Wasserleitung – Sondereigentum?

Abgrenzung Sondereigentum-Gemeinschaftseigentum

Der BGH stellt in seiner Entscheidung vom 26.10.2012 (V ZR 57/12, in WM 2013, S. 244 ff.) grundlegend klar, wie mit Versorgungsleitungen zu verfahren ist.

Leitsätze:

Durch die Teilungserklärung kann Sondereigentum an wesentlichen Bestandteilen des Gebäudes nicht begründet werden; diese kann die Grenze zwischen dem gemeinschaftlichen Eigentum und dem Sondereigentum nur zu Gunsten, nich aber zu Ungunsten des gemeinschaftlichen Eigentums verschieben.

Versorgungsleitungen, die wesentliche Bestandteile des Gebäudes sind, stehen zwingend im Gemeinschaftseigentum, soweit sie im räumlichen Bereich des Gemeinschaftseigentums verlaufen. Dass gilt auch dann, wenn ein Leitungsstrang ausschließlich der Versorgung einer einzelnen Wohnung dient.

Der Fall

Die Wasserversorgung einer Wohnung im Dachgeschoß erfolgt durch eine Wasserleitung, welche vor ihrem Eintritt in den Bereich des Sondereigentums in einer Dachabseite verläuft, die gemeinschaftliches Eigentum ist. Durch eine Wandöffnung kann der Eigentümer der Dachgeschoßwohnung die ausschließlich seine Einheit versorgende Leitung sehen und Erreichen. Die Teilungserklärung erklärt die Wasserleitung „vom Anschluß an die gemeinsame Steigleitung an…“ zum Sondereigentum.

Der BGH erklärt diese Regelung der Teilungserklärung für unwirksam.

Grundlegende Aussagen zur Abgrenzung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum

Durch eine Teilungserklärung kann Sondereigentum an wesentlichen Bestandteilen des Gebäudes (§§ 93, 94 BGB), zu denen die innerhalb des Gebäudes verlegten Wasserleitungen zählen, nicht begründet werden.

Wesentliche Bestandteile, die nicht kraft Gesetzes im Sondereigentum stehen, sind zwingend dem gemeinschaftlichen Eigentum zugeordnet (vgl. auch § 1 Abs. 2 WEG). Daß einzelne Teile des Leitungsnetzes, die sich – wie die hier zu beurteilende Leitung – im räumlichen Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums befinden, nur eine Sondereigentumseinheit zu dienen bestimmt sind, bleibt für ihre dingliche Zuordnung außer Betracht; es gilt nichts anderes als für den Abschnitt eines Treppenhauses, der ausschließlich den Zugang zu einer einzelnen Wohnung ermöglicht und gleichwohl eine Einheit mit dem übrigen Treppenhaus bildet.

Zu dem im Gemeinschafseigentum stehenden Versorgungsnetz gehören die Leitungen nicht nur bis zu ihrem Eintritt in den räumlichen Bereich des Sondereigentums, sondern jedenfalls bis zu der ersten für die Handhabung durch den Sondereigentümer vorgesehenen Absperrmöglichkeit. In erster Linie ist maßgeblich, daß Wasser- und Heizungsleitungen erst von dem Punkt an ihre Zugehörigkeit zu dem Gesamtnetz verlieren, an dem sie sich durch eine im räumlichen Bereich des Sondereigentums befindliche Absperrvorrichtung hiervon trennen lassen.

Offen gelassen hat der BGH die Frage, ob alle wesentlichen Bestandteile des Gebäudes, die sich außerhalb der im Sondereigentum stehenden Räume befinden, als gemeinschaftliche Eigentum anzusehen sind.

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(c) R_K_by_Thomas-Blenkers_pixelio – Spannende Frage: Ist eine Wasseruhr eine Trennung der Leitung? Wir sind gespannt!
 

Fazit:

  •  Für die Zuordnung von Gebäudebestandteilen zum Sondereigentum ist das Kriterium „nur diesem Sondereigentum dienend“ irrelevant.
  • Ob Sondereigentum an Gebäudebestandteilen außerhalb der Sondereigentumseinheit möglich ist, bleibt offen.
  • Wasser- und Heizleitungen sind nur dann Sondereigentum, wenn die Teilungserklärung das vorsieht und zwar erst ab der ersten Absperrvorrichtung im Bereich des Sondereigentums. ´
  • Als Absperrvorrichtungen läßt der BGH offensichtlich auch Ventile, Eckverbindungen oder ähnliche Zwischenstücke gelten, weil eine nicht unterteilte Leitung eine einheitliche Sache ist. Befindet sich also die Absperrvorrichtung im Treppenhaus, dürfte eine Leitung – bei entsprechender Regelung in der Teilungserklärung –   solange gemeinschaftliches Eigentum sein, solange sie nicht durch eine Absperrvorrichtung getrennt ist. Künftig kann also die Frage, ob Sonder- oder Gemeinschaftseigentum nur durch einen Fachmann vor Ort geklärt werden!