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Wer zahlt den Fensteraustauch?

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Viele Teilungserklärungen enthalten eine Regelung, nach der die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht aller vom Wohnungseigentümer allein genutzter Gegenstände dem jeweiligen Wohnungseigentümer obliegt. Oft wird diese allgemeine Regelung hinsichtlich der Fenster ergänzt, indem ausdrücklich der Außenanstrich der Fenster ausgenommen wird und der Austausch von Glasscheiben dem jeweiligen Sondereigentümer explizit auferlegt wird. Ein ggf. notwendiger Austausch der Fenster wird meist gar nicht geregelt.

Oft entsteht Streit in der Gemeinschaft, wenn es um die Frage geht, wer die Kosten der Erneuerung zahlen muß

Steht der Fensteraustausch dann an, gibt es Streit darüber, ob diese Kosten von der Gemeinschaft oder vom jeweiligen Wohnungseigentümer getragen werden müssen. Wir haben immer den Standpunkt vertreten, daß bei dieser Konstellation der Fensteraustausch zu Lasten der Gemeinschaft geht. Dies hat jetzt der BGH in einer entsprechenden Entscheidung bestätigt.

Zwar gesteht der BGH zu, daß in dem gesetzlichen Sprachgebrauch die Instandhaltung und Instandsetzung auch den Austausch umfaßt. Allerdings müsse die Regelung der Gemeinschaftsordnung im Gesamtzusammenhang gesehen werden. Wörtlich führt der BGH aus: „… behält sich die Gemeinschaft schon den Außenanstrich vor, gilt dies erst recht für die vollständige Erneuerung. Mit einer solchen Regelung wollen die Wohnungseigentümer nämlich eine einheitliche Außenansicht des Gebäudes sicherstellen. Ein Austausch der Fenster kann die Außenansicht in gleichem oder noch stärkerem Maße als ein Anstrich beeinflussen.“

Die Entscheidung hat folgenden Leitsatz: Weist die Gemeinschaftsordnung die Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung der Fenster nebst Rahmen in dem räumlichen Bereich des Sondereigentums den einzelnen Wohnungseigentümern zu und nimmt dabei den Außenanstrich aus, ist eine vollständige Erneuerung der Fenster im Zweifel Sache der Gemeinschaft (BGH, Urteil vom 02.03.2012, V ZR 174/11).

Das Ergebnis der Entscheidung wäre natürlich ein anderes gewesen, wenn die Teilungserklärung den Austausch der Fenster ausdrücklich dem jeweiligen Sondereigentümer zugewiesen hätte. Der BGH stellt nämlich in seiner Urteilsbegründung auch klar, daß er derartige Vereinbarungen für zulässig hält.

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