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Bruchteilsstimmrecht

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Der BHG hat sich in einem Urteil vom 27.04.2012 (erneut) zur Stimmrechtsvermehrung geäußert (BGH, Urt. v. 27.04.2012, V ZR 211/11, GE 2012, S. 830 f.) und seine bisherige Auffassung bestätigt und bezüglich des Kopfstimmrechts geklärt.

Die Entscheidung: Teilt ein Wohnungseigentümer sein Wohnungseigentum ohne Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer nachträglich auf und veräußert die neu geschaffenen Einheiten an verschiedene Dritte, entstehen bei Geltung des Kopfstimmrechts keine weiteren Stimmrechte. Daran ändert sich auch nichts dadurch, daß der Verwalter einer solchen Teilveräußerung zugestimmt hat.

Der Entscheidung lag folgender Sachverhalt zugrunde: Zur Wohnanlage gehörte ein Vorderhaus, bestehend aus 11 Einheiten und ein Hinterhaus als Einheit Nr. 12. Die Eigentümerin des Hinterhauses teilte ohne Mitwirkung der übrigen Eigentümer die in ihrem Eigentum stehende Einheit (Nr. 12) in neun selbständige Einheiten auf und verkaufte davon eine Einheit. Die Gemeinschaft stellte per Beschluß fest, daß es trotz der Teilung bei den ursprünglichen 12 Stimmen geblieben ist (mangels Vereinbarung galt das Kopfstimmrecht in der Gemeinschaft). Das wollte der Veräußerer geändert haben, weil er wohl seinem Vertragspartner zugesagt hatte, daß dieser ein Stimme hat. Er zog erfolglos vor Gericht.

Kein Stimmrechtsvermehrung – Foto: Thomas-Siepmann /pixelio.de

Trotz Bestätigung der bisherigen Rechtsauffassung (bezüglich des Objektstimmrechts) ist die Entscheidung interessant.

Der BGH stellt klar, daß das bestehende Stimmrecht (der Einheit Nr. 12 = 1 Stimme) wegen der Selbständigkeit der neu geschaffenen Einheiten von den Erwerbern nach Bruchteilen (!) und nicht etwa einheitlich zur gesamten Hand (wie beispielsweise bei Eheleute, die gemeinsam Eigentümer sind) auszuüben ist.

Wichtig auch der Hinweis: Bei Geltung des Kopfstimmrechts kann eine nachträgliche Vermehrung von Stimmrechten dann eintreten, wenn ein Eigentümer mehrere Einheiten hält und diese sukzessive veräußert.  Anders als im entschiedenen Fall gelte hier nämlich, daß die übrigen Eigentümer nicht schutzbedürftig seien, weil die Stimmrechtsvermehrung schon in der Teilungserklärung angelegt und damit vorhersehbar sei.  An der Vorhersehbarkeit fehle es aber, wenn eine Einheit nachträglich ohne Mitwirkung der übrigen Wohnungseigentümer aufgeteilt und die neu geschaffenen Einheiten veräußert würden.

Daran ändere auch die (anerkannte) Schutzbedürftigkeit des Erwerbers nichts. Diese könne nicht über die Schutzbedürftigkeit der bisherigen Eigentümer gestellt werden, zumal der Erwerber die Möglichkeit habe, sich vor Abschluß des Vertrags durch Einsicht in die Teilungserklärung zu informieren (und erneut der Hinweis: Wer sich nicht vorher informiert ist selbst schuld!).

Und dann noch der Hinweis: Zudem sei es Aufgabe des teilenden und veräußernden Eigentümers, seine Vertragspartner vor der Veräußerung über das nur zu einem Bruchteil bestehende Stimmrecht aufzuklären.

Für Erwerber einer Wohnung mit Kopfstimmrecht ist jetzt jedenfalls nicht mehr sicher, daß sie mit dem Erwerb einer Wohnung auch eine Stimme erwerben. Sie müssen sich vielmehr über die Herleitung ihrer Wohneinheiten informieren, wenn sie sicher gehen wollen.

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