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Nichtöffentlichkeit der Eigentümerversammlung

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Gleichzeitige Anwesenheit von Wohnungseigentümer und Vertreter

Ein Eigentümer, der sich durch einen Bevollmächtigten vertreten lässt, darf nicht selbst an der Eigentümerversammlung teilnehmen. Nimmt er gleichwohl teil, wird sein Bevollmächtigter zum grundsätzlich nicht teilnahmeberechtigten Dritten, so das LG Karlsruhe mit Urteil vom 21.07.2015 (11 S 118/14, ZWE 2016, 94f.). Dadurch wird der Grundsatz der Nichtöffentlichkeit verletzt.

Folge aus gleichzeitiger Anwesenheit von Wohnungseigentümer und Vertreter

Beschlüsse sind – auf Anfechtung – schon wegen eines Verstoßes gegen das Gebot der Nichtöffentlichkeit für ungültig zu erklären.

Die Teilnahme von Dritten in einer Wohnungseigentümerversammlung kann zur Aufhebung aller gefassten Beschlüsse führen

Wohnungseigentümerversammlungen sind nichtöffentlich

Die Begründung für den Verstoß gegen den Grundsatz der Nichtöffentlichkeit

Der Verstoß ergibt sich daraus, dass das Gebot der Nichtöffentlichkeit (der sich aus § 23 Abs. 1 WEG ergibt) sicherstellen soll, dass die Wohnungseigentümer ihre Meinungsunterschiede unter sich austragen, und es trage dem Gebot der Waffengleichheit Rechnung. Damit meint das Gericht, dass kein Mitglied der Gemeinschaft sich durch die Präsenz von Begleitern oder deren Auftreten mehr Gewicht verleihen lassen dürfe. Daraus folge aber, dass der Eigentümer, der sich durch einen Bevollmächtigten vertreten lasse, nicht selbst an der Versammlung teilnehmen dürfe.

Außerdem wäre es nach Ansicht des Gerichts eine Umgehung des Verbots, Begleiter in die Versammlung mitzunehmen, wenn man den Vertretenen und den Vertreter gleichzeitig an der Versammlung teilnehmen ließe.

Die Folge des Verstoßes gegen den Grundsatz der Nichtöffentlichkeit

Die bei gleichzeitiger Anwesenheit von Vertretenem und Vertreter in einer Wohnungseigentümerversammlung gefassten Beschlüsse werden auf Anfechtung aufgehoben, nicht wenn feststeht, dass der betreffende Beschluss bei ordnungsgemäßer Einladung aller Mitglieder ebenso gefasst worden wäre. Dabei sei zu berücksichtigten, dass die Versammlung das Teilnahmerecht beeinträchtigt habe (weil Vertreter und Vertretener teilnahmen) und dies einen „schweren Eingriff in den Kernbereich der mitgliedschaftlichen Rechte darstellt“.

Die Kausalitätsvermutung dafür, dass durch die Teilnahme die Beschlussfassung beeinflusst worden ist, „kann nur durch den Nachweis widerlegt werden, dass der Beschluss mit Sicherheit – nicht nur mit hoher Wahrscheinlichkeit – auch ohne den Verstoß inhaltsgleich gefasst worden wäre“. Das dürfte in der Regel nicht nachweisbar sein (beweispflichtig wären die Anfechtungsgegner im Beschlussanfechtungsverfahren).

In der Regel könne aber gerade nicht davon ausgegangen werden, dass die Versammlung auch bei Einhaltung des Gebots der Nichtöffentlichkeit ebenso entschieden hätte. Das Abstimmungsverhalten könne eben auch durch die vorhergehende Diskussion beeinflusst werden.

Folgen für Verwalter

Verwalter sind gut beraten, auch die formellen Anforderungen bei der Durchführung einer Wohnungseigentümerversammlung zu beachten. Die Teilnahme von Bevollmächtigten bei gleichzeitiger Teilnahme des Vertretenen dürfte in der Regel unzulässig sein und zwar mit der gravierenden Folge, dass bei Nichtbeachtung Beschlüsse auf Anfechtung allein aus diesem Grund aufgehoben werden.

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