Sozialversicherungsrecht
13. November 2013
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13. Dezember 2013
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Adresse des Eigentümers

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Wer ist Eigentümer und wo wohnt er?

Bisher bestand keine Rechtssicherheit über die Frage, ob ein Verwalter verpflichtet ist, sich durch Einsicht in das Grundbuch Gewißheit darüber zu verschaffen, wer Eigentümer ist und wo der  Eigentümer wohnt.

Die Antwort auf diese Fragen hat erhebliche praktische Relevanz.  Es geht u.a. um die richtige Ladung zur Eigentümerversammlung, es geht um die Vorlage einer korrekten Liste der Eigentümer in einem Prozeß, zu der das Prozeßgericht den Verwalter verpflichten kann, und es geht um die wichtige Frage, wer bei (Hausgeld)Rückständen zu verklagen ist.

 

Wohnungseigentümer_wer_und_wo_Thorben_Wengert_pixelioNach Umzug Verwalter neue Anschrift mitteilen! – Bild: (c)Thorben_Wengert_pixelio

 

Obliegenheit des Wohnungseigentümers

Der BGH hat diese Frage mit seiner Entscheidung 05.07.2013 (V ZR 241/12) deutlich erhellt: Teilt ein Wohnungseigentümer seine ladungsfähige Anschrift nicht oder falsch mit und mißlingt seine Ladung zu der Eigentümerversammlung aus diesem Grund ohne Verschulden der Verwaltung, muß er sich die unterbliebene Ladung als Folge seiner Obliegenheitsverletzung zurechnen lassen. In der Versammlung gefaßte Beschlüsse können dann nicht wegen der unterbliebenen Ladung angefochten werden.

 

Gelöste und ungelöste Probleme

Die Entscheidung ist erfreulich klar. Verwalter haben ein gutes Stück Rechtssicherheit gewonnen. Sie sind nicht zur einer permanenten Nachforschung verpflichtet. Der Verwalter kann zwar das Grundbuch einsehen, er muß es aber nicht, auch nicht vor einer Eigentümerversammlung. Die Anschriften im Grundbuch sind im Übrigen alles andere als verläßlich bzw. aktuell.

Anders sieht es aber dann aus, wenn Ansprüche gegen einer Wohnungseigentümer geltend gemacht werden sollen, vor allem rückständige Beiträge. Hier hilft dem Verwalter der Hinweis auf die Obliegenheitsverletzung nicht. Er muß in diesen Fällen also das Grundbuch einsehen und ggf. zusätzlich auch auf anderen Wegen eine ladungsfähige Anschrift ermitteln.

Unklar ist auch noch, was bei einem Eigentümerwechsel gilt. Hier wird es wohl so sein, daß der Erwerber verpflichtet ist, den Verwalter über den Eigentumswechsel und den Zeitpunkt der Umschreibung im Grundbuch zu informieren. Ob – wie beispielsweise von Briesemeister vertreten – zusätzlich auch der Veräußerer zur Information verpflichtet ist, kann dahingestellt bleiben. Das ist jedenfalls zweifelhaft, weil eine gesetzliche Pflicht nicht besteht. Ob ein ausgeschiedener Wohnungseigentümer gegenüber der Gemeinschaft noch verpflichtet ist, liegt jedenfalls nicht auf der Hand.

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