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Erstmalige plangerechte Herstellung

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Teileigentum: Nutzungsmöglichkeit und erstmalige plangerechte Herstellung

Der BGH beschäftigt sich in seiner Entscheidung vom 23.06.2017 (V ZR 102/16) mit der Frage, welche Nutzung im Teileigentum grundsätzlich erlaubt ist und ob die Herstellung eines zweiten Rettungswegs zur Nutzungsmöglichkeit des Teileigentums als Aufenthaltsraum beansprucht werden kann.

Der Sachverhalt zum Anspruch auf erstmalige plangerechte Herstellung (stark verkürzt)

Es wird Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen im Souterrain gebildet. Im Aufteilungsplan sind die Räume als »Keller« bezeichnet. Die Gemeinschaftsordnung regelt für diese Räume:

„Die Gewerbeflächen dürfen zu baurechtlich zulässigen gewerblichen Zwecken genutzt werden – die im Aufteilungsplan angegebene Nutzung ist nicht die allein maßgebliche. (…) Der Wohnungs- bzw. Teileigentümer ist verpflichtet, auf seine Kosten alle erforderlichen öffentlich-rechtlichen Genehmigungen einzuholen und hat alle mit der Nutzungsänderung in Zusammenhang stehenden Kosten und Lasten zu tragen.“

Der (werdende) Eigentümer der Souterrain-Räume beantragte eine bauordnungsrechtliche Nutzungsänderung, um sein Teileigentum als Aufenthaltsraum nutzen zu können. Dazu muss aufgrund des vorgelegten Brandschutzkonzepts ein zweiter Rettungsweg geschaffen werden. Dies verlangt der Teileigentümer von der Gemeinschaft. Sein darauf gerichteter Beschlussantrag wird angelehnt, die Anfechtungsklage bleibt in zwei Instanzen erfolglos. Der BGH sieht das anders.

Der BGH bleibt seiner bisherigen Linie zur erstmaligen plangerechten Herstellung treu

Es gehört (vorbehaltlich weiterer vereinbarter Nutzungsbeschränkungen) zu dem plangerechten Zustand einer Teileigentumseinheit, dass die öffentlichrechtlichen Anforderungen an einen Aufenthaltsraum erfüllt sind; dafür erforderliche Maßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum wie die bauordnungsrechtlich vorgeschriebene Herstellung eines zweiten Rettungswegs entsprechen regelmäßig ordnungsmäßiger Verwaltung und können von einzelnen Wohnungseigentümern gemäß § 21 Abs. 4 WEG beansprucht werden.

Ein notwendiger zweiter Rettungsweg kann von einem Teileigentümer gefordert werden.

Die erstmalige Herstellung eines zweiten Rettungswegs entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung – Bild: (c) geralt/pixabay.com

Die Entscheidungsgründe zur erstmaligen plangerechten Herstellung

  • Der V. Senat bestätigt zunächst seine ständige Rechtsprechung: Zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung, die ein einzelner Eigentümer verlangen kann, gehören als Maßnahmen der ordnungsmäßigen Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums sowohl die erstmalige plangerechte Herstellung des Gemeinschaftseigentums als auch Maßnahmen zur Erfüllung öffentlich-rechtlicher Anforderungen an das gemeinschaftliche Eigentum.
  • Grundsätzlich muss auch Teileigentum dazu geeignet sein, als Aufenthaltsraum zu dienen, da die Bezeichnung »Teileigentum« jede gewerbliche Nutzung zulasse. Dazu gehören ausdrücklich auch die Nutzungen, die baurechtlich nur in Aufenthaltsräumen zulässig sind (wie z. B. eine Büronutzung).
  • Demzufolge gehört es (vorbehaltlich weiterer vereinbarter Nutzungsbeschränkungen) zu dem plangerechten Zustand einer Teileigentumseinheit, dass die öffentlich-rechtlichen Anforderungen an einen Aufenthaltsraum erfüllt sind; dafür erforderliche Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum entsprechen regelmäßig ordnungsmäßiger Verwaltung und können von einzelnen Eigentümer gem. § 21 Abs. 4 WEG beansprucht werden.
  • Dass der Aufteilungsplan die Nutzung als »Keller« bezeichne, spiele keine Rolle. Das ist ebenfalls ständige Rechtsprechung des V. Senats. Eine Einschränkung der Nutzung auf eine reine Kellernutzung müsste aus der Teilungserklärung eindeutig hervorgehen. Im konkreten Fall sei gerade ganz im Gegenteil die nächstliegende Auslegung der Klausel der Gemeinschaftsordnung, dass unterschiedliche gewerbliche Nutzungen erlaubt sind. Die allgemeine Eignung der Räume des Teileigentums als Aufenthaltsraum werde dafür vorausgesetzt.

Fazit

  • Beschränkt die Nutzungsregelung in der Teilungserklärung (der Aufteilungsplan ist nicht relevant) das Teileigentum nicht, dann ist dort grundsätzlich jede Nutzung erlaubt, die nicht Wohnen ist.
  • Die Eignung des Teileigentums als Aufenthaltsraum wird bei dessen Begründung vorausgesetzt.
  • Die erstmalige plangerechte Herstellung des Gemeinschaftseigentums ebenso wie Maßnahmen zur Erfüllung öffentlich-rechtlicher Anforderungen an das gemeinschaftliche Eigentum können von jedem Eigentümer beansprucht werden. Beide Maßnahmen gehören zu den Maßnahmen der ordnungsmäßigen Instandhaltung und Instandsertzung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 21 Abs. 5 Nr. 2, die mit einfacher Mehrheit beschlossen werden können).

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