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Betriebskosten im Wohnungseigentum

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Dr. Dietrich Beyer, Richter am BGH a.D., setzt sich in einem Aufsatz in der ZMR 2013, S. 933 ff., mit der Frage auseinander, ob die Betriebskostenabrechnung für vermietete Eigentumswohnungen aus der Jahresabrechnung des Verwalter abgeleitet werden kann.

Kunden senden wir bei Bedarf den Aufsatz gern in Kopie zu. Anfragen – bitte ausschließlich per E-Mail – unter Angabe der Vertragsnummer der eigenen Wohnung oder der Bezeichnung der Eigentümergemeinschaft.

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Fallstricke bei der BK-Abrechnung umgehen – (c) Rainer Sturm/pixelio.de

Der Verfasser kommt zu dem Ergebnis, daß die Betriebskostenabrechnung des vermietenden Wohnungseigentümers aus der Jahresabrechnung des Verwalters abgeleitet werden kann, wenn folgende Voraussetzungen erfüllt sind:

  • Die Jahresabrechnung entspricht den formellen Anforderungen an eine Betriebskostenabrechnung . Das ist in der Regel bei jeder Jahresabrechnung der Fall, weil die formellen Anforderungen gleich sind.
  • Nur die Betriebskosten dürfen übernommen werden.
  • Der Umlegungsmaßstab der WEG-Abrechnung muß den mietvertraglich vereinbarten Umlageschlüsseln entsprechen. Daran hapert es bei vielen Mietverträge, weil einfach irgendein Formular für den Mietvertrag verwendet wird, und auf die Besonderheiten bei vermietenden Eigentumswohnungen nicht geachtet wird.
  • Die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung des Verwalters muß den Anforderungen der §§ 6-8 der Heizkostenverordnung entsprechen, die inzwischen nach der Rechtsprechung des V. Senats zwingend auch beim Wohnungseigentum zu beachten sind.
  • Das Wirtschaftlichkeitsgebot muß beachtet werden.

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Betriebskostenabrechnung führt oft zu Streit – (c) Mario Greitschus/pixelio.de

Wenn die Abrechnung diesen Anforderungen entspricht, erstrecken sich die Kontrollrechte des Mieters auf die der Abrechnung zugrundeliegenden Vereinbarungen der Gemeinschaft mit Dritten (z. B. dem Wärmelieferanten).

Beim Abschluß des Mietvertrags muß auf die Synchronisation der Betriebskostenklausel mit den für die vermietete Wohnung anfallenden Betriebskosten nach Grund und Umlegungsmaßstab geachtet werden.

In der Abrechnung des Verwalters sollten zwei Abrechnungskreise in dem Sinne gebildet werden, daß in einem Kreis die mietrechtlich umlegbaren Betriebskosten enthalten sind und im zweiten Kreis die nicht umlegbaren Kosten aufgeführt sind. Wir verfahren bei unseren Abrechnungen seit Jahrzehnten so.

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