Rauchwarnmelder in NRW

Rauchwarnmelder: Einbaupflicht bis 31.12.2016

Die LBO NRW schreibt den Einbau von Rauchwarnmeldern in Schlaf- und Kinderzimmern sowie Fluren, die als Rettungsweg dienen, in Wohnungen vor. Die Nachrüstung muss bis zum 31.12.2016 erledigt sein.

Rauchmelder können Leben retten

Rauchwarnmelder sind spätestens zum 31.12.2016 in Wohnungen in NRW einzubauen

Wohnungseigentumsrechtlich wirft die Landesregelung in NRW Probleme auf (dazu hatten wir uns schon nach der BGH-Entscheidung vom 08.02.2013 geäußert). Das Problem war auch Gegenstand des 17. Kölner Verwalterforums des Verbandes der nordrhein-westfälischen Immobilienverwalter e.V. (VNW). Wolfgang Dötsch, Richter am OLG Köln, referierte zu dem Thema. 

Rauchwarnmelder: Wer ist zuständig?

Wie wir einer Mitteilung in vm des VdW Rheinland-Westfalen (3/2016, S. 39) entnehmen, vertritt auch Dötsch die Auffassung, dass die Ausstattungspflicht am besten bei den Wohnungseigentümern bleiben sollte.

Eine geborene Ausübungsbefugnis habe der Verband Wohnungseigentümergemeinschaft in NRW nicht, weil sich die Pflicht zur Ausstattung nur an Wohnungseigentümer richte. Teileigentümer sind in NRW nicht verpflichtet, Rauchwarnmelder einzubauen. Also habe der Verband bestenfalls die Kompetenz, die Ausstattung der Wohnungen mit Rauchwarnmeldern per Beschluss an sich zu ziehen. Gerade davon rät Dötsch ab.

Da in NRW die Pflicht zur Aufrechterhaltung der Betriebsbereitschaft nicht bei den Wohnungseigentümern, sondern bei dem Besitzer der Wohnung liegt, fehlt bei der Wartung jedenfalls der Gemeinschaftsbezug und mithin auch die Beschlusskompetenz für das An-Sich-Ziehen der Wartungspflicht. Darauf hatten wir ebenfalls schon hingewiesen (s.o.).

Rauchwarnmelder sollen Menschenleben schützen und keine Sachwerte

Rauchwarnmelder alarmieren bei Rauch und können so Menschenleben retten – (c) Олег Жилко/unsplash.com

Dötsch spricht aber noch ein Problem an, nämlich das des Versicherungsschutzes. Ob die Versicherung bei fehlender Ausstattung oder fehlender Wartung Regress nehmen könne, lässt Dötsch zunächst offen, nicht ohne zuvor auf die Beweisprobleme hinzuweisen. Aber: Wenn es einen Regress geben sollte, dann sei entscheidend, wem die Verletzung der Obliegenheitspflicht zur Last falle. Sei der Verband verpflichtet (weil er die Ausstattung mit Rauchwarnmeldern an sich gezogen habe), dann treffe auch den Verband das Problem mit dem Nichteintreten der Versicherung, falls es dazu komme. Liege die Obliegenheit aber beim einzelnen Wohnungseigentümer, dann treffe der mögliche Regress des Versicherers auch nur diesen. Das liege darin begründet, dass der Verband Wohnungseigentümergemeinschaft die Interessen der Eigentümer und die Interessen des Verbands versichert. Verletzt ein Eigentümer eine Pflicht aus dem Versicherungsvertrag und bricht dort z. B. ein Brand aus, der vielleicht wegen Nichtfunktionierens des Rauchwarnmelders zu spät entdeckt wird, wird der Schaden der anderen Eigentümer dennoch ersetzt.

Rauchwarnmelder: Schlussfolgerung bisher

Dötsch folgert daraus: Bei einer Vergemeinschaftung der Pflicht zum Einbau von Rauchwarnmeldern könne der Versicherer beim Verband Regress nehmen, dieser stehe sich also deutlich schlechter, als wenn er die Pflicht zur Ausstattung bei den einzelnen Wohnungseigentümern belassen hätte. Dötsch rät deshalb davon ab, die Verpflichtung zum Einbau von Rauchwarnmeldern in NRW an den Verband zu ziehen. Wir sehen das ähnlich.

Rauchwarnmelder: das offene Problem

Bisher wurde bei den Erörterungen zur Nachrüstpflicht von Rauchwarnmeldern das Problem der Verkehrssicherungspflicht nicht vertiefend betrachtet. Die Verkehrssicherungspflicht trifft in erster Linie den Verband, jedenfalls für das gemeinschaftliche Eigentum. Für das Sondereigentum obliegt sie grundsätzlich dem Sondereigentümer. Was gilt aber bei Rauchwarnmeldern? Der BGH hat entschieden, dass Rauchwarnmelder jedenfalls kein Sondereigentum sind. Was sie dann sind, hat er offen gelassen (Zubehör, Gemeinschaftseigentum, Einzeleigentum wie der Wohnzimmerschrank?). Hat der Verband die Ausstattung der Wohnungen per Beschluss an sich gezogen, dürften die Rauchwarnmelder Gemeinschaftseigentum (geworden) sein. Bleibt die Ausstattungspflicht beim einzelnen Wohnungseigentümer, scheidet Gemeinschaftseigentum wohl aus.