Einzelbelastung eines Eigentümers

Der BGH hat sich in seiner Entscheidung vom 04.03.2011 (V ZR 156/10) mit der Frage beschäftigt, unter welchen Voraussetzungen eine Einzelbelastung eines Wohnungseigentümers in der Jahreseinzelabrechnung vorgenommen werden darf.

Zwar hat der V. Senat diese Frage eher „nebenbei“ angesprochen, gleichwohl werden Verwalter gut beraten sein, diese Ansicht bei künftigen Abrechnungen zu berücksichtigen, und Wohnungseigentümer werden dieses Vorgehen akzeptieren müssen, obwohl das nicht gerade einsichtig ist.

Es geht um die Frage, ob Kosten, die einem einzelnen Wohnungseigentümer angelastet werden sollen (z. B. wegen Beschädigung des Gemeinschaftseigentums oder aus Geschäftsführung ohne Auftrag wegen Ausgaben für das Sondereigentum eines Wohnungseigentümers), in der Jahreseinzelabrechnung diesem Eigentümer „in Rechnung gestellt“ werden dürfen. Der BGH kommt zu folgendem Ergebnis: Steht ein Ersatzanspruch gegen einen Wohnungseigentümer in Rede, rechtfertigt dies nur dann eine von dem einschlägigen Kostenverteilungsschlüssel (meist Miteigentumsanteile) abweichende Kostenverteilung, wenn der Anspruch tituliert ist oder sonst feststeht.

Daraus ist die Schlußfolgerung zu ziehen, daß eine Kosteneinzelanlastung in der Jahresabrechnung nur dann erfolgen darf, wenn entweder aufgrund der eindeutigen Regelung in der Gemeinschaftsordnung oder einer Vereinbarung klar ist, daß die Kosten von dem betroffenen Wohnungseigentümer zu tragen sind oder wenn der Betroffene die Forderung anerkannt hat. Ist beides nicht der Fall, muß die Forderung der Gemeinschaft gegenüber einem einzelnen Wohnungseigentümer erst tituliert werden. Bis dahin ist sie nach dem allgemeinen Kostenverteilungsschlüssel auf alle Wohnungseigentümer zu verteilen.

Verfährt ein Verwalter anders, dürfte eine Beschlußanfechtung dazu führen, daß der Beschluß über die Abrechnung nunmehr aufgehoben wird. Klar ist dann auch, wer die Kosten dieses Beschlußanfechtungsverfahrens zu tragen hat: der Verwalter.

Wird allerdings bestandskräftig die Kostenanlastung für einen einzelnen Eigentümer beschlossen, ist der Beschluß gültig, weil für die Abrechnung Beschlußkompetenz besteht.

Diese Ansicht des BGH steht im Widerspruch zu der bislang überwiegenden Auffassung und bedeutet insoweit eine weitere einschneidende Änderung für Verwalter.