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Trinkwasserversorgungsanlage – Gemeinschaft ist zuständig

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OVG sieht Verband  bezüglich der Einhaltung der TrinkwV in der Pflicht

Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann richtige Adressatin belastender Bescheide in Vollzug der Trinkwasserverordnung sein, weil sie nach den Vorschriften der Trinkwasserverordnung (TrinkwV) als Inhaberin einer Wasserversorgungsanlage i.s.d. TrinkwV anzusehen ist. Dabei spielt es keine Rolle, dass einzelne Bestandteile der Trinkwasserversorgungsanlage, wie z. B. die Wasserarmaturen in der Wohnung, Sondereigentum sind. 1

Talsperre als Trinkwasserspeicher - TrinkwV schützt Lebensmittel Wasser

Trinkwasser ist Lebensmittel und steht unter dem Schutz der TrinkwV – (c) Allodium     /Pixabay

Der Fall

Das Landratsamt ordnete mit Bescheid, der für sofort vollziehbar erklärt wurde, u.a. an, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft die Armaturen in allen Wohnungen, an denen keine DVGW-Zulassung vorhanden ist, erneuert. Im Rahmen des einstweiligen Rechtschutzes befasste sich der Verwaltungsgerichtshof (VGH) München u.a. mit der Frage, ob die Wohnungseigentümergemeischaft richtiger Adressat des Bescheids ist. Der VGH hat dies dahingehend beantwortet, dass der Verband richtiger Adressat sein kann.

Wasserarmatur ist Sondereigentum-trotzdem können sich Handlungspflichten für die WEG ergeben

Wasserarmaturen sind grundsätzlich Sondereigentum – (c) TanteTatl /Pixabay

Begründung des OVG für die Handlungspflicht des Verbands

Der VGH liefert für seinen Standpunkt folgende Begründung: Öffentlich-rechtlich gehören zur Wasserversorgungsanlage die Gesamtheit der Rohrleitungen, Armaturen und Apparate, die sich zwischen dem Punkt des Übergangs von Trinkwasser aus einer öffentlichen Wasserversorgungsanlage an den Nutzer und dem Punkt der Entnahme von Trinkwasser befinden. Das regelt die Trinkw, ist also nicht überraschend.

Treten i.S.d. Trinkwasserverordnung Störungen in der Trinkwasserinstallation auf, kann auch der Inhaber dieser Anlage (hier die Wohnungseigentümergemeinschaft) sicherheits- und gesundheitsrechtlich in Anspruch genommen werden, weil eine rechtliche Pflicht zum Handeln besteht und zwar auch in den Fällen, bei denen Störungen von Teilen der Anlage ausgehen, die, wie hier im summarischen Verfahren ersichtlich, sich im Sondereigentum befinden, nämlich die Armaturen zur Wasserentnahme in den jeweiligen Wohnungen.

Der VGH geht weiter davon aus, dass die vom Landratsamt angeordneten Maßnahmen – auch hinsichtlich des geforderten Austausches einzelner Wasserarmaturen – nicht an der Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft scheitert. Er begründet das so: Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist Inhaber der als Gemeinschaft gesetzlich begründeten und rechtsgeschäftlich erworbenen Rechte und Pflichten, übt die gemeinschaftbezogenen Rechte der Wohnungsinhaber aus und nimmt die gemeinschaftsbezogenen Pflichten der Wohnungseigentümer wahr, ebenso sonstige Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer, soweit diese gemeinschaftlich geltend gemacht werden können oder zu erfüllen sind. Nach § 14 Nr. 1 WEG ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile so instand zu halten und von diesen sowie dem gemeinschaftlichen Eigentum nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, dass dadurch den anderen Wohnungseigentümern über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus kein Nachteil erwächst.

Ungeeignete Wasserarmaturen könnten grundsätzlich zu solchen Störungen führen. Das gelte schon dann, wenn ein einzelner Wohnungseigentümer Armaturen zur Wasserentnahme benutze, welche nicht den allgemein anerkannten Regeln der Technik i.S.d. Trinkwasserverordnung entsprächen.

Der Wohnungseigentümergemeinschaft könne daher grundsätzlich durch das Landratsamt aufgegeben werden, im Rahmen ihrer Beschlusskompetenz auf Sondereigentümer unter Fristsetzung hinzuwirken, dass diese nachzuweisen hätten, dass die in den einzelnen Wohnungen installierten Armaturen den allgemein anerkannten Regeln der Technik der Trinkwasserverordnung immer noch oder wieder entsprechen. Andernfalls müsse ins Auge gefasst werden, die jeweilige Wohneinheit mit ihren Armaturen von der zur Wohnungseigentumsanlage gehörenden Trinkwasserinstallation abzutrennen und damit gleichzeitig von der Belieferung mit Trinkwasser auszunehmen, um Gefährdungen des Trinkwassers wirksam zu begegnen.

Ähnlich hatte der V. Senat des BGH ja im Rahmen seiner Heizkörperentscheidung schon argumentiert.

Was bedeutet die Entscheidung für Wohnungseigentümer?

Die zuständigen Verwaltungsbehörden (Bauaufsicht, Gesundheitsamt, usw.) wenden sich in Wohnungseigentumsanlagen verstärkt an den Verwalter als Vertreter des Verbands »Wohnungseigentümergemeinschaft« mit Ordnungsverfügungen, wenn sicherheitsrelevante Vorschriften nicht (mehr) eingehalten werden. Die Behörden glauben dabei allerdings, dass der Verwalter Verfügungen einfach umsetzen könne. Das ist  – wie jeder der auch nur ein wenig von Wohnungseigentum versteht weiß – falsch.

Der Verwalter kann Auflagen in der Regel nicht erfüllen, weil ihm dazu die Legitimation fehlt.

Gesetze und Verordnungen

Öffentlich-rechtliche Vorschriften können Verwaltung von Wohnungseigentum zu einer äußerst komplexen Materie machen – (c)   ammcintosh1 /Pixabay

Er kann (und muss) nur die Wohnungseigentümer informieren und deren Entscheidung herbeiführen. Das ist noch relativ einfach machbar, wenn »nur« Gemeinschaftseigentum für die Störung verantwortlich ist. Liegt die Ursache der Störung (auch) im Sondereigentum, ist es offenbar trotzdem so, dass bei einer gemeinschaftsbezogenen Verpflichtung (Brandschutz, Trinkwasserverordnung) die Gemeinschaft durch geeignete Beschlüsse dafür zu sorgen hat, dass die Gefahrenquelle beseitigt wird.

Wirken Sondereigentümer nicht mit, müssen sie künftig wohl damit rechnen, dass sie bis zur Mitwirkung von gemeinschaftlichen Einrichtungen ausgeschlossen werden müssen und zwar relativ schnell und im Zweifel ohne schnelle Rechtschutzmöglichkeit, weil sonst allen Wohnungseigentümern erhebliche Nachteile drohen (das kann bei der Trinkwasserversorgungsanlage von erheblichem Bußgeld bis zur Stilllegung der gesamten Anlage reichen).

  1 Vgl. VGH München, Beschl. vom 29.09.2014, NZM 2015, S. 171 ff.

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