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Objektprinzip keine unzulässige Beschränkung

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Auch nach der Novelle des Wohnungseigentumsgesetzes (ab dem 01.07.2007) stellt es keine unzulässige Beschränkung der Bestellung oder Abberufung des Verwalters dar, wenn das Kopfprinzip durch Vereinbarung zugunsten des Objekt- oder des Wertprinzips abbedungen worden ist. Das entschied der BGH kürzlich (Urteil vom 28.10.2011, V ZR 253/10).

Das klingt nicht spektakulär, klärt aber eine Rechtsfrage, die nach der Novelle des WEG kontrovers disktutiert worden ist.

Abstimmung in Versammlung

Abstimmung (c) Gerd Altmann/Pixelio 

Der BGH nimmt auf seine frühere Entscheidung (BGHZ 152, 46, 53 f.) Bezug und stellt fest, daß die insbesondere von Merle vertretene Auffassung, nach der mit Blick auf die in § 12 Abs. 4 Satz 2,
§ 16 Abs. 5 WEG und § 22 Abs. 2 Satz 2 WEG enthaltenden Bestimmungen zur Vermeidung von Wertungswidersprüchen § 26 Abs. 2 Satz 2 WEG dahingehend ausgelegt werden müsse, daß die Vereinbarung eines von dem Kopfprinzip abweichenden Stimmprinzips unzulässig sei, nicht überzeuge.

Der V. Senat hält daran fest, daß auch für § 26 Abs. 1 Satz 5 WEG in der seit dem 01.07.2007 geltenden Fassung, der Vereinbarung des Objekt- oder Wertprinzips nicht entgegensteht.

Damit steht jetzt fest, daß bei Beschlüssen nach § 26 Abs. 1 WEG das in der Gemeinschaftsordnung vereinbarte Stimmprinzip maßgeblich ist.

Das Mehrheitsprinzip wird auch in der Vorschrift über die Aufhebung der Veräußerungsbeschränkung (§ 12 Abs. 4 Satz 2) sowie bei Beschlüssen über die Verteilung von Betriebskosten (§ 16 Abs. 5 WEG) für unabdingbar erklärt. Auch hier gibt es eine Kontroverse darüber, ob sinnvolle Beschlüsse von einer Minderheit der Eigentümer verhindert werden dürfen. Hierzu wird die Meinung vertreten, daß diese gesetzgeberische Entscheidung, eine Minderheit solle nicht in der Lage sein, sinnvolle Beschlüsse zu verhindern, aber nur sinnvoll umgesetzt werden könne, wenn objektiv bestimmt werden könne, was nach der Einschätzung des Gesetzgebers die Mehrheit und was die Minderheit in der Eigentumsanlage ist. Die Antwort hierauf gebe § 25 Abs. 2 WEG, wonach die Mehrheit nach dem Kopfprinzip bestimmt wird. Demzufolge reiche die Mehrheit nach Köpfen für Beschlüsse zur Veräußerungsbeschränkung bzw. für Beschlüsse über die Verteilung der Betriebskosten aus.

Abgesehen davon, daß das gesetzliche Kopfprinzip einen mehr als zweifelhaften Gerichtigkeitsgehalt hat, dürfte die zitierte Entscheidung des BGH auch ein Hinweis darauf sein, wie diese Streitfrage entschieden werden wird, wenn sie beim BGH vorliegt. Jedenfalls dürfte ein Verwalter nicht pflichtwidrig handeln, wenn er sich in der Praxis an dieser BGH-Entscheidung orientiert.

 

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