungen der Rechtskraft nicht auf Einreden erstrecken«.

Hinzu kommt, dass, ließe man die Einrede zu, die übrigen Wohnungseigentümer durch die eigenmächtige Nutzungsänderung in die Klägerrolle gedrängt würden. »Grundsätzlich muss derjenige, der gegen den Willen der übrigen Wohnungseigentümer die Anpassung der Nutzungsregelung erreichen will, eine darauf gerichtete Klage erheben; die neue Nutzung darf er erst dann aufnehmen, wenn er ein entsprechendes rechtskräftiges Urteil zu seinen Gunsten erstritten hat. Bis dahin muss die bislang geltende Gemeinschaftsordnung beachtet werden und Nutzungen, die den darin vereinbarten Zweckbestimmungen widersprechen, müssen unterbleiben.«

Fazit zur vereinbarungswidrigen Nutzung

Gegen die vereinbarungswidrige Nutzung von Wohnungs-/Teileigentum besteht gem. § 15 Abs. 3 WEG ein Unterlassungsanspruch.

Eine vereinbarungswidrige Nutzung kann sich als zulässig erweisen, wenn sie bei typisierender Betrachtungsweise nicht mehr stört, als die vorgesehene Nutzung.

Die Nutzung einer Teileigentumseinheit zu Wohnzwecken ist jedenfalls in einem Gebäude, das ausschließlich beruflichen und gewerblichen Zwecken dient, unzulässig, weil sie mehr stört, als die berufliche bzw. gewerbliche Nutzung.

Hat ein Wohnungs-/Teileigentümer hinsichtlich der vereinbarten Nutzung ein berechtigtes Anpassungsbegehren, kann er das in einer Unterlassungsklage nicht einredeweise geltend machen. Er ist vielmehr gehalten, zunächst die Änderung der Teilungserklärung durchzusetzen. Nur so ist sichergestellt, dass klar und eindeutig ist, welche Vereinbarungen für das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander gelten.


1) siehe Pressemitteilung zu Urteil vom 23.03.2018 – V ZR 307/16 – abgerufen am 30.03.2018  

2) Bestätigung der bisherigen Rechtsprechung des Senats. 

 

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