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Schadenersatz wegen Hausgeldschulden

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BGH zu Wohngeldrückständen und Schadenersatz

  1. Alleinige Inhaberin des Anspruchs auf Zahlung des Wohngeldes ist die Wohnungseigentümergemeinschaft
  2. Erfüllt ein Wohnungseigentümer seine Verpflichtung zur Zahlung des Wohngelds nicht, kommen gegen ihn nur Schadensersatzansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft, nicht aber der einzelnen Wohnungseigentümer in Betracht (BGH, Urteil vom 10. Februar 2017 – V ZR 166/16).

Der Fall zum Schadenersatz

Ein Wohnungseigentümer war mit der Zahlung von Wohngeld in erheblicher Höher in Rückstand geraten. Der Verwalter hatte sein Amt niedergelegt (nachdem seine Vergütung nicht bezahlt wurde) und der Wasserversorger hatte seine Lieferung eingestellt, weil seine Forderungen von der Gemeinschaft nicht beglichen wurden.

Der Kläger, der seine Eigentumswohnung vermietet hatte, verlangte vom Beklagten (offenbar dem säumigen Wohnungseigentümer) gestützt auf die Behauptung, ihm seien im Zeitraum April 2012 bis August 2012 wegen der Sperrung Mieteinnahmen von 1.300 € entgangen, Schadensersatz in entsprechender Höhe. Das LG Saarbrücken gab der Klage statt, auf die Revision des Beklagten hob der BGH das Berufungsurteil auf und wies die Berufung zurück. 

Die Entscheidung zum Schadenersatz

Der Kläger hatte gegen den Beklagten keinen Anspruch auf Zahlung der Rückstände an die Wohnungseigentümergemeinschaft. Ein Schadensersatzanspruch aus § 280 Abs. 1 und 2 BGB i.V.m. § 286 BGB setzt voraus, dass der Beklagte durch die Nichtzahlung der Wohngelder eine Pflicht gegenüber dem Kläger verletzt hat. Dies war hier nach Ansicht des V. Senats – entgegen der Auffassung des Berufungsgerichtes – nicht der Fall.

Der Anspruch auf Zahlung des Wohngeldes (=Hausgeld) steht nicht den einzelnen Wohnungseigentümern zu. Vielmehr ist alleinige Inhaberin dieses Anspruchs die Wohnungseigentümergemeinschaft, also der Verband (Ziff. 7). Der Anspruch auf Hausgeldzahlungen (sowohl Vorschuss- als auch Nachschusspflicht) ist Teil des Verwaltungsvermögens des teilrechtsfähigen Verbands (vgl. § 10 Abs. 7 S. 1 u. S. 3).

Dass die Vorschuss- bzw. Nachschusspflicht nur gegenüber der rechtsfähigen Gemeinschaft besteht, hat der Senat bereits vor der Reform des Wohnungseigentumsrechts entschieden (Beschl. v. 2.6.2005, Az.: V ZB 32/05). Ebenso hat der Senat bereits entschieden, dass der einzelne Wohnungseigentümer nicht nach den Grundsätzen der gesellschaftsrechtlichen actio pro socio (=Klage für den Gesellschafter) zur Geltendmachung der Wohngelder im eigenen Namen befugt ist (Beschl. v. 20.4.1990, Az.: V ZB 1/90) (Ziffern 7 und 8)

Zum gesetzlichen Schuldverhältnis zwischen den Wohnungseigentümern

Unter allen Wohnungseigentümern besteht ein gesetzliches Schuldverhältnis, aus dem u.a. die Pflicht des einzelnen Wohnungseigentümers erwächst, an einer ordnungsmäßigen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums mitzuwirken. Sie korrespondiert mit dem Anspruch der anderen Wohnungseigentümer aus § 21 Abs. 4 WEG auf eine ordnungsgemäße Verwaltung (BGHt, Urteil vom 22. April 1999 – V ZB 28/98).

Da die interne Willensbildung des Verbands den Wohnungseigentümern obliegt, ist eine auf § 21 Abs. 4 WEG gestützte Klage gegen die übrigen Wohnungseigentümer zu richten, wenn deren Mitwirkung an einer ordnungsmäßigen Verwaltung verlangt wird.

Entspricht – ausnahmsweise – nur die sofortige Vornahme einer bestimmten Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung und wird diese von einem Wohnungseigentümer gemäß § 21 Abs. 4 WEG verlangt, der anderenfalls Schäden an seinem Sondereigentum erleidet, ergibt sich die Mitwirkungspflicht der übrigen Wohnungseigentümer aus der gegenseitigen Treuepflicht.

Diejenigen Wohnungseigentümer, die schuldhaft entweder untätig geblieben sind oder gegen die erforderliche Maßnahme gestimmt bzw. sich enthalten haben, sind unter den Voraussetzungen von § 280 Abs. 1 und 2 BGB i.V.m. § 286 BGB zum Schadensersatz verpflichtet (BGH, Urteil vom 17. Oktober 2014 – V ZR 9/14).

Zu der Treuepflicht, die zwischen allen Wohnungseigentümern besteht, gehört auch die Pflicht, Beschlüsse zu fassen, die dem Verband die finanzielle Grundlage zur Begleichung der laufenden Verpflichtungen verschaffen. Dies betrifft insbesondere die Beschlussfassung über einen entsprechenden Wirtschaftsplan, seine Ergänzung (Sonderumlage) und die Jahresabrechnung (vgl. Senat, Beschluss vom 2. Juni 2005 – V ZB 32/05)

Diese Überlegungen waren aber nicht Gegenstand des Problems, denn die Wohnungseigentümer hatten sowohl Wirtschaftspläne als auch fällige Abrechnungen beschlossen.

Der Verband, vertreten durch den Verwalter oder durch alle übrigen oder einzelne Wohnungseigentümer (§ 27 Abs. 3 Satz 2 und 3 WEG), hat für die Einziehung der Gelder zu sorgen. Nur gegenüber dem Verband besteht demgemäß auch eine Zahlungsverpflichtung der einzelnen Wohnungseigentümer, weshalb auch Schadenersatzansprüche in diesem Zusammenhang nur gegenüber dem Verband bestehen.

Fazit:

Inhaber der Wohngeldansprüche ist der Verband. Entsteht einem Wohnungseigentümer ein Schaden, weil Hausgelder nicht eingezogen, bezahlt oder zweckentsprechend verwendet werden, muss er sich an den Verband halten. 

Fehlt ein Verwalter, so vertreten alle Wohnungseigentümer die Gemeinschaft (also den Verband). Die Wohnungseigentümer können durch Beschluss mit Stimmenmehrheit einen oder mehrere Wohnungseigentümer zur Vertretung ermächtigen (§ 27 Abs 3 Satz 2 und 3 WEG).

Die gesetzliche Regelung zeigt, dass auch hier „Wegducken“ nicht hilft. Die Wohnungseigentümer müssen dafür sorgen, dass der Verband handlungsfähig bleibt. Der nahe liegende Weg wäre es gewesen, nach der Amtsniederlegung des Verwalters dafür so sorgen, dass schnellstmöglich ein neuer Verwalter bestellt wird. Das kann im Notfall auch durch Bestellung eines Notverwalters (vgl. dazu BGH, Urteil vom 10.06.2011, V ZR 140/12 )durch das Wohnungseigentumsgericht geschehen.

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