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Sondernutzungsrecht – Kostentragung

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Der Fall

Die Teilungserklärung regelt: Für die Instandhaltung der ausschließlich ihrem Sondernutzungsrecht unterliegenden Flächen, Anlagen und Einrichtungen haben die jeweils berechtigten Sondereigentümer zu sorgen.

Dem Eigentümer der Wohnung Nr. 1 ist das Sondernutzungsrecht an der der Wohnung vorgelagerten Terrasse zugeordnet. Die Wohnungseigentümerversammlung beschließt mehrheitlich, dass es dem Eigentümer der Wohnung Nr. 1 gestattet ist, die auf seiner Sondernutzungsfläche vorhandene Terrasse zu vergrößern und die umliegenden Bereiche in einer bestimmten Weise gärtnerisch zu gestalten. Die Kosten der Herstellung und der künftigen Instandhaltung sollte der Wohnungseigentümer der Wohnung Nr. 1 tragen.

 

Wer trägt Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten beim Sondernutzungsrecht

Sondernutzungsrecht – Kostentragung: Durch Vereinbarung können die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten dem Sondereigentümer übertragen werden.

Ein Wohnungseigentümer erhebt nach Ablauf der Anfechtungsfrist (§ 46 Abs. 1 Satz 2 WEG) Klage und verlangt die Feststellung, dass der Beschluss nichtig ist. AG und LG haben der Klage stattgegeben, der BGH entschied anders, er wies die Klage ab.

Die Entscheidung

  • Wird durch Mehrheitsbeschluss eine bauliche Veränderung genehmigt, der nicht alle nachteilig Betroffenen zugestimmt haben, wird der Beschluss bestandskräftig, wenn er nicht rechtzeitig angefochten wird. Der entsprechende Beschluss ist nicht nichtig.
  • Wird einem Sondereigentümer in der Gemeinschaftsordnung eine Instandsetzungs- oder Instandhaltungspflicht übertragen, hat er im Zweifel auch die ihm dadurch entstehenden Kosten zu tragen.
  • Die Wohnungseigentümer dürfen bei der Genehmigung einer baulichen Veränderung auch beschließen, dass der berechtigte Wohnungseigentümer die Herstellungskosten allein zu tragen hat.

Die Begründung

Durch den Beschuss ist die dem Eigentümer Nr. 1 zugewiesene Fläche weder hinsichtlich des räumlichen Zuschnitts noch hinsichtlich des Nutzungszwecks geändert worden.

Die Frage, ob alle durch die beabsichtigten baulichen Veränderungen beeinträchtigten Wohnungseigentümer zugestimmt haben, sah der V. Senat (BGH, Urteil vom 28.10.2016, V ZR 91/16) nicht als relevant an. „Die fehlende Zustimmung eines Wohnungseigentümers würde nämlich nur zu einer Anfechtbarkeit des Beschlusses führen.“

Dass der Beschluss hinsichtlich der Herstellungskosten der baulichen Veränderungen unter Verwahrung der Kostenlast gefasst wurde, ist nicht zu beanstanden, weil dies hinsichtlich der Herstellungskosten der auf der Sondernutzungsfläche im Eigeninteresse des Berechtigten geplanten baulichen Maßnahmen zulässig ist.

Die Vorinstanzen hatten Nichtigkeit (auch) deshalb angenommen, weil mit dem Beschluss über die Folgekosten der beabsichtigten baulichen Veränderung entschieden worden sei, wofür die Beschlusskompetenz fehle. Der BGH hingegen sah das anders: Zwar können grundsätzlich Wohnungseigentümer die Pflicht zur Instandsetzung und Instandhaltung von Teilen des gemeinschaftlichen Eigentums und zur Tragung der damit verbundenen Kosten einzelnen Sondereigentümern durch Vereinbarung auferlegen. Ob dafür gemäß § 16 Abs. 4 WEG auch eine Beschlusskompetenz besteht, hat der Senat offen gelassen. Im konkreten Fall stellt der BGH fest, dass dem Beschluss der Eigentümer nur deklaratorische Bedeutung zukomme und deshalb sei der Beschluss insoweit auch in Ordnung. Der Beschluss bestätige insoweit nur, was ohnehin vereinbart sei.

Der BGH stellt dazu fest, dass die Übertragung der Instandsetzungs- oder Instandhaltungspflicht im Rahmen der Gemeinschaftsordnung im Zweifel bedeute, dass der Sondereigentümer auch die dadurch entstehenden Kosten zu tragen habe.

Die vereinbarte Kostenregelung betreffe im Übrigen nicht nur die zum Zeitpunkt des Beschlusses des Teilungsvertrags bereits vorhandenen, sondern auch später hinzu kommende Anlagen und Einrichtung, da der Wortlaut für eine Differenzierung keine Anhaltspunkte biete.

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