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Fußbodenheizung | Sonder- oder Gemeinschaftseigentum?

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Zuordnung einer Fußbodenheizung

Dr. Martin Häublein geht in einem Beitrag in der ZMR auf die Frage ein, wem die Fußbodenheizung gehört (Dr. M. Häublein, Wem gehört die Fußbodenheizung, in: ZMR 2016 S. 935 f.).

Häublein weist darauf hin, dass das diesbezügliche Meinungsbild in der Literatur uneinheitlich ist und dass sich der BGH bisher mit dieser Frage noch nicht befasst hat. Er geht von einer Fußbodenheizung aus, deren Heizschleifen im Estrich verlegt sind (was die Regel sein dürfte).

Rechtliche Überlegungen zur Frage der Zuordnung einer Fußbodenheizung

Fraglich ist, ob die Heizschleifen deshalb zwingend gemeinschaftliches Eigentum sind und auch durch eine Teilungserklärung nicht zum Sondereigentum erklärt werden dürfen (wie das z. B. auch für Fenster gilt). Maßgebend sei, so Häublein, die Frage, ob sich aus § 5 Abs. 1 WEG eine Zuweisung der Fußbodenheizung zum Sonder- oder Gemeinschaftseigentum ergebe.

Aufbau eines Fußbodens mit schwimmenden Estrich

Aufbau Fußboden mit schwimmendem Estrich – (c) Von Stephan Kortemeier (StephenMS at de.wikipedia) –

Der Estrich sei nach h. M. Gemeinschaftseigentum, das gelte wegen seiner Isolierfunktion. Dieses Argument ist u. E. nicht überzeugend, jedenfalls nicht beim schwimmenden Estrich. Dort liegt die Isolierschicht unterhalb des Estrichs. Dass in diesem Fall auch der Estrich eine zusätzliche Isolierfunktion hat, ist unbestritten. Das gilt aber gleichermaßen auch für den darüber liegenden Bodenbelag, z. B. einem Teppichboden, der unstreitig zum Sondereigentum gehört.

Jedenfalls ziehen die Vertreter der Theorie, nach der es sich beim Estrich zwingend um gemeinschaftliches Eigentum handelt, den Schluss, dass auch die im Estrich verlegten Heizschleifen der Fußbodenheizung zum Gemeinschaftseigentum gehören.

Eine andere Bewertung ergibt sich konsequenterweise dann, wenn man beim (schwimmenden) Estrich zu dem Ergebnis kommt, dass es sich beim Estrich um Sondereigentum handelt. Dann gehören auch die darin verlegten Heizschleifen nicht zwingend zum Gemeinschaftseigentum.

Häublein weist auf den weiteren vertretenen Standpunkt hin, dass selbst dann, wenn der Estrich zum Gemeinschaftseigentum zählt, die Fußbodenheizung nicht unbedingt dieses Schicksal teilen muss. Dies wird damit begründet, dass – falls die Heizschleifen nicht für das Gesamtheizungssystem relevant sind – die Heizschleifen verändert oder beseitigt werden können, ohne dass für die anderen Eigentümer ein relevanter Nachteil entstehe. Das mache die Heizschleifen gemäß § 5 Abs. 1 WEG zum Sondereigentum. Diese Überlegung lag auch der Heizkörperentscheidung des BGH zu Grunde.

Fazit: Fußbodenheizung in der Regel Sondereigentum

Häublein kommt zu dem Fazit:

Sofern die Fußbodenheizung […] nicht systemrelevant ist und die jeweilige Sondereigentumseinheit über eine Absperrvorrichtung verfügt, die es dem Sondereigentümer erlaubt und die dafür vorgesehen ist, die Heizung vom allgemeinen Heizkreislauf zu trennen, steht die Rechtsprechung des BGH der Annahme von Sondereigentum nicht entgegen (S. 936).

Für Sondereigentum an den Heizschleifen sprächen die Gleichstellung mit Heizkörpern einer konventionellen Heizungsanlage und eine größere Akzeptanz bei den Wohnungseigentümern.

Wir teilen diese Auffassung jedenfalls bei Heizschleifen, die im schwimmenden Estrich verlegt sind und die über eine eigene Absperreinrichtung verfügen. In diesem Fall stehen wir darüberhinaus auf dem Standpunkt, dass der Estrich zum Sondereigentum gehört. Ob sich bei anderen Estrichverlegearten andere Ergebnisse ergeben können, bleibt zu klären.


Relevante BGH-Entscheidung zum Sachverhalt:

 

2 Comments

  1. Jürgen sagt:

    Vielen Dank für diesen Beitrag, der mir in einer eigenen Angelegenheit sehr weiterhilft.
    Ihre Auffassung, daß aus dem Estrich „in diesem Fall“ Sondereigentum wäre, ist allerdings eine grobe Fehlinterpretation, die Wohnungseigentümer zu sehr teuren Rechtsverstößen verleiten könnte (s. Userin @Heike: Ich hoffe, Sie haben sich vorher nochmal mit einem Fachanwalt im WEG-Recht besprochen!).
    Estrich ist immer (!) Gemeineigentum und auch nicht sondereigentumsfähig, Abreden der Teilungserklärung diesbezüglich sind nichtig! Und zwar liegt das daran, daß der Estrich u.a. der Lärmdämmung dient, wovon eben auch die Nachbarn betroffen sind. Eine Veränderung am Estrich darf daher nur mit Zustimmung ALLER WEG-Miteigentümer durchgeführt werden.
    Häublein argumentiert eben nicht, daß „schwimmender“ Estrich Sondereigentum wäre, sondern im Gegensatz zu herkömmlichen Estrich kein „wesentlicher Gebäudebestandteil“. Das ist ein riesengroßer Unterschied!

  2. Heike sagt:

    Vielen Dank für einen informativen Beitrag zur Fußbodenheizung. Gut zu wissen, dass der Estrich zum Sondereigentum gehört. Wir möchten gerade Estrich vollständig entfernen und eine Fußbodenheizung einbauen, daher werden wir uns danach weiter erkundigen.

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