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BGH verhindert energetische Maßnahmen

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Das Problem

Wir haben kürzlich über die Entscheidung des BGH zur Sondereigentumsfähigkeit von Heizkörpern und Heizungsleitungen ab dem Abzweig vom Steigstrang berichtet Wir haben bereits damals darauf hingewiesen, daß diese Entscheidung das Ende des hydraulischen Abgleichs bedeutet. Was heißt das aber für Wohnungseigentümer? Dieser Frage gehen wir heute nach.

 

Hydraulischer Abgleich

Der hydraulische Abgleich beschreibt ein Verfahren, mit dem innerhalb einer Heizungsanlage jeder Heizkörper oder Heizkreis einer Flächenheizung bei einer festgelegten Vorlauftemperatur der Heizungsanlage genau mit der Wärmemenge versorgt wird, die benötigt wird, um die für die einzelnen Räume gewünschte Raumtemperatur zu erreichen. Ist eine Anlage abgeglichen, ergeben sich mehrere Vorteile: Die Anlage kann mit optimalem Anlagendruck und damit mit optimal niedriger Volumenmenge betrieben werden. Daraus resultieren ggfs. niedrigere Anschaffungskosten der Umwälzpumpe sowie niedrigere Energie- und Betriebskosten.

 

(Bildnachweis:  http://www.oventrop.de/ – Oben: Anlage ohne Abgleich – Unten: Anlage mit Abgleich)

Der hydraulische Abgleich einer Heizungsanlage ist eine geringinvestive Maßnahme mit beachtlichem Ergebnis im Hinblick auf den Energieverbrauch (nähere Informationen bietet die Broschüre der Energieagentur NRW: http://www.energieagentur.nrw.de/_database/_data/datainfopool/Hydr._Abgleich.pdf.

Dies ist auch der Grund dafür, daß nahezu alle KfW-Programme, mit denen Maßnahmen zur Energieeinsparung gefördert werden, den Nachweis eines hydraulischen Abgleichs fordern.

 

Hydraulischer Abgleich in Wohnungseigentumsanlagen

Nach der zitierten BGH-Entscheidung sind jedenfalls dann, wenn die Teilungserklärung das vorsieht, die Heizkörper und die Thermostatventile Sondereigentum. Wahrscheinlich wird es sogar so sein, daß auch ohne entsprechende Regelung in der Teilungserklärung davon auszugehen sein wird, daß Heizkörper und Thermostatventile zum Sondereigentum gehören. Das ist zwar noch nicht entschieden, aber nach der Logik des BGH ist das zu erwarten.

Für den nachträglichen hydraulischen Abgleich führt die Entscheidung zu erheblichen Schwierigkeiten, nach unserer Meinung dürfte der Abgleich gar nicht mehr möglich sein.

 

Fehlende Beschlußkompetenz

Fehlt der hydraulische Abgleich bei typischen Zweirohrheizungen bisher, so greift die dingliche Zuordnung des BGH auf die Heizungsanlage voll durch, weil es sich bei den Anschlußleitungen (von der Steigleitung an) und den Heizkörpern und den Thermostatventilen um Sondereigentum handelt. Daher hat die Wohnungseigentümergemeinschaft gem. § 21 Abs. 5 Nummer 2 WEG keine Beschlußkompetenz, um Maßnahmen im Bereich des Sondereigentums zu beschließen.

Eine Beschlußkompetenz für eine reine Gebrauchsregelung kommt auch nicht in Frage, weil ja der Austausch einzelner Anlagenteile (Rücklaufverschraubungen, Thermostatventile) erforderlich ist und diese sich im Sondereigentum befinden.  Damit scheidet auch ein Beschluß nach § 15 Abs. 2 WEG aus.

Auch § 22 Abs. 2 WEG hilft nicht. Nach dieser Vorschrift dürfen mit doppelt qualifizierter Mehrheit Modernisierungsmaßnahmen gem. § 559 BGB für Energieeinsparungsmaßnahmen beschlossen werden.  Zwar bezieht sich die Regelung nicht ausdrücklich auf das Gemeinschaftseigentum, allerdings gilt auch für solche Maßnahmen die Grenze des § 13 Abs. 1 WEG: Nach dieser Vorschrift ist das Hineinregieren der Gemeinschaft in das Sondereigentum grundsätzlich unzulässig.

 

Energiepolitisch ein Desaster – Für Verwalter kaum vermittelbar

Da den Wohnungseigentümern offensichtlich keine Beschlußkompetenz für die nachträgliche Entscheidung über die Durchführung eines hydraulischen Abgleichs zusteht, führt die Entscheidung des BGH energiepolitisch zu einer mehr als fragwürdigen Konsequenz. Und sie verhindert in vielen Fällen, daß Wohnungseigentümer KfW-Fördermittel in Anspruch nehmen können, jedenfalls solange und soweit diese den hydraulischen Abgleich zur Fördervoraussetzung machen. Ein Fußtritt für die Möglichkeit von Wohnungseigentümern zur nachhaltigen Energieeinsparung.

Und ein weiteres Problem für Verwalter, die Wohnungseigentümern jetzt erklären müssen, daß ein hydraulischer Abgleich zwar sehr kostengünstig und effektiv ist, aber leider in Eigentümergemeinschaften in den meisten Fällen nicht mehr realisierbar ist. Glück haben nur die Gemeinschaften, in denen die gesamte Heizungsanlage ausdrücklich zum Gemeinschaftseigentum erklärt ist. In dem von uns verwalteten Bestand ist das nur in ganz wenigen Fällen so.

 

 

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