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Ausschlussfrist bei Betriebskosten beachten

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Entscheidung zur Ausschlussfrist bei Betriebskosten

Aus der schriftlichen Urteilsbegründung (BGH, Urteil vom 25.01.2017, VIII ZR 249/15) zur Ausschlussfrist bei Betriebskosten für einen Wohnungseigentümer ergeben sich keine wesentlichen zusätzlichen Gesichtspunkte, alle relevanten Gründe haben wir bereits beschrieben. Die Leitsätze der Entscheidung lauten:

Der Vermieter einer Eigentumswohnung hat über die Betriebskostenvorauszahlungen des Mieters grundsätzlich auch dann innerhalb der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB (Ausschlussfrist) abzurechnen, wenn zu diesem Zeitpunkt der Beschluss der Wohnungseigentümer gemäß § 28 Abs. 5 WEG über die Jahresabrechnung des Verwalters der Wohnungseigentümergemeinschaft noch nicht vorliegt.

Für die nach § 556 Abs. 3 Satz 3 Halbs. 2 BGB mögliche Entlastung des Vermieters hinsichtlich einer von ihm nicht fristgerecht vorgenommenen Betriebskostenabrechnung hat dieser konkret darzulegen, welche Bemühungen er unternommen hat, um eine rechtzeitige Abrechnung sicherzustellen.

Abrechnungs- bzw. Ausschlussfrist gilt auch für den Wohnungseigentümer

Auch ein Wohnungseigentümer muss innerhalb der Abrechnungsfrist abrechen und zwar auch dann, wenn der Verwalter noch nicht abgerechnet hat.

Konkrete Darlegung für Versäumnis der Ausschlussfrist erforderlich

Soweit der BGH die Gründe der Vorinstanz wiedergibt, bestätigt sich unsere Vermutung: Wenn sich der Vermieter erfolgreich darauf berufen will, dass er die gesetzliche Abrechnungsfrist ohne eigenes Verschulden nicht einhalten konnte, dann muss er einen Entlastungsbeweis führen. Zu den Entlastungsbemühungen gehört insbesondere die Darlegung der Bemühungen, die er unternommen hat, um eine rechtzeitige Abrechnung sicherzustellen.

Die Vorinstanz hatte dazu ausgeführt: Ein Wohnungseigentümer kann als Miteigentümer vom Verwalter ohne weiteres Einsicht in die Abrechnungsunterlagen verlangen oder den Verwalter innerhalb der Ausschlussfrist des § 556 abs. 3 Satz 2BGB auf Vornahme der Jahresabrechnung in Anspruch nehmen. Beides hatte der klagende Wohnungseigentümer offenbar nicht getan.

Für einen vermietenden Wohnungseigentümer, der absehen kann, dass eine Jahresabrechnung vom Wohnungseigentumsverwalter nicht rechtzeitig vorgelegt wird, verlangt der VIII. Senat also letztlich, dass er das ihm Zumutbare unternimmt, um rechtzeitig abrechnen zu können. Was das aber letztlich sein soll, bleibt (noch) unklar.

Konkretisierung der Anforderungen bleibt offen

Der BGH äußert sich nicht zu den Anforderungen, die ein Wohnungseigentümer erfüllen muss, wenn er sich erfolgreich auf mangelndes Verschulden für die Nichteinhaltung der Abrechnungsfrist berufen will. Beispiele für ungeklärte Fragen:

  • Was gilt, wann der Verwalter die Belegeinsicht verweigert? Klar, dann kann der Wohnungseigentümer klagen. Unter Umständen reicht der Streitwert für die Berufung aus. Dann kann ein solches Verfahren bis zur rechtskräftigen Entscheidung schon einmal 1-2 Jahre dauern. In dieser Zeit kann der Wohnungseigentümer nicht abrechnen. Reicht das für den Entlastungsbeweis?
  • Was gilt, wenn die Verwaltungsunterlagen bei der Einsicht nicht vollständig sind? Auch dann ist der Wohnungseigentümer nicht in der Lage, die Abrechnung selbst zu erstellen. Reicht das für den Entlastungsbeweis? Oder muss der Wohnungseigentümer sich dann selbst um die Belege kümmern? Hat er überhaupt eine Chance, diese zu bekommen? Immerhin besteht zwischen ihm und dem Rechnungsaussteller keine Rechtsbeziehung, Vertragspartner ist die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband, die diesbezüglich durch den Verwalter und nicht durch einen oder mehrere Wohnungseigentümer vertreten wird.
  • Was gilt, wenn ein Vertragspartner der Eigentümergemeinschaft seine Leistung nicht rechtzeitig erbringt (z. B. eine Wärmedienstfirma)?
    Da sind einige Fragen offen.

Welche Lösung gibt es?

Eigentlich muss sich in solchen Fällen ein Wohnungseigentümer überlegen, ob er nicht auf der Grundlage der letzten vorliegenden Betriebskostenabrechnung unter Berücksichtigung ausreichender „Angstzuschläge“ die fehlenden Kosten schätzen sollte, um eine formal korrekte Abrechnung seinem Mieter gegenüber zu erstellen. Dies Abrechnung sollte dem Mieter dann rechtzeitig zugestellt werden. Das reicht für die Einhaltung der Abrechnungsfrist aus, auch wenn die Abrechnung inhaltlich schlicht falsch ist. Jedenfalls hätte der „notleidende“ Eigentümer dann Zeit gewonnen. Die inhaltlich falsche, aber formal korrekte Abrechnung kann er ja auch nach Ablauf der Abrechnungsfrist noch nachbessern.

Voraussetzung für die Einhaltung der Jahresfrist ist eine formell ordnungsgemäße Abrechnung. Diese liegt vor, wenn folgenden Voraussetzungen erfüllt sind:

  • Zusammenstellung der Gesamtkosten,
  • Angabe und Erläuterung des Umlageschlüssels,
  • Berechnung des Mieteranteils,
  • Abzug der Vorauszahlungen.

Diese vier wesentlichen Bestandteile einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung müssen gedanklich und rechnerisch für den Mieter nachvollziehbar sein (vgl. BGH, Urt. vom 23.11.1981, VIII ZR 98/80). Ob „richtig gerechnet“ wurde, ist eine Frage des materiellen Rechts.

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