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Der BGH hat sich in einer weiteren Entscheidung zur Anwendung des Gleichbehandlungsgrundsatzes  bei Beschlüssen der Wohnungseigentümer geäußert und entschieden, daß der Gleichbehandlungsgrundsatz bei Mehrheitsbeschlüssen zu beachten ist.

Der Leitsatz erschließt das  nicht gleich:

Beschließen die Wohnungseigentümer Maßnahmen zur Beendigung eines zwischen der Gemeinschaft und einem ihrer Mitglieder geschlossenen Vertrages, ist eine ordnungsgemäße Verwaltung nicht schon wegen eines möglichen Scheiterns der Maßnahme zu verneinen, sondern erst dann, wenn für einen verständigen Wohnungseigentümer ohne weiteres ersichtlich ist, daß die Beendigung aus tatsächlichen oder rechtlichen Gründen von vornherein nicht erreichbar ist.

BGH, Urteil vom 30.11.2012, V ZR 234/11.

Der Fall: Eine Wohnungseigentümergemeinschaft vermietet Stellplätze im Gemeinschaftseigentum. Ein Wohnungseigentümer vermietet den angemieteten Parkplatz ohne Genehmigung weiter (Untervermietung).  Ein weiterer Wohnungseigentümer hat ebenfalls einen Stellplatz an die Verwalterin untervermietet.

Die Verwalterin hat dem ersten Wohnungseigentümer nach Aufforderung, die Untermietung zu beenden, den Mietvertrag gekündigt und sich später in einer Eigentümerversammlung bevollmächtigen lassen, die Kündigung durchzusetzen. Die Untervermietung des Stellplatzes an die Verwalterin wird nicht beanstandet und besteht fort.

Der BGH äußert sich in der zugelassenen Revision u.a. zum Gleichbehandlungsgrundsatz, verweist die Sache aber an das Berufungsgericht zurück, weil die Frage noch zu klären ist, ob eine Verletzung des Gleichbehandlungsgrundsatzes vorliegt.

Aus der Begründung ergibt sich:

  • Es liegt grundsätzlich im Gestaltungspielraum der Wohnungseigentümer, ob sie eine rechtswidrige Untervermietung von Gemeinschaftseigentum zum Anlaß nehmen, dies zu beanstanden und das Vertragsverhältnis mit dem Hauptmieter nach fruchtloser Abmahnung zu kündigen.
  • Der insbesondere bei Mehrheitsbeschlüssen zum Tragen kommende Gleichbehandlungsgrundsatz läßt Differenzierungen jedoch nur zu, wenn dafür ein ausreichender Sachgrund besteht. Ist ein solcher nicht ersichtlich, muß für eine Gleichbehandlung der Wohnungseigentümer – ggf. auch bei einer erneuten Kündigung – Sorge getragen werden.  Jedenfalls mit Rücksicht auf die auch dem Verband gegenüber den einzelnen Wohnungseigentümern bestehende Treuepflicht gilt dies auch dann, wenn es – wie hier – um Verträge geht, die der Verband mit einzelnen Mitgliedern geschlossen haben.

Fazit: Der BGH bleibt seine Linie treu und verlangt unmißverständlich für Beschlüsse die Beachtung des Gleichbehandlungsgrundsatzes. In anderem Zusammenhang hat der BGH hier von Beschlußkontinuität gesprochen. Es gilt also auch für Eigentümergemeinschaften der Gleichbehandlungsgrundsatz aus dem Grundgesetz. Dabei – und darauf weist die BGH ausdrücklich in – gilt eben auch, das Ungleiches durchaus ungleich behandelt werden darf (bzw. muß?).

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