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Kreditfinanzierung zulässig

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Kreditaufnahme grundsätzlich zulässig

Der BGH hat entschieden, daß es in der Kompetenz der Wohnungseigentümer liegt, die Aufnahme eines Kredits zur Deckung des Finanzbedarfs der Wohnungseigentümergemeinschaft zu beschließen. Dagegen fehlt es der Eigentümergemeinschaft an der Kompetenz, den Wohnungseigentümern eine gesamtschuldnerische Haftung durch Mehrheitsbeschluß aufzubürden (BGH, Urteil vom 28.09.2012, V ZR 251/11, GE 2012, S. 1641 ff.).  Achtung_Axel-Hoffmann_pixelio

Vorsicht bei Kreditaufnahme – Bild: (c) Axel Hoffmann /pixelio

Sachverhalt der Entscheidung

Der Entscheidung lag – verkürzt – folgender Sachverhalt zu Grunde: Eine Wohnungseigentümergemeinschaft hatte beschlossen, die Kosten einer Gesamtsanierung in Höhe von 550.000 Euro über staatliche Zuschüsse und zinsbegünstigte KfW-Darlehen mit einer Zinsbindung von 10 Jahren und einer Laufzeit von 20 Jahren zu finanzieren. Die Annuitäten  (Zins- und Tilgung) sollten regelmäßig in den Wirtschaftsplan eingestellt und in monatlichen Teilbeträgen von den Wohnungseigentümern gemäß den vorliegenden Einzelauswertungen getragen werden. Dieser Beschluß war nicht angefochten worden. Ein Eigentümer wollte von jeglicher Haftung von der Finanzierung freigestellt werden, weil er seinen Anteil an den Investitionskosten aus eigenen Mitteln aufbringen wollte. Dem folgte die Mehrheit der Wohnungseigentümer nicht und so landete der Fall beim BGH. Aus der Entscheidung des BGH läßt sich zunächst aber  nur entnehmen, daß eine Kreditaufnahme einem Mehrheitsbeschluß zugänglich ist. Unklar bleibt aber weiterhin, unter welchen Voraussetzungen das der Fall ist.  Kredit_Tony_Hegewald_pixelio

Kreditaufnahme zur Finanzierung von baulichen Maßnahmen zulässig – Bild: (c) Tony Hegewald /pixelio

BGH prüft nicht, unter welchen Voraussetzung Kreditaufnahme ordnungsmäßig ist

Der BGH weist nämlich darauf hin, daß im Detail heftig umstritten ist, ob und ggf. unter welchen  Voraussetzungen die Aufnahme eines Kredites, bei dem es nicht nur um die Deckung eines kurzfristigen Finanzbedarfs in überschaubarer Höhe geht, den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht.  Und genau diese Frage war im vorliegenden Fall nicht (mehr) zu prüfen, weil diese Frage nach der Systematik des Wohnungseigentumsgesetzes nur auf fristgerechte Anfechtung hin zu untersuchen gewesen wäre. Die Frage, die sich stellt, ist, welche Kriterien der BGH anwenden wird, wenn ein Keditaufnahmebeschluß rechtzeitig angefochten wird. Aus der o.g. Entscheidung läßt sich der Schluß ziehen, daß der BGH den Wohnungseigentümern wohl einen weiten Gestaltungsspielraum einräumen wird. Damit werden wahrscheinlich in Zukunft zunehmend kostenintensive Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen zunehmend mit Darlehen finanziert werden, weil es bei der derzeitigen Kapitalmarksituation und den aktuellen Förderbedingungen relativ preiswert ist, Maßnahmen mit Krediten zu finanzieren. 

Mögliche Folgen der Fremdfinanzierung

Eine Folge aus der Fremdfinanzierung ist es, daß die monatlichen Zins- und Tilgungsbeiträge aus der Gemeinschaftskasse zu erbringen sind. Sie werden in den Wirtschaftsplan eingestellt und mit der Jahresabrechnung abgerechnet. Damit wird es bei künftigen Eigentümerwechseln so sein, daß die Erwerber an der Finanzierung durchgeführter Maßnahmen beteiligt werden. Ein mögliches Treibmittel dafür, Investitionen bevorzugt durch Darlehen zu finanzieren. 

Und noch etwas muß bedacht werden. Zwar spricht der BGH davon, daß eine gesamtschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümer ausscheidet, aber was passiert, wenn mehrere Wohnungseigentümer wirtschaftlich ausfallen? Natürlich müssen dann die anderen Wohnungseigentümer einstehen. 

Offen ist auch geblieben, wie der BGH entscheiden würde, wenn ein einzelner Wohnungseigentümer einen Kreditaufnahmebeschluß mit dem Hinweis anficht, daß er nicht am Darlehen beteiligt werden will, weil er selbst über die notwendigen Mittel verfügt. Frage nur, ob diese Frage jemals beim BGH landet. Denn warum sollte ein Wohnungseigentümer sich nicht die Option offenhalten, ggf. gar nicht mehr für die Investitionskosten aufkommen zu müssen, wenn er sein Wohnungseigentum vor Ablauf der Darlehenslaufzeit veräußert?  (Aktualisierung: Mit Beschluß vom 25.09.2015 – V ZR 244/14 – hat der BGH diese Frage entschieden: Eine mehrheitlich beschlossene Kreditaufnahme muß nicht zwingend eine Option für die Eigentümer enthalten, die Finanzierung selbst zu übernehmen und den auf sie entfallenden Kreditanteil als Sonderumlage zur Reduzierung des Darlehensbetrags einzuzahlen. Also: Mitgefangen, mitgehangen!

Fazit aus der Entscheidung

Das Ob (der Zulässigkeit der Kreditaufnahme) hat der BGH entschieden, das Wie ist nach wie vor offen.(Aktualisierungen: Erste Angaben zum Wie hat der BGH in seiner Entscheidung vom 25.09.2015 – ZR 244/14 gemacht.)

Wir bleiben dabei: Eine langfristige Kreditaufnahme entspricht in der Regel nicht Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung. Die Finanzierung baulicher Maßnahmen muß regelmäßig aus der Instandhaltungsrücklage erfolgen. Diese muß so dotiert sein, daß sie die Finanzierung notwendiger baulicher Maßnahmen auch ermöglicht, sonst entsprach die tatsächliche Ansammlung der Rücklage nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Das kann man nicht nachträglich damit ordnungsgemäß machen, daß man notwendige Maßnahmen durch Darlehen finanziert!

Und unklar ist natürlich noch eine Kleinigkeit (?): Wie erfolgt eigentlich die Besicherung des Darlehens? Regelmäßig wollen die Kreditgeber eine grundbuchliche Absicherung. Sicherlich kann kein Wohnungseigentümer gezwungen werden, auf seinem Sondereigentumsgrundbuch eine Sicherheit eintragen zu lassen. Wir können uns nicht vorstellen, daß Kreditinstitute auf die dingliche Sicherung eines (langfristigen) Darlehens verzichten werden, schon gar nicht dann, wenn die Haftung des einzelnen Wohnungseigentümers auf seinen Miteigentumsanteil beschränkt ist.

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