Rauchwarnmelder und Wohnungseigentum

Nachrüstpflicht für Rauchwarnmelder

Rauchwarnmelder werden auch in Nordrhein-Westfalen (NRW) Pflicht, Wohnungseigentümer müssen sich also mit der Problematik auseinandersetzen. Am 10.04.2013 trat die Änderung der Landesbauordnung NRW in Kraft, mit der die Pflicht zur Ausstattung von Wohnungen mit Rauchwarnmeldern eingeführt wurde.  Dem § 49 wurde folgender Absatz 7 angefügt:

„(7) In Wohnungen müssen Schlafräume und Kinderzimmer sowie Flure, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen, jeweils mindestens einen Rauchwarnmelder haben. Dieser muss so eingebaut oder angebracht und betrieben werden, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird. Wohnungen, die bis zum 31. März 2013 errichtet oder genehmigt sind, haben die Eigentümer spätestens bis zum 31. Dezember 2016 entsprechend den Anforderungen nach den Sätzen 1 und 2 auszustatten. Die Betriebsbereitschaft der Rauchwarnmelder hat der unmittelbare Besitzer sicherzustellen, es sei denn, der Eigentümer hat diese Verpflichtung bis zum 31. März 2013 selbst übernommen.“

Für Wohnungseigentümer bedeutet das:

  1. Bis 31.12.2016 müssen in Wohnungen Schlafräume und Kinderzimmer sowie Flure, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen, mindestens über einen Rauchwarnmelder verfügen.
  2. Die Eigentümer sind verpflichtet, die Geräte anzubringen.
  3. Die Betriebsbereitschaft muß vom unmittelbaren Besitzer sichergestellt werden.

Nachrüstung mit Rauchwarnmeldern gemeinschaftliche Aufgabe der Wohnungseigentümer?

Die Fragen, die sich im Hinblick auf Wohnungseigentümergemeinschaften stellen, sind:

  1. Kann die Gemeinschaft die Aufgabe per Beschluß an sich ziehen, die Verpflichtung zur Ausstattung mit Rauchwarnmeldern gemeinschaftlich zu erledigen (Beschlußkompetenz)?
  2. Kann die Gemeinschaft die Aufgabe per Beschluß an sich ziehen, die Betriebsbereitschaft sicherzustellen?
  3. Wenn Beschlußkompetenz besteht, entsprechen dann Mehrheitsbeschlüsse grundsätzlich ordnungsgemäßer Verwaltung?

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BGH billigt Beschlußkompetenz der Wohnungseigentümer „bis zu gewissem“ – Die Sichtweise des BGH

Überraschend schnell hat sich der BGH mit dem Urteil vom 08.02.2013 zur Rauchwarnmelderproblematik  zu Wort gemeldet (V ZR 238/11). Die damit verbundenen Fragen sind in der Literatur und in der Rechtsprechung äußerst unterschiedlich diskutiert und entschieden worden. Der BGH stellt zwei Leitsätze auf:

Die Wohnungseigentümer können den Einbau von Rauchwarnmeldern in Wohnungen jedenfalls dann beschließen, wenn das Landesrecht eine entsprechende eigentumsbezogene Pflicht vorsieht.

Rauchwarnmelder, die aufgrund eines Beschlusses der Wohnungseigentümer angebracht worden sind, stehen nicht im Sondereigentum.

 

Der Fall

Wohnungseigentümer in Hamburg beschlossen aufgrund einer Regelung der Hamburgischen Bauordnung, die die Pflicht zur Nachrüstung mit Rauchwarnmeldern vorsieht (hinsichtlich der Nachrüstung ist die Regelung mit der in NRW weitgehend identisch), den Kauf von Rauchwarnmeldern zur Installation in den Wohnungen sowie zum Abschluß eines Wartungsvertrags. Die Finanzierung der Anschaffung erfolgte aus der Instandhaltungsrücklage. Die jährlichen Wartungskosten sollten auf die Eigentumseinheiten verteilt werden.

Der Beschluß wurde bestandskräftig. Nach der Bestandskraft wollte ein Wohnungseigentümer die Nichtigkeit des Beschlusses (wegen fehlender Beschlußkompetenz) feststellen lassen und ist damit beim BGH gescheitert.

 

Die Entscheidung des BGH

Eine Beschlußkompetenz der Gemeinschaft zum Einbau von Rauchwarnmeldern besteht jedenfalls dann, wenn das Landesrecht eine entsprechende eigentumsbezogene Pflicht vorsieht. Dabei spielt es nach Auffassung des BGH keine Rolle, ob sich diese öffentlich-rechtliche Pflicht an die Gemeinschaft, an die Mitglieder der Gemeinschaft oder an die einzelnen Wohnungseigentümer richtet.

Ist Adressat der Einbauverpflichtung der einzelne Wohnungseigentümer, besteht eine geborene Wahrnehmungskompetenz der Gemeinschaft allerdings nur, wenn die Verpflichtung sämtliche Mitglieder betrifft. An dieser Voraussetzung fehlt es allerdings schon dann, wenn die Landesbauordnung nur die Ausstattung von Wohnungen, nicht aber auch von anderweitig genutzten Räumen vorschreibt. Aber auch in diesem Fall sind die Wohnungseigentümer berechtigt, von ihrem Zugriffsermessen nach § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 2 WEG (gekorene Ausübungs- bzw. Wahrnehmungsbefugnis) Gebrauch zu machen.

Ob der zugrundeliegende Beschluß ordnungsgemäßer Verwaltung entsprochen hat, läßt der BGH ausdrücklich offen.

 

Folgen für die Praxis in NRW – eine erste Bewertung der Entscheidung

  1. Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist zunächst einmal gar nicht gefragt, weil die Verpflichtung zur Nachrüstung mit Rauchwarnmeldern sich an den einzelnen Wohnungseigentümer richtet.
  2. Die Gemeinschaft kann die Umsetzung der Pflicht zur Ausstattung mit Rauchwarnmeldern in Wohnräumen an sich ziehen.
  3. Die Gemeinschaft kann die Pflicht zur Aufrechterhaltung der Betriebsbereitschaft der Rauchwarnmelder in NRW wohl nicht an sich ziehen, weil die Voraussetzung des § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG nicht vorliegen (es fehlt der Gemeinschaftsbezug, weil nicht die Eigentümer, sondern allein die Besitzer der Wohnung verpflichtet sind, die Betriebsbereitschaft aufrechtzuerhalten). Und die Crux in NRW: Der Gesetzgeber hat wohl mal wieder mit heißer Nadel gestrickt, denn die Pflicht zur Nachrüstung mit Rauchwarnmeldern  trat erst nach dem 31.03.2013 in Kraft. Die Wohnungseigentümer, die ihre Beschlußkompetenz aus der gesetzlichen Verpflichtung in NRW herleiten, hatten gar keine Chance, die Pflicht zur Aufrechterhaltung der Betriebsbereitschaft zu übernehmen. Ein Mehrheitsbeschluß zur Übernahme der Wartung der Rauchwarnmelder wäre nach unserer Auffassung mangels Beschlußkompetenz nichtig.
  4. Haben einzelne Wohnungseigentümer schon Rauchwarnmelder installiert oder befinden sich in einer Gemeinschaft auch Teileigentumseinheiten, stellt sich die Frage, ob ein Mehrheitsbeschluß ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Hier wird man die Entwicklung der Rechtsprechung abwarten müssen, es spricht aber einiges dafür, daß entsprechende Beschlüsse nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen, wenn die Kostenbelastung nicht auf die Eigentümer beschränkt wird, bei denen Rauchwarnmelder (nachträglich) eingebaut werden müssen.
  5. Die Wohnungseigentümer können den Einbau von Rauchmeldern im Treppenhaus, auf dem Speicher oder in Kelleräumen in NRW nicht beschließen, weil es dafür keine gesetzliche Verpflichtung gibt. Der Einbau von Rauchwarnmeldern in diesen Bereichen wäre eine bauliche Veränderung, so daß die für bauliche Veränderungen maßgeblichen Regelungen zu beachten sind.
  6. Die Entscheidung des BGH wirkt insgesamt „wie aus der Hüfte geschossen“, sie ist nicht verständlich, nicht nachvollziehbar und läßt mehr Fragen offen, als sie klärt – leider mal wieder. Aber es gibt noch Hoffnung: Der derzeitige V. Senat ist immer für Überraschungen gut!
  7. Wir stehen deshalb weiterhin auf dem Standpunkt, daß die Frage der Anschaffung, Montage und Wartung von Rauchwarnmelder in NRW nichts in der Gemeinschaft zu suchen hat, sondern daß es vielmehr die Aufgabe des einzelnen Wohnungseigentümers ist, die Pflicht zur Nachrüstung zu erfüllen. Wir raten daher von einem „an sich ziehen“ ab.