Kopfstimmrecht und Majorisierung

Der Fall

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft besteht aus vier Wohneinheiten. Es gilt das Kopfstimmrecht. Zwei Einheiten befinden sich im Eigentum des Klägers, bis er eine dieser Einheiten an eine UG1 und Co. KG veräußerte. Der Kläger ist Kommanditist und Geschäftsführer der UG & Co. KG sowie alleiniger Gesellschafter und Geschäftsführer der Komplementärin. 

Das LG Braunschweig als Berufungsgericht meinte, dass die Stimme der UG & Co. KG nicht zähle, weil dies dem Sinn und Zweck des Kopfstimmrechts widerspreche. Eine Gesellschaft könne nämlich keinen eigenen Willen bilden, vielmehr richte sich die Stimmabgabe einheitlich nach dem Willen des Klägers. Der BGH kassierte diese Entscheidung.

Die Entscheidung

Bei Geltung des Kopfstimmrechts entsteht ein neues Stimmrecht, wenn ein Wohnungseigentümer das Alleineigentum an einer von mehreren Einheiten auf eine von ihm beherrschte juristische Person überträgt; die juristische Person ist von der Ausübung des Stimmrechts nicht allgemein ausgeschlossen.

Ein Stimmrechtsausschluss wegen rechtsmissbräuchlichem Verhaltens (Majorisierung) kommt nur ausnahmsweise und unter engen Voraussetzungen in Betracht; es reicht nicht aus, dass der mit den Stimmen eines Mehrheitseigentümers gefasste Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht, oder dass ein Wohnungseigentümer aufgrund seines Stimmgewichts die Beschlussfassung blockiert, obwohl es ein Gebot ordnungsmäßiger Verwaltung wäre, einen positiven Beschluss zu fassen (BGH Urteil vom 14.07.2017, V ZR 290/16).

Vermehrung des Kopfstimmrechts bei Veräußerung ((c) geralt /pixabay.com)

Konkret meint der BGH:

  • Träger des Stimmrechts ist derjenige, der im Einklang mit der materiellen Rechtslage im Wohnungsgrundbuch als Eigentümer eingetragen ist.
  • Auch dann, wenn eine von mehreren Einheiten im Hinblick auf das zusätzliche Stimmrecht an einen nahen Angehörigen veräußert wird, hat der neue Eigentümer nach allgemeiner Ansicht eine (neu hinzugekommene) Stimme.
  • Bei Geltung des Kopfstimmrechts entsteht auch dann ein neues Stimmrecht, wenn ein Wohnungseigentümer das Alleineigentum an einer von mehreren Einheiten auf eine von ihm beherrschte juristische Person überträgt.
  • Ungeklärt sei bisher, ob ein neues Stimmrecht auch dann entsteht, wenn der Verkäufer anteilig Eigentümer der veräußerten Einheit bleibt, weil er nur einen Bruchteil des Eigentums an einer von mehreren Einheiten an einen Dritten veräußert.

 

Die Begründung zur Vermehrung der Köpfe

Dass es bei einer Veräußerung zu einer Vermehrung der Stimmrechte kommen kann, ist in dem Kopfstimmrecht angelegt und selbst dann hinzunehmen, wenn der veräußernde Wohnungseigentümer beherrschenden Einfluss auf den Erwerber ausübt. Deshalb ist der Erwerber von der Ausübung des entstandenen Stimmrechts auch nicht allgemein (also unabhängig von dem jeweiligen Beschlussgegenstand) ausgeschlossen.

Das Stimmrecht gehört zum »Kernbereich elementarer Mitgliedschaftsrechte«. Es darf deshalb nur ausnahmsweise und lediglich unter eng begrenzten Voraussetzungen eingeschränkt werden. Das ergebe sich schon aus § 25 Abs. 5 WEG, das einen Stimmrechtsausschluss nur in Fällen schwerwiegender Interessenkollisionen vorsehe. Das seien solche, in denen die sonst legitime Verfolgung privater Sonderinteressen bei der Willensbildung der Wohnungseigentümer nicht mehr hinnehmbar erscheine. Dazu reichten beispielsweise weder erhebliche Beitragsrückstände noch rechtsmissbräuchliches Verhalten. Auch die »konkrete Gefahr der Majorisierung« reicht für einen allgemeinen Stimmrechtausschluss nicht aus. 

Die Begründung zum möglichen rechtsmissbräuchlichem Verhalten bei Majorisierung

Das WEG biete ausreichende Rechtsschutzmöglichkeiten gegen ein rechtsmissbräuchliches Verhalten bei Majorisierung.

Vernachlässige ein Wohnungseigentümer seine Zahlungspflichten sei er gem. § 25 Abs. 5 Alt. 2 WEG von der Ausübung des Stimmrechts ausgeschlossen, wenn es um die Entscheidung gehe, deswegen gerichtliche Maßnahmen gegen ihn einzuleiten. Das gelte auch dann, wenn gegen einen Wohnungseigentümer gem. § 18 WEG die Entziehung des Eigentums in die Wege geleitet werden soll.

Im Übrigen sei der Minderheitenschutz durch das Prinzip ordnungsmäßiger Verwaltung (§ 21 Abs. 5 WEG) sicherzustellen. Sowohl die Beschlussmängelklage als auch die Beschlussersetzungsklage böten ausreichend Sicherheit. 

Schließlich könnten abgegebene Stimme wegen einer missbräuchlichen Ausübung des Stimmrechts auch unwirksam und deshalb bei der Feststellung des Beschlussergebnisses nicht zu berücksichtigen sein. Hier müsse auch der Ausgang eines gerichtlichen Verfahrens nicht abgewartet werden. Das komme aber nur ausnahmsweise und unter engen Voraussetzungen in Betracht; es reiche jedenfalls nicht aus, dass der mit den Stimmen eines Mehrheitseigentümers gefasste Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht oder dass ein Wohnungseigentümer aufgrund seines Stimmgewichts die Beschlussfassung blockiert, obwohl es ein Gebot ordnungsmäßiger Verwaltung wäre, einen positiven Beschluss zu fassen. »Vielmehr muss die Art und Weise der Stimmrechtsausübung die übrigen Wohnungseigentümer so offenkundig und ohne jeden Zweifel in treuwidriger Weise benachteiligen, dass der Ausgang eines gerichtlichen Verfahrens nicht abgewartet werden kann. Dies wird in der Regel nur bei positiven Stimmabgaben in Betracht kommen«.  Als Beispiel nennt der BGH den Fall, wenn ein Mehrheitseigentümer gegen die Stimmen der übrigen Wohnungseigentümer eine wegen gravierender Vermögensdelikte vorbestrafte Person aufgrund einer persönlichen Nähe zum Verwalter bestellt, oder wenn mit den Stimmen eines Mehrheitseigentümers ein Beschluss gefasst wird, der diesem offensichtlich unangemessene Vorteile verschafft.

Folgen aus der Entscheidung

Bei Geltung des Kopfstimmrechts vermehren sich die Stimmen, wenn ein Eigentümer eine von mehreren Einheiten an einen Dritten veräußert und zwar selbst dann, wenn der Veräußerer maßgeblichen Einfluss auf den Dritten ausübt.

Ein Versammlungleiter wird in der Regel nicht in der Lage sein, sicher zu beurteilen, ob die Voraussetzungen für einen Stimmrechtsausschluss vorliegen. Das sieht der Senat offenbar auch so, wenn er feststellt: »Zudem ist es ein Gebot der Rechtssicherheit, das in der Eigentümerversammlung ohne weiteres festzustellen ist, ob das Stimmrecht besteht. Dies soll im Regelfall nicht von Wertungen abhängen.«  Mithin wird es bei Streitigkeiten zwischen dem Mehrheitseigentümer und den übrigen Eigentümern nicht zu vermieden sein, diese Streitfrage durch einen Beschlussmängel- und/oder eine Beschlussersetzungsklage klären zu lassen.

Ein Versammlungsleiter, der von einem Stimmrechtsausschluss wegen rechtsmissbräuchlichen Verhaltens  ausgeht, bewegt sich auf sehr dünnem Eis.

1) vgl. Wikipedia zur UG