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Heizkostenabrechnung nach Verbrauch

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Im Anschluß an die Entscheidung des VIII. Senats hat sich jetzt auch der V. Senat (Urteil vom 17. Februar 2012 – V ZR 251/10) mit der Frage auseinandergesetzt, wie die Heizkosten abzurechnen sind. Während wohnungseigentumsrechtlich – nach der bisher herrschenden Meinung – allein tatsächliche Einnahmen und Ausgaben in die Abrechnung einfließen sollen, ist das jetzt wohl bei den Heizkosten (gilt das dann auch für andere Kosten, die verbrauchsabhängig abgerechnet werden?) anders. Hier sollen jetzt die tatsächlichen Verbrauchskosten, unabhängig davon, ob Zahlungen geflossen (bzw. Einnahmen vorliegen) angesetzt werden und zwar nur in der Einzelabrechnung.

 Handbuch zur Heizkostenverordnung

Der Fall:

Zwei Wohnungseigentümer wenden sich gegen die Jahresabrechnung des Verwalters der Wohnungseigentümergemeinschaft. Dieser hatte bei den Heiz- und Warmwasserkosten nicht die tatsächlich angefallenen Verbrauchskosten, sondern die im Abrechnungsjahr an den Energieversorger geleisteten (Abschlags-) Zahlungen in die Jahresabrechnung eingestellt und auf die Wohnungseigentümer umgelegt. Die beiden klagenden Wohnungseigentümer sind der Meinung, der Verwalter müsse nach Verbrauch abrechnen.

 

Die Entscheidung:

Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, daß in die Gesamtabrechnung alle im Abrechnungszeitraum geleisteten Zahlungen, die im Zusammenhang mit der Anschaffung von Brennstoffen stehen, aufzunehmen sind. Denn der Verwalter hat eine geordnete und übersichtliche Einnahmen- und Ausgabenrechnung vorzulegen, die für einen Wohnungseigentümer auch ohne Hinzuziehung fachlicher Unterstützung verständlich sein muß. Diesen Anforderungen genügt die Gesamtabrechnung nur, wenn sie die tatsächlichen Einnahmen und die tatsächlichen Geldflüsse ausweist.

Bei den Einzelabrechnungen sind hingegen die Bestimmungen der Heizkostenverordnung zu beachten, die eine verbrauchsabhängige Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten vorschreiben. Daher sind für die Verteilung in den Einzelabrechnungen die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs maßgeblich. Die hiermit zwangsläufig verbundene Abweichung der Einzelabrechnungen von der Gesamtabrechnung muß der Verwalter aus Gründen der Übersichtlichkeit und Nachvollziehbarkeit in der Abrechnung verständlich erläutern.

Die Entscheidung liegt bisher nicht vor, es gibt nur die Pressemitteilung, aus der diese Informationen stammen.

 

Problemlösung oder neue Probleme?

Die Frage, die sich stellt, ist, wie eine Abweichung zwischen der Gesamt- und Einzelhausgeldabrechnung einem Laien erläutert werden soll, wenn sie schon – nach den jetzt vom BGH formulierten Anforderungen  – von einem Fachmann weder verstanden noch buchhalterisch umgesetzt werden kann, jedenfalls nicht in einem System der doppelten Buchhaltung. Hier wird wohl gefordert, daß künftig Abrechnungen im „Lieschen-Müller-System“ erstellt werden sollen. Dabei wäre die Sache doch ganz einfach: Bei einer Nachforderung wird eine Verbindlichkeit gebucht, bei einem Guthaben eine Forderung und schon ist die Abrechnung für jeden, auch den Laien, nachvollziehbar.

Lieschen-Mülloer-Buchhaltung

Buchhaltung nach Lieschen-Müller-Prinzip? (c) R_K_by_Paul-Georg Meister /Pixelio

Wie das ganze bei einer Ölheizung funktionieren soll, ist jetzt ohnehin unklar. Der Restbestand im Öltank ist bezahlt, erscheint also in der Gesamthausgeldabrechnung als Ausgabe. In der Einzelabrechnung sind die Ausgaben (saldiert über alle Eigentümer) dann aber geringer, weil es einen Restbestand im Tank gibt? Es scheint doch so zu sein, daß sich der BGH mit seiner Entscheidung zur Darstellung der Instandhaltungsrücklage „selbst ein Bein gestellt hat“ und nun versucht, „seiner Linie“ treu zu bleiben, was auch immer das für Auswirkungen für die Praxis hat. Und eines ist doch auch sicher: Nachvollziehbar ist ausschließlich ein System der doppelten Buchhaltung. Das gilt jedenfalls für Fachleute auf dem Gebiet der Buchhaltung.

Die Entscheidung ist im Kern sicher richtig (die Heizkosten müssen nach den tatsächlich angefallenen Kosten ermittelt und verteilt werden), in der vom BGH geforderten Konsequenz (Abweichung Gesamt- und Einzelhausgeldabrechnung) ebenso sicher völlig daneben.

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