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Verwalterbestellung

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Verwalterbestellung und ordnungsmäßige Verwaltung

Die Verwalterbestellung entspricht nach Ansicht des BGH1 nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn in der Versammlung, in der die Bestellung erfolgt, auch mindestens die Laufzeit der Bestellung und die Vergütung „in wesentlichen Umrissen“ geregelt ist.

Von den vorgenannten Erfordernissen kann nur unter „besonderen Umständen übergangsweise“ abgewichen werden.

Der Fall

Weil die Amtszeit des Verwalters am Jahresende endete, bestellten die Wohnungseigentümer in einer kurz vor Jahresende stattfindenden Wohnungseigentümerversammlung den bisherigen Verwalter für weitere fünf Jahre. Der Verwaltervertrag sollte vom Verwaltungsbeirat verhandelt werden (weil die erneute Bestellung nicht zu den bisherigen Konditionen erfolgen sollte) und in einer außerordentlichen Versammlung Ende Februar des Folgejahres beschlossen werden. Der Beschluß über die Verwalterbestellung wurde erfolgreich angefochten und aufgehoben. Der BGH hat die Aufhebung bestätigt.

Die Verwalterbestellung erfordert die Festlegung der Vergütung und der Laufzeit

Laufzeit und Vergütung müssen in der gleichen Versammlung beschlossen werden, in der die Verwalterbestellung erfolgt | (c) ClkerFreeVectorImages /pixabay

 

Die Entscheidung

Nach Ansicht des V. Senats entsprach der Bestellungsbeschluß nicht Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, weil in der Versammlung, in der die Bestellung erfolgte, die Eckpunkte (Laufzeit und Vergütung) nicht bestimmt waren.

Die Not der Gemeinschaft, rechtzeitig vor Ablauf der Amtszeit die Neubestellung vorzunehmen, hat der BGH offensichtlich als „besonderen Umstand“ anerkannt, der Beschluß wäre auch nicht aufgeboben worden, wenn die Bestellung – ohne die geforderten Eckpunkte des Verwaltervertrags – nur bis Ende Februar des Folgejahres erfolgt wäre. Zu diesem Termin stand ja ohnehin die Entscheidung über den Verwaltervertrag an.

Der BGH argumentiert, daß gerade die Trennung von Verwalterbestellung und Festlegung der wesentlichen Eckpunkte in einer weiteren Versammlung– wäre dieses Vorgehen ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechend – zur Folge hätte, daß im Februar zwar der Beschluß über den Verwaltervertrag nicht mehr aber der Beschluß über die Verwalterbestellung angefochten werden könnte. 2 Das leuchtet unmittelbar ein.

Grundsätze der Verwalterbestellung

Der BGH hat die zu entscheidende Frage auch zum Anlaß genommen, erneut auf die – ausdrücklich bestätigten – Grundsätze seiner bisherigen Rechtsprechung hinzuweisen.

  • Verwalterbestellung und Abschluß des Verwaltervertrags sind zwei unterschiedliche Rechtsakte (Trennungstheorie). 
  • Bei einer erstmaligen Bestellung des Verwalters sind mehrere Angebot einzuholen. Das bedeutet aber nicht, daß der günstige Anbieter bestellt werden muß. 4
  • Bei der Wiederbestellung des amtierenden Verwalters ist ein Angebotsvergleich nicht erforderlich, „sofern der Sachverhalt unverändert geblieben ist“. Auch bei der Wiederbestellung müssen die Wohnungseigentümer wissen, worauf sie sich einlassen, es ist aber ausreichend, wenn „sich aus den Gesamtumständen ergibt, dass der Verwalter zu den bisherigen Konditionen … weiter tätig sein wird.“ 5

Fazit:

  • Abgesehen von einer unter besonderen Umständen übergangsweise erforderlich werdenden Verwalterbestellung entspricht der Beschluß über die Verwalterbestellung nur dann Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn in der Versammlung zugleich auch die Eckpunkte Laufzeit und Vergütung des Verwaltervertrags geregelt werden.
  • Bei der erstmaligen Bestellung des Verwalters sind mehrere Angebot erforderlich.
  • Bei der Wiederbestellung des bisherigen Verwalters sind Alternativangebote dann nicht erforderlich, wenn der Verwalter zu den bisherigen Konditionen weiterhin tätig wird.

 BGH, Urteil vom 27.02.2015, V ZR 114/14 

 a.a.O., Rz. 19

 a.a.O., Rz. 5

 a.a.O. Rz. 10

 5  a.a.O., Rz. 10

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