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Änderung Verteilungsschlüssels?

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Nach der Novelle des WEG im Jahr 2007 verfügen die Wohnungseigentümer über die Beschlußkompetenz, den Verteilungsschlüssel für Betriebs- und Verwaltungskosten durch einfachen Mehrheitsbeschluß zu ändern. Macht eine Gemeinschaft von dieser Kompetenz Gebrauch, führt das in der Regel zu erheblichen Problemen für vermietende Wohnungseigentümer. Diese sind meist daran gehindert, die geänderte Kostenverteilung an ihre Mieter weiterzugeben.

Das macht erneut eine Entscheidung des AG Saarbrücken deutlich (Urteil vom 12.05.2011, 42 C 464/10 – zitiert nach: Die Heizkostenabrechnung Nr. 7/8 2012, S. 28 f.).

(c) Marko Greitschus /PIXELIO

Das AG entschied, daß eine Umstellung des Schlüssels von WEG-Anteilen auf Kopfanteile nach § 556a BGB nicht möglich ist.

Aus der Entscheidung ergeben sich folgende Erkenntnisse:

Eine einseitige Änderung des Umlageschlüssels gem. § 556a  BGB durch den Vermieter kann nur dann erfolgen, wenn tatsächlich auch der Verbrauch erfaßt wird, beim Wasser z. B. durch Wasseruhren. Die Umstellung von WEG-Anteilen (gemeint sind Miteigentumsanteile) auf Kopfanteile stellt bei Müll, Wasser und Kanal keine Abrechnung nach Verursachung oder Verbrauch dar. Personentage seien zwar eine bessere Schätzgrundlage als Miteigentumsanteile. Verursachungs- oder verbrauchsabhängig seien aber nur solche Maßstäbe, die entsprechende Vermeidungsanreize setzten. Es sei deshalb nicht zulässig, mit der Begründung „Verursachung“ auf Personenzahl umzustellen, ohne daß die Verursachung durch die Personen im einzelnen erfaßt werde.

Soweit ist das alles noch nachvollziehbar und vertretbar. In sich hat es die Entscheidung aber dadurch, daß das AG auch feststellt:

Aus dem Umstand, daß die WEG eine Umstellung des Abrechnungsmaßstabs beschlossen hat, folgt nicht, daß der neue Schlüssel auch bei der Abrechnung gegenüber dem Mieter zur Anwendung kommt. Insbesondere aus § 313 BGB (Störung der Geschäftsgrundlage) stehe dem vermietenden Wohnungseigentümer kein Anspruch gegen den Mieter auf Abänderung zu. Denn der Umstand, daß die WEG den Umlegungsmaßstab änderte, liege allein im Risikobereich des Vermieters. Ein Anspruch auf Vertragsanpassung scheide daher aus, zumal der Vermieter den entsprechenden Beschluß nicht einmal angefochten habe.

Diese Ansicht überzeugt nicht, aber vermietende Wohnungseigentümer tun gut daran, diese Rechtsprechung zu beachten, zumal sie der herrschenden Meinung entsprechen dürfte.

Ob eine Beschlußanfechtung eines vermietenden Wohnungseigentümers überhaupt eine Chance auf Erfolg hätte, ist höchst zweifelhaft. Immerhin hat der Gesetzgeber die Beschlußkompetenz bewußt eingeräumt, und die Rechtsprechung des BGH billigt den Wohnungseigentümern einen weiten Ermessungsspielraum zu. Gleichwohl sollten Eigentümergemeinschaften diese Problematik bei ihrer Entscheidung berücksichtigen, denn ein vermietender Wohnungseigentümer hat kaum eine Chance, einen geänderten Verteilungsschlüssel an seinem Mieter weiter zu geben, sieht man einmal von Individualvereinbarungen ab, die beim Abschluß eines Mietvertrag eher selten sind.

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