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Verkehrslärm und Mietminderung

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Heute berichten wir über eine beachtliche Entscheidung des BGH zum Mietrecht. In dem Fall ging es darum, daß in Berlin über mehrere Monate die Verkehrsführung einer Straße geändert wurde. Es kam für den Mieter einer Wohnung zu einer erheblichen Lärmmehrbelastung. Dieser minderte daraufhin die Miete, was bisher von der h.M. wohl als rechtens angesehen wurde. Nicht so vom BGH und in der Entscheidung sind auch ein paar grundlegende Erkenntnisse enthalten:

Fehlt es an einer Beschaffenheitsvereinbarung, bestimmt sich der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand der Mietsache nach der Verkehrsanschauung unter Berückschtigung des vereinbarten Nutzungszwecks und des Grundsatzes von Treu und Glauben.

Eine vorübergehende erhöhte Verkehrslärmbelastung aufgrund von Straßenbaumaßnahmen stellt unabhängig von ihrer zeitlichen Dauer jedenfalls dann, wenn sie sich innerhalb der in Innenstadtlagen üblichen Grenzen hält, keinen zur Minderung berechtigtenden Mangel der vermieteten Wohnung dar.

Der vertraglich geschuldete Zustand bestimmt sich in erster Linie nach den Beschaffenheitsvereinbarungen der Mietvertragsparteien, die auch durch schlüssiges Verhalten (konkludent) getroffen werden können. Gegenstand einer Beschaffenheitsvereinbarung können dabei auch Umstände sein, die von außen auf die Mietsache unmittelbar einwirken (Unweltfehler wie Immissionen).

Soweit Parteiabreden fehlen, wird der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand unter Berücksichtigung des vereinbarten Nutzungszwecks und des Grundsatzes von Treu und Glauben nach der Verkehrsanschauung bestimmt.

Auch eine konkludente Vereinbarung setzt zwei übereinstimmende Willenserklärungen voraus. Zur konkludent geschlossenen Beschaffenheitsvereinbarung wird eine Mietererwartung nur dann, wenn der Vermieter aus dem Verhalten des Mieters nach dem objektiv zu bestimmenden Empfängerhorizont erkennen mußte, daß der Mieter die Fortdauer eines bei Vertragsschluß bestehenden Umstands über die unbestimmte Dauer des Mietverhältnisses hinweg als maßgebliches Kriterium für den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung ansieht  u n d   der Vermieter dem zustimmt. Eine einseitig gebliebene Vorstellung des Mieters genügt für die Annahme einer diesbezüglichen Willensübereinstimmung selbst dann nicht, wenn sie dem Vermieter bekannt ist.

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