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Heizkörper sondereigentumsfähig

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Der BGH hat sich in seiner Entscheidung vom 08.07.2011 zur Sondereigentumsfähigkeit von Heizkörpern und den dazugehörigen Leitungen geäußert. Die Entscheidung hat es in sich, was auf den ersten Blick vielleicht gar nicht deutlich wird.

Der Leitsatz: Heizkörper und dazugehörige Leitungen zum Anschluß an eine Zentralheizung können durch Teilungserklärung (oder nachträgliche Vereinbarung) dem Sondereigentum zugeordnet werden. Sondereigentum sind dann vorbehaltlich ausdrücklicher anderweitiger Regelungen in der Teilungserklärung auch Heizungs- und Thermostatventile und ähnliche Aggregate.

Bei der Gesamterneuerung der Zentralheizung einer Wohnanlage muß den Wohnungseigentümern angemessene Zeit zur Umstellung der in ihrem Sondereigentum stehenden Heizkörpern und Anschlußleitungen gegeben werden. Danach können sie von der erneuerten Heizungsanlage abgetrennt werden, wenn die alten Geräte mit der neuen Anlage nicht (mehr) kompatibel sind (BGH, Urteil vom 08.07.2011 – V ZR 176/10).

Heizkörper und Thermostatventile sondereigentumsfähig? Bild: (c) Henrik-Gerold-Vogel /PIXELIO

Was sind die Folgen dieser (überraschenden) höchstrichterlichen Entscheidung, die mit weiten Teilen der (bisher) herrschenden Meinung nicht im Einklang steht:

  • Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat keine Beschlußkompetenz dafür, über die Erneuerung von Heizkörpern und den dazugehörigen Leitungen zum Anschluß an die Zentralheizung sowie über den Austausch oder den Einbau von Thermostatventilen zu entscheiden. Auch ein Mehrheitsbeschluß über die Durchführung eines hydraulischen Abgleichs des Heizungssystems ist wohl nicht mehr möglich, weil im Zuge dieser Maßnahme auch die Einstellung  der Heizkörperventile verändert werden müßte. Trotzdem gefaßte Beschlüsse sind nichtig und zwar auch dann, wenn sie schon ausgeführt worden sind. Es ist diesbezüglich niemals Bestandskraft eingetreten.
  • Für Arbeiten am Sondereigentum besteht keine Beschlußkompetenz, Folge ist auch, daß hier jeder Wohnungseigentümer selbst tätig werden muß. Gemeinsame Aufträge gehören ebenso der Vergangenheit an wie eine gemeinsame Planung, jedenfalls dann, wenn keine Vereinbarung darüber zustandekommt oder wenn die Teilungserklärung keine Öffnungsklausel enthält.
  • Unklar ist, was gilt, wenn die Teilungserklärung keine Regelung über die eigentumsrechtliche Zuordnung von Heizkörpern, Leitungen oder Ventilen enthält. Die Entscheidung läßt dies ausdrücklich offen. Was gilt also in solchen Fällen? Nach dem gesamten Begründungszusammenhang der Entscheidung spricht einiges dafür, daß selbst dann Heizkörper, Ventile und Anschlußleitungen an die gemeinsame Falleitung zum Sondereigentum gehören. Diese Meinung vertritt auch Armbrüster (in ZWE 11/2011 S. 393). Er argumentiert, daß nach § 5 Abs. 3 WEG sondereigentumsfähige Gebäudebestandteile durch Vereinbarung dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet weden können, hieraus ließe sich folgern, daß dann, wenn bei wesentlichen Gebäudebestandteilen die Voraussetzungen von § 5 Abs. 2 WEG nicht erfüllt seien, von Sondereigentum auszugehen sei.
  • Sind im Sondereigentum stehende Anlagenteile nicht mehr kompatibel, soll dem Sondereigentümer lediglich eine angemessene Frist zur Nachbesserung eingeräumt werden. Nach dem Ablauf der Frist könne er vom Heizungssystem abgetrennt werden. Realitätsfern!
  • Der BGH hält allerdings Regelungen zum ordnungsgemäßen Gebrauch der Zentralheizungsanlage gem. § 15 Abs. 2 WEG für eine Sache der Gemeinschaft. Was genau darunter zu verstehen ist, wird in Zukunft in der Diskussion wohl eine wichtige Rolle spielen. Gehört dazu beispielsweise ein hydraulischer Abgleich der Anlage? Wenn ja, wer beschließt über die Durchführung und endet die Kompetenz dann beim Heizkörperventil (Sondereigentum!), ohne dessen Einstellung der Abgleich gar nicht durchführbar ist?

Verwaltern wird wohl nichts anderes übrig bleiben, als bisher durchgeführte Sanierungsbeschlüsse über die Heizungsanlage daraufhin zu prüfen, ob Beschlüsse (zum Teil) nichtig sind und dann? Bei künftig anstehenden Sanierungsentscheidungen stellt sich die Frage, wie zu verfahren ist, wenn die Teilungserklärung nichts zur Zuordnung der Heizkörper und Heizungsleitungen zu den Fallsträngen sagt.

Fazit: Die Entscheidung ist u. E. falsch, weil sich eine Heizungsanlage nicht in die Bestandteile Wärmeerzeuger, Verteilleitungen allgemein, Zuleitung zur Wohnung und Heizkörper trennen läßt. Die Anlage funktioniert nur als Einheit und ist eine Einheit. Diese Erkenntnis hilft aber angesichts der abweichenden Auffassung des V. Senats des BGH nicht!

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