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Aufopferung

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Instandhaltung – Instandsetzung – Aufopferung

Unterscheidet die Gemeinschaftsordnung begrifflich zwischen Instandhaltung und Instandsetzung von Bauteilen, die zum Gemeinschaftseigentum gehören, und weist sie nur die Pflicht zu deren Instandhaltung einem Sondereigentümer zu, ist die Instandsetzung im Zweifel Sache der Gemeinschaft.

Ein Wohnungseigentümer kann den Schaden, der ihm nach § 14 Nr. 4 Halbsatz 2 WEG (Aufopferungsanspruch) zu ersetzen ist, fiktiv in Höhe des Nettobetrags der Reparaturkosten abrechnen, wenn er ihn in Eigenarbeit beseitigt (BGH, Urteil vom 09.12.2016, V ZR 124/16).

Was war geschehen?

Der Kläger ist Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Ihm gehört die Wohneinheit Nr. x (ein zweigeschossiges Zweifamilienhaus). Darin verläuft in einer Zwischendecke eine warmwasserführende Leitung der Heizungsanlage. Die Heizungsanlage befindet sich in einem anderen Gebäude. Die Kosten der Instandhaltung sind dem klagenden Wohnungseigentümer zugeordnet. In der Teilungserklärung wird an mehreren Stellen zusätzlich der Begriff Instandsetzung verwendet.

Im Juli ereignete sich im Bereich der Sondereigentumseinheit des Klägers ein Bruch des warmwasserführenden Rohrs. Durch das ausdringende Wasser wurde die Zwischendecke durchfeuchtet und hing durch. Die beklagte Eigentümergemeinschaft beauftragte einen Unternehmer mit der Reparatur des Rohres.

Der klagende Eigentümer führte die Arbeiten an der Zwischendecke selbst aus und rechnete mit dem Verband die Kosten auf der Grundlage eines eingeholten Angebots ab. Die Eigentümergemeinschaft zahlte nicht, so kam es zur Klage.

Für Regressforderung des Wohnungseigentümers kommt es darauf an, aus welchem Grund das Sondereigentum beschädigt wurde.

Wasserführende Leitungen in Zwischendecke – wer trägt den Schaden?

Instandhaltung oder Instandsetzung

Der V. Senat stellt fest, dass die Begriffe Instandhaltung und Instandsetzung oftmals gleich verwendet werden. Das sei auch kein Problem, weil es sich bei beiden Maßnahmen um ordnungsgemäße Verwaltung handele, die grundsätzlich beim Gemeinschaftseigentum auch der Gemeinschaft obliege.

Werden aber in einer Gemeinschaftsordnung beide Begriffe verwendet und nur bei Maßnahmen der Instandhaltung die Kostenlast auch für Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum einem Eigentümer auferlegt, dann muss differenziert werden. Der Reparatur des Wasserrohrs wurde unstrittig als Instandsetzung betrachtet.

Ersatzanspruch aus Aufopferung ja oder nein?

Das ist der eigentlich spannende Teil der Entscheidung, der jedenfalls in Eigentümergemeinschaften oft zu Streit führt. Der BGH hat die Zwischendecke als Sondereigentum eingestuft. Für die Frage, ob der Eigentümer, der die Reparatur der Zwischendecke durchgeführt hat, einen Kostenerstattungsanspruch gegenüber der Gemeinschaft hat, kommt es darauf an, ob der Schaden dadurch entstanden ist, dass die unbeschädigte Zwischendecke für die Reparatur der Warmwasserleitung geöffnet wurde.

War die Zwischendecke durch das austretende Wasser an der Stelle, die repariert werden musste, schon beschädigt, dann ist durch das Öffnen der Decke kein weiterer Schaden entstanden. Mithin kommt in diesem Fall auch ein Erstattungsanspruch aus § 14 Nr. 4 Halbs. 2 WEG nicht infrage.

War aber die Zwischendecke in dem Bereich, in dem sie geöffnet werden musste, unbeschädigt, dann kann der Kläger Ersatz der bei der Reparatur durch eine Fachwerkstatt anfallenden Kosten auf der Grundlage eines Kostenvoranschlags verlangen. Der Anspruch ist dann ein verschuldensunabhängiger Schadenersatzanspruch, dem aufopferungsähnliche Grundgedanken zugrunde liegen. Die Darlegungs- und Beweislast für die Schadensursächlichkeit sieht der Senat beim klagenden Wohnungseigentümer.

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