Mietkaution, es geht auch mehr

Mietkaution auch über die Grenze von drei Monatsmieten möglich

Wenn der Mieter durch eine zusätzliche Mietkaution (auch über die Grenze von drei Monatsmieten hinaus) eine Kündigung abwenden kann, ist die Vereinbarung einer höheren Mietkaution zulässig. In seiner Entscheidung vom 10.04.2013 (VIII ZR 379/12) nimmt der BGH erneuert zum Recht der Mietkaution Stellung. Er stellt fest:

Auf eine Sicherheit, die dem Vermieter zur Abwendung einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs gewährt wird, findet § 551 Abs. 1, 4 BGB keine Anwendung (Fortführung BGH, Urteil vom 7.6.1990 – IX RZ 16/90, BGHZ 111, 361, 363).

Der BGH macht mit dieser Entscheidung klar, daß ein Vermieter wirksam eine höhere Sicherheit fordern kann, wenn damit eine drohende Kündigung und damit der Verlust einer Wohnung angewendet werden kann.

Mietkaution und deren Höhe

Zweck der Mietkaution allgemein

§ 551 Abs. 1 BGB verfolgt den Zweck, den Mieter unter Anerkennung des Sicherheitsbedürfnisses des Vermieters vor zu großen Belastungen zu bewahren und Erschwerungen für den Abschluß neuer Mietverträge entgegenzuwirken, die in mobilitätshemmender Weise von hohen Kautionsforderungen ausgehen könnten.

 

Kautionserhöhung zur Abwendung einer drohenden Kündigung

§ 551 Abs. 1, 4 BGB sind entsprechend dem Schutzzweck einschränkend dahin auszulegen, daß diese Regelung keine Anwendung auf eine Sicherheit findet, die dem Vermieter von einem Dritten zur Abwendung einer drohenden Kündigung wegen Zahlungsverzugs gewährt wird. Ähnlich (nämlich zu dem Fall, daß Eltern dem Vermieter von sich aus mehr Sicherheit für ihr Kind anbieten) verhält es sich bei einer Sicherheit, die im laufenden Mietverhältnis zur Abwendung einer drohenden Kündigung des Vermieters wegen Zahlungsverzugs gewährt wird.

 

Höhere Kaution im Interesse des Mieters

Ein unabdingbares Verbot, in dieser Situation eine drei Monatsmieten übersteigende Sicherheit zu vereinbaren, würde in erster Linie den Mieter benachteiligen, weil der Vermieter in diesem Fall keine wirksame zusätzliche Sicherheit erhalten könnte und die fristlose Kündigung des Mietvertrags  wegen des eingetretenen Zahlungsverzugs die Folge wäre. Auf eine Kaution, mit der eine drohende Zahlungsverzugskündigung des Vermieters abgewendet werden soll, findet § 551 Abs. 1,4 BGB deshalb generell keine Anwendung. Darauf, ob der Bürge eine derartiger Sicherheit unaufgefordert beigebracht oder der Vermieter eine zusätzliche Sicherheit verlangt hat, kommt es nicht an.