Aufzug nein – Treppenlift und Rampe ja
18. Januar 2017
Sondernutzungsrecht – Kostentragung
4. März 2017
Alles anzeigen

Ausschlussfrist beachten

image_print

 

Ausschlussfrist für Betriebskosten beachten

Der VIII. Senat des BGH hat sich mit der Frage befasst, ob der Wohnungseigentümer, dem die Abrechnung des Verwalters erst verspätet zugeht, gegenüber seinem Mieter erfolgreich entschuldigen kann, weil er die Ausschlussfrist nicht eingehalten hat. Der Senat hat dies grundsätzlich abgelehnt.

Aktualisierung vom 17.03.2017: Inzwischen liegt die schriftliche Entscheidung (BGH, Urteil vom 25.01.2017, VIII ZR 249/15) vor. Siehe dazu auch den Beitrag Ausschlussfrist beachten – Teil2.

 

Entscheidungssätze zur Ausschlussfrist

  • Der Vermieter einer Eigentumswohnung muss die Betriebskosten grundsätzlich auch innerhalb der Jahresfrist (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB) abrechnen, selbst wenn der Beschluss der Wohnungseigentümer über die Jahresabrechnung noch nicht vorliegt.
  • Nur wenn der Vermieter die Verspätung nicht zu vertreten hat, wofür er darlegungs- und beweisbelastet ist, kann er nach Ablauf der Frist noch eine Nachforderung geltend machen.
  • Eine hiervon abweichende Vereinbarung im Mietvertrag ist unwirksam.
Ausschlussfrist bei Betriebskosten grundsätzlich einzuhalten, auch wenn Verwalter verspätet abrechnet.

Auch ein Wohnungseigentümer, dem die Abrechnung der Verwalters nicht vorliegt, muss die Betriebskosten mit seinem Mieter rechtzeitig abrechnen (Ausschlussfrist).

 

Der Fall zur Ausschlussfrist

Der Mietvertrag zwischen dem Wohnungseigentümer und seinem Mieter enthielt eine handschriftliche Ergänzung, wonach die Betriebskosten jährlich nach Genehmigung der Abrechnung in der Eigentümerversammlung mit dem Mieter abgerechnet werden.

Die Betriebskosten für die Jahre 2010 und 2011 rechnete der Wohnungseigentümer erst mit Schreiben vom 07.12.2013 ab, nachdem die Wohnungseigentümer kurz zuvor den Beschluss über die beiden Jahresabrechnungen gefasst hatten.

 

Die Gründe zur Anwendung der Ausschlussfrist

Die Entscheidung liegt noch nicht im Volltext vor, die nachfolgenden Informationen stammen aus der Pressemitteilung des BGH.
Die mietrechtliche Abrechnungsfrist eines Wohnungseigentümers gegenüber seinem Mieter ist nicht davon abhängig, dass dem Vermieter bereits der Beschluss über die Jahresabrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft vorliegt. Der VIII. Senat begründet das u.a. damit, dass weder die Gesetzesmaterialien noch die Gesetzessystematik einen Anhaltspunkt diesbezüglich enthalten. Insbesondere entfalte der Beschluss der Eigentümer über die Jahresabrechnung grundsätzlich Dritten gegenüber keine Wirkung. Sonst wäre der Mieter einer Eigentumswohnung dem erhöhten Risiko ausgesetzt, dass er wegen eines fehlenden Verwaltungsaktes der Eigentümergemeinschaft die Betriebskostenabrechnung nicht rechtzeitig erhalte.

Im konkreten Fall habe der Wohnungseigentümer (=Vermieter) nur vorgetragen, dass der frühere Wohnungseigentumsverwalter die Abrechnung für die Jahre 2010 und 2011 nicht ordnungsgemäß erstellt habe. Dieser Verwalter sei dann wegen dieses Versäumnisses zum 31.12.2012 abgewählt worden. Der neue Verwalter wurde am 20.08.2013 von den Wohnungseigentümern beauftragt, die fälligen Abrechnungen zu erstellen und dieser habe diese im November 2013 fertiggestellt. Das reichte dem VIII. Senat nicht, den Vermieter in den Ausnahmebereich für das folgenlose Überschreiten der Abrechnungsfrist aufzunehmen. Denn es fehle jeder Vortrag dazu, was der Vermieter selbst veranlasst habe, nachdem für ihn rechtzeitig erkennbar wurde, dass die bisherige Hausverwaltung die Wohngeldabrechnungen nicht rechtzeitig vorlegen würde oder die schließlich so erstellte Abrechnung so fehlerhaft war, dass sie sich nicht als Grundlage für die Betriebskostenabrechnung eignete.

Ob die Entscheidungsgründe weitere Informationen dazu enthalten, bleibt abzuwarten.

Der hier unterlegene Vermieter wäre wohl gut beraten gewesen, auf der Grundlage der fehlerhaften Abrechnung des WEG-Verwalters die Betriebskostenabrechnung zu erstellen (ggf. auch unter Ausnutzung seines Rechtes, jederzeit in die Belege der Gemeinschaft beim Verwalter einzusehen), die ggf. materiell fehlerhaft gewesen wäre, die Einhaltung der Abrechnungsfrist aber gerettet hätte. Einfach Abwarten jedenfalls kann zur Folge haben, dass Nachforderungen nicht mehr geltend gemacht werden können.

Im Übrigen stellt der Senat fest, dass der Wohnungseigentumsverwalter nicht Erfüllungsgehilfe des Wohnungseigentümers hinsichtlich der Erstellung der mietrechtlichen Betriebskostenabrechnung ist, mithin muss sich der Wohnungseigentümer das diesbezügliche Verschulden des Verwalters nicht als eigenes Verschulden zurechnen lassen.

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.