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Schadenersatz

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Die Entscheidung

Das LG Saarbrücken wagt sich mit seiner Entscheidung vom 7.09.2012 (in: ZWE 2013, S. 89 f.) auf Neuland und urteilt – auch u. E. richtig:

Wenn Wohnungseigentümer schuldhaft ihre Pflicht zur Mitwirkung an einer ordnungsgemäßen Verwaltung verletzen, indem sie beschlossene Wohngelder nicht zahlen, können sie einem Wohnungseigentümer, der infolge dieser Pflichtverletzung einen Schaden erlitten hat, schadenersatzpflichtig sein.

Ein Schadenersatzanspruch gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft wird dadurch nicht begründet.

 

Der Fall

Soweit sich das aus der Entscheidung rekonstruieren läßt, lag folgender Fall zugrunde:  Der Mieter  eines  Wohnungseigentümers hatte das Mietverhältnis gekündigt, weil die Wohnung in den Monaten März und April nicht ordnungsgemäß beheizt und mit Warmwasser versorgt wurde. Das war darauf zurückzuführen, daß der Heizöltank  leer war. Das wiederum hatte zur Ursache, daß die Gemeinschaft nicht über ausreichende Liquidität verfügte, weil Wohnungseigentümer ihr Hausgeld nicht bezahlt hatten.  Der vermietende Eigentümer machte gegenüber der Gemeinschaft Mietausfall als Schaden geltend.

Ohne Heizkesssel bleibt das Gebäude kalt

Ohne Öl bleibt die Wohnung kalt
 

Die Begründung

Der Schadenersatzanspruch gegenüber der Gemeinschaft scheiterte.  Das Gericht argumentiert: Wenn Wohnungseigentümer schuldhaft ihre Pflicht zur Mitwirkung an einer ordnungsgemäßen Verwaltung verletzen, können sie einem Wohnungseigentümer, der infolge dieser Pflichtverletzung einen Schaden erlitten hat, unter den Voraussetzungen der §§ 280 Abs. 2, 286 Abs. 1 BGB oder aus unerlaubter Handlung schadenersatzpflichtig sein.  Ein entsprechender Schadenersatzanspruch besteht  – trotz Teilrechtsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft – nicht gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft, sondern  gegenüber den einzelnen Wohnungseigentümern, soweit diese Pflichtverletzungen begangen haben und diese zu vertreten haben.

 

Die Konsequenzen

Suilmann setzt sich in der gleichen Ausgabe der Zeitschrift mit dem Urteil auseinander und  stellt fest, daß die Entscheidung jedenfalls im Ergebnis richtig ist. Diese Auffassung teilen wir, weil die Verantwortlichen herangezogen werden, und der Schaden nicht – wie oft von Wohnungseigentümern gewünscht – sozialisiert wird.

Die Entscheidung hat aber über den konkreten Fall weitreichende Folgen: Immer wenn eine für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums notwendige Maßnahme des Gemeinschaftseigentums unterbleibt (also nicht nur bei Nichtzahlung von Hausgeld!), und dadurch einem Miteigentümer ein Schaden entsteht, haften diejenigen Wohnungseigentümer, die sich pflichtwidrig verhalten haben und an der notwendigen Beschlußfassung nicht in der erforderlichen Weise mitgewirkt haben. Die sich ordnungsgemäß verhaltenden Wohnungseigentümer trifft hingegen keine Schadenersatzpflicht und zwar weder direkt noch indirekt über eine Haftung der Gemeinschaft.

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