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8. August 2018

Verbandshaftung für Werkunternehmer?

Kein Schadenersatzanspruch eines durch einen Werkunternehmer geschädigten Wohnungseigentümers gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft (keine Verbandshaftung)[Fußnote 1] Der Fall zur Verbandshaftung für einen Auftragnehmer Grundlage des Streits war eine Schadenersatzforderung eines Wohnungseigentümers wegen erlittenen Mietausfalls infolge der Durchfeuchtung seiner Wohnung gegenüber dem Verband Wohnungseigentümergemeinschaft. Den Anspruch begründete der Kläger damit, dass der Verband für den Auftragnehmer als Erfüllungsgehilfe einzustehen habe (Verbandshaftung?). Die Entscheidung des BGH zur Haftung des Verbands Handwerker, Bauleiter oder Architekten, die der Verwalter zur Durchführung einer beschlossenen Sanierung im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft beauftragt, sind im Verhältnis zu den einzelnen Wohnungseigentümern nicht Erfüllungsgehilfen des Verbands im Sinne von § 278 Abs. […]
22. Juli 2018

Umzugskostenpauschale

Der Fall zur Umzugskostenpauschale Die Wohnungseigentümer beschlossen die Erhebung einer Umzugskostenpauschale in Höhe von 100 € für jeden Umzugsfall. Die Anfechtung dagegen führte in der 2. Instanz zur Beschlussaufhebung. Die Entscheidung zur Umzugskostenpauschale Eine Umzugskostenpauschale in Höhe von 100 € für jeden Einzelfall entspricht nicht Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, so das LG Frankfurt/Main (GE 2018, 834), weil sie zu hoch ist. Die Begründung des Gerichts zur Höhe der Umzugskostenpauschale Das LG hält einen Beschluss über eine Umzugskostenpauschale grundsätzlich für möglich. Es bezieht sich dabei auf die Entscheidung des BGH vom 01.10.2010 (V ZR 220/09). Allerdings hält das LG den beschlossenen Betrag […]
20. Juli 2018

Protokollberichtigung

Der Fall zur Protokollberichtigung Ein Wohnungseigentümer moniert den Inhalt des Versammlungsprotokolls und verlangt Berichtigung. Er erhebt Feststellungsklage. Das LG Frankfurt (ZMR 2018, 635) meint, dass diesem Antrag bereits das Feststellungsinteresse fehlt. Die Entscheidung zur Protokollberichtigung Wenn die Niederschrift nach Ansicht eines Wohnungseigentümers Fehler aufweist, darf der Wohnungseigentümer nicht Feststellungklage erheben, sondern nur Leistungsklage in Form der „Protokollberichtigungsklage“. Diese richtet sich gegen die Unterzeichner des Protokolls. Das Landgericht verweist zur Begründung auf den Kommentar Bärmann, WEG, 13. Auflage, § 46 Rn. 23. Danach kann jeder Wohnungseigentümer Klage auf Berichtigung gegen diejenige Person, die das Protokoll unterschrieben hat, erheben. Das sah der […]
15. Juli 2018

Sondernutzungsrechtsänderung

Der Fall zur Sondernutzungsrechtsänderung Die Klägerin ist eine Wohnungseigentümergemeinschaft, deren Mitglied die Beklagte ist. In der von der Stadt im Jahre 2004 erteilten Baugenehmigung ist vorgesehen, die an der Straße gelegenen Stellplätze parallel zum Gebäude zu errichten, unter anderem auf der Fläche vor der Wohnung der Beklagten. Davon abweichend wurden die Stellplätze in einem rechten Winkel zu dem Gebäude ausgerichtet. Vor der Wohnung der Beklagten befindet sich eine abgezäunte Terrassen- und Gartenfläche. In der Gemeinschaftsordnung wird dem jeweiligen Eigentümer der Wohnung der Beklagten ein entsprechendes unentgeltliches Sondernutzungsrecht an dieser Fläche eingeräumt, welches in das Grundbuch eingetragen wurde. Die Stadt, die […]
8. Juli 2018

Instandsetzungspflicht der Wohnungseigentümer

1. Ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung Der BGH äußert sich in seiner Entscheidung vom 04.05.2018 (V ZR 203/17) erneut zu der Verpflichtung der Wohnungseigentümer, im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungsmaßnahmen durchzuführen. Der Fall ergibt sich aus dem Beitrag »Beschlussersetzung durch das Wohnungseigentumsgericht«. Bei der Entscheidung über durchzuführende Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungsmaßnahmen steht den Eigentümern grundsätzlich ein Gestaltungsspielraum zu. Sie müssen auch auf die Leistungsfähigkeit der Miteigentümer Rücksicht nehmen und sie sind berechtigt, Kosten und Nutzen einer Maßnahme abzuwägen und nicht zwingend erforderliche Maßnahmen zurückzustellen. Ist aber die sofortige Instandsetzung zwingend erforderlich, so reduziert sich das Ermessen der Wohnungseigentümer auf Null: Nur die […]
6. Juli 2018

Beschlussersetzung durch das Wohnungseigentumsgericht

1. Klage auf Zustimmung zur Beschlussantrag ist regelmäßig Antrag auf Beschlussersetzung Der V. Senat des BGH (Urteil vom 04.05.2018, V ZR 203/17) ändert seine Rechtsprechung und entscheidet: Ein auf Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer zu einem Beschlussantrag (oder auf Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer zur Durchführung einer bestimmten Maßnahme) gerichteter Klageantrag ist regelmäßig als Antrag auf gerichtliche Beschlussersetzung auszulegen. Bei der Entscheidung über eine Beschlussersetzungsklage kommt es nach allgemein prozessrechtlichen Regeln darauf an, ob der geltend gemachte Anspruch im Zeitpunkt der letzten mündlichen Tatsachenverhandlung besteht; ob bereits bei der Ablehnung des Beschlussantrags eine Handlungspflicht der Wohnungseigentümer bestand, ist für dieses Klageziel unerheblich. […]
17. Juni 2018

Selbstbeteiligung bei Leitungswasserschäden

Selbstbeteiligung zur Senkung der Versicherungsprämie In der Gebäudeleitungswasserversicherung ist es nicht unüblich, eine Selbstbeteiligung des Versicherungsnehmers zu vereinbaren. Hintergrund ist regelmäßig, die Versicherungsprämie zu senken oder eine anstehende Erhöhung aufzufangen. Die spannende Frage im Wohnungseigentum ist, wie mit der Selbstbeteiligung umgegangen wird, wenn Schäden im Sondereigentum reguliert werden. Der Fall beim AG Lemgo (Selbstbeteiligung) In einer Wohnungseigentümergemeinschaft besteht eine Wohngebäudeversicherung, die – wie üblich – sowohl das Gemeinschafts- als auch das Sondereigentum an den Wohnungen umfasst. Die vereinbarte Selbstbeteiligung beträgt 2.000 Euro je Schadensfall. Nachdem sich Leitungswasserschäden gehäuft haben, beschlossen die Wohnungseigentümer mehrheitlich, dass die Kosten der Selbstbeteiligung bei Wasserschäden […]
1. Juni 2018

Heizkostenabrechnung beim Nutzerwechsel im Wohnungseigentum

1. Problemstellung Nutzerwechsel Es geht um die Beantwortung der Frage, wie im Rahmen einer Jahreshausgeldabrechnung (Einzelabrechnung) bezüglich der Heizkosten mit einem Nutzerwechsel umzugehen ist. Die Frage stellt sich sowohl beim Mieter- als auch beim Eigentümerwechsel. 2. Rechtsgrundlage Heizkostenabrechnung Rechtsgrundlage für die Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung bei einem Nutzerwechsel ist § 9b HeizkV. Sie lautet: § 9b Kostenaufteilung bei Nutzerwechsel (1) Bei Nutzerwechsel innerhalb eines Abrechnungszeitraumes hat der Gebäudeeigentümer eine Ablesung der Ausstattung zur Verbrauchserfassung der vom Wechsel betroffenen Räume (Zwischenablesung) vorzunehmen. (2) Die nach dem erfassten Verbrauch zu verteilenden Kosten sind auf der Grundlage der Zwischenablesung, die übrigen Kosten des Wärmeverbrauchs auf […]
1. Juni 2018

Haftung und Fälligkeit bezüglich der Sonderumlage

1. Problemstellung Eine Wohnungseigentümergemeinschaft beschließt eine Sonderumlage, ohne deren Fälligkeit festzulegen. Danach findet ein Eigentümerwechsel statt. Nach der Umschreibung im Grundbuch ruft der Verwalter die Sonderumlage ab. Der Erwerber steht auf dem Standpunkt, dass der Veräußerer die Sonderumlage zu zahlen hat, weil der Beschluss vor seinem Erwerb erfolgt ist. Es geht also um die Haftung für eine Sonderumlage und deren Fälligkeit. 2. BGH zur Haftung beim Eigentumswechsel und zur Fälligkeit der Sonderumlage Der BGH hatte es bis dahin offen gelassen, ob der Erwerber auch Beitragsleistungen schuldet, die noch vor dem Eigentumswechsel beschlossen, aber erst für einen danach liegenden Zeitpunkt fällig […]
31. Mai 2018

Die Rechte des Zweiterwerbers in der Wohnungseigentümerversammlung

1. Problemstellung In diesem Beitrag wird die Frage untersucht, welche Rechte ein noch nicht im Grundbuch eingetragener Zweiterwerber in der Wohnungseigentümerversammlung hat, und wie der Wohnungseigentumsverwalter bei einem bekannten (anstehenden) Eigentümerwechsel vorgehen kann.[Fußnote 1] Zweitwerber ist, wer sein Wohnungseigentum (das folgende gilt gleichermaßen für das Teileigentum) von einem werdenden Wohnungseigentümer oder von einem bereits im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer erwirbt.[Fußnote 2] Auf ihn finden die Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes vor seiner Eigentumsumschreibung grundsätzlich keine Anwendung. Erst die Umschreibung des Eigentums im Grundbuch führt hier zur Mitgliedschaft in der Wohnungseigentümergemeinschaft.[Fußnote 3] 2. Die Rechtsstellung des Zweiterwerbers vor der Umschreibung des Eigentums im Grundbuch Von […]

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