Verkehrslärm und Mietminderung
6. Februar 2013
Dichtheitsprüfung vorerst vom Tisch
6. März 2013
Alles anzeigen

Bauliche Maßnahmen

image_print

Der BGH äußert sich in seiner Entscheidung vom  14.12.2012 (V ZR 224/11) erneut grundlegend zu baulichen Maßnahmen.

Die Leitsätze:

1. Im Grundsatz kann auch eine bauliche Maßnahme, die eine optische Veränderung der Wohnungseigentumsanlage bewirkt, eine Gebrauchswerterhöhung darstellen und durch qualifizierte Mehrheit beschlossen werden.

2. Dies setzt voraus, daß die Maßnahme aus der Sicht eines verständigen Wohnungseigentümers eine sinnvolle Neuerung darstellt, die voraussichtlich geeignet ist, den Gebrauchswert des Wohnungseigentums nachhaltig zu erhöhen; an einer solchen sinnvollen Neuerung wird es unter anderem dann fehlen, wenn die entstehenden Kosten bzw. Mehrkosten außer Verhältnis zu dem erzielbaren Vorteil stehen.

3. Ist eine erhebliche optische Veränderung der Wohnungseigentumsanlage weder als modernisierende Instandsetzung noch als Modernisierungsmaßnahme einzuordnen, bedarf sie als nachteilige bauliche Maßnahme der Zustimmung aller Wohnungseigentümer.

Der Fall:

balkonabriss

Die Wohnungseigentümer beschließen, daß die sanierungsbedürftigen, aus Holz gefertigten Balkonbrüstungen, „im Wege der modernisierenden Instandsetzung“ durch solche aus Stahl und Glas ersetzt werden. Der Beschluß wird angefochten. Das AG hat die Klage abgewiesen, die Berufung blieb erfolglos. Der BGH verweist die Entscheidung an das LG zurück, weil dies seine Hausaufgaben nicht gemacht hat.

Die Entscheidung klärt mehrere bisher strittige Fragen höchstrichterlich.

Balkone als Streitgegenstand

Prüfschema:

Sanierungsarbeiten, die sich nicht auf die Erhaltung oder Wiederherstellung des bestehenden Zustands beschränken, können eine modernisierende Instandsetzung (§ 22 Abs. 2 i.V.m. § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG) sein. Ist das der Fall, können sie mit einfacher Mehrheit beschlossen werden.

Sind Sanierungsarbeiten, die sich nicht auf die Erhaltung oder Wiederherstellung des bestehenden Zustandes beschränken,  keine modernisierende Instandsetzung, sind die Voraussetzungen einer Modernisierungsmaßnahme gem. § 22 Abs. 2 WEG zu prüfen.

Sind entsprechende Sanierungsarbeiten weder eine modernisierende Instandsetzung noch eine Modernisierung, handelt es sich um eine bauliche Veränderung.

Begrifflichkeiten

Modernisierende Instandsetzung

Eine bauliche Maßnahme darf  über die bloße Reparatur oder Wiederherstellung des früheren Zustandes hinausgehen, wenn die Neuerung eine technisch bessere oder wirtschaftlich sinnvollere Lösung darstellt.  Dabei darf der Maßstab eines  „vernünftig, wirtschaftlich denkenden und erprobten Neuerungen gegen aufgeschlossenen Hauseigentümers“ nicht zu eng an dem bestehenden Zustand ausgerichtet werden. Es soll verhindert werden, daß das im Wohnungseigentum stehende Gebäude zum Schaden aller Eigentümer vorzeitig veraltet und an Wert verliert. Dabei sei, so der BGH, eine Kosten-Nutzen-Analyse von besonderer Bedeutung. Sofern sich Mehraufwendungen innerhalb eines angemessenen Zeitraums (im konkreten Fall geht der BGH von10 Jahren aus) (annähernd) amortisieren, liegt (noch) eine modernisierende Instandsetzung vor.

eingeruestet
Modernisierung

Modernisierungen, die über eine modernisierende Instandsetzung hinausgehen, können mit qualifizierter Mehrheit beschlossen werden, wenn sie im Sinne von § 559 Abs. 1 BGB den Gebrauchswert nachhaltig erhöhen, wobei der Senat auf seine diesbezügliche Rechtsprechung hinweist: Danach  ist der mietrechtliche Modernisierungsbegriff im Wohnungseigentumsrecht großzüger als in der mietrechtlichen Rechtsprechung auszulegen.  Es genügt deshalb, daß die Maßnahme aus der Sicht eines verständigen Wohnungseigentümers eine sinnvolle Neuerung darstellt, die voraussichtlich geeignet ist, den Gebrauchswert des Wohnungseigentums nachhaltig zu erhöhen. Daran fehle es allerdings u.a. dann, wenn die entstehenden Kosten bzw. Mehrkosten außer Verhältnis zu dem erzielbaren Vorteil stehen.  Diese Abwägung ist eine Frage tatrichterlicher Würdigung, so der BGH. Also  befinden sich die Wohnungseigentümer hier „in Gottes Hand“. Die Beschlußbefugnis wird allerdings durch Nebenbedingungen begrenzt: Kein Wohnungseigentümer darf unbillig beeinträchtigt werden, die Eigenart der Wohnanlage darf nicht geändert werden. Der Gesetzgeber habe mit diesen Nebenbedingungen das Vertrauen eines Erwerbers auf den wesentlichen inneren und äußeren Bestand der Wohnanlage geschützt; insbesondere Luxussanierungen sollten vermieden werden.

Danach – so der BGH – kann im Grundsatz auch eine optische Veränderung eine Gebrauchswerterhöhung bewirken, die Wohnungseigentümer können mit qualifizierter Mehrheit beschließen, veraltete durch zeitgemäße Materialien zu ersetzen und das äußeren Erscheinungsbild der Wohnanlage entsprechend zu gestalten.

Bauliche Veränderung

Liegt bei baulichen Maßnahmen, die über eine reine Instandsetzung hinausgehen, weder eine modernisierende Instandsetzung noch eine Modernisierung vor, handelt es sich um eine bauliche Veränderung. Eine „erhebliche optische Veränderung des gesamten Gebäudes“ ist regelmäßig ein Nachteil, deshalb ist die Zustimmung aller Wohnungseigentümer erforderlich.  „Denn ob eine erhebliche optische Veränderung des Gebäudes ein Vorteil oder ein Nachteil ist, können im Regelfall auch verständige Wohnungseigentümer unterschiedlich bewerten, selbst wenn die Maßnahme dem gängigen Zeitgeschmack entspricht. Die Minderheit muß sich dem Geschmack der Mehrheit nicht fügen“.

Im Übrigen weist der BGH nochmals auf seine bisherige Rechtsprechung hin: Weder die Kosten der Maßnahme noch eine mögliche Haftung im Außenverhältnis sind als Nachteilswirkung zu berücksichtigen, denn „die nicht zustimmenden Wohnungseigentümer sind von den Kosten der § 22 Abs. 1 WEG (=bauliche Veränderung) unterfallenden Maßnahme  befreit.

Beweislast im Beschlußanfechtungsverfahren

Und schließlich äußert sich der BGH in erfrischender Weise zur Beweislast: „Die Darlegungs- und Beweislast für Anfechtungsgründe trägt im Rahmen der Anfechtungsklage grundsätzlich der Kläger.“ Es ist zu hoffen, daß diese Auffassung langsam bei den Wohnungseigentumsgerichten der 1. Instanz ankommt.

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.