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29. April 2019

Vollmachtsnachweis und Zurückweisungsrecht

Wohnungseigentümerversammlung – Vollmachtsnachweis und Zurückweisungsrecht Das LG Lüneburg[Fußnote 1] beschäftigt sich mit der Frage, wie man eine Vollmacht in der Eigentümerversammlung vorzulegen hat. Ein Wohnungseigentümer verlangte vom Versammlungsleiter die Vorlage der schriftlichen Vertretungsvollmachten. Dieser verweigerte die Vorlage mit dem Hinweis, dass diese im Hause vorlägen, er sie aber nicht holen werde. Das LG meinte, dass in der Versammlung nicht vorgelegte Vollmachten auch nicht zu berücksichtigen seien; ob sie wirksam erteilt worden seien, sei nicht relevant. Das LG verneinte deshalb die Beschlussfähigkeit der Versammlung. Zur Vollmachtsvorlage führt das LG aus: Rechtlich ist jeder Eigentümer berechtigt, zu jeder Zeit Einsicht in die Originalvollmachten zu […]
15. April 2019

Beschluss zur Abweichung von der Heizkostenverordnung

Der Fall zum Beschluss über eine von der Heizkostenverordnung abweichende Kostenverteilung In der Eigentümerversammlung vom 22. März 2016 kam es zwischen den Wohnungseigentümern zu einer Diskussion über die Richtigkeit der Heizkostenabrechnung der Firma i., da auf zwei Wohneinheiten ein vergleichsweise hoher Anteil der Heizkosten entfiel. Daraufhin beschlossen die Eigentümer, einen Sachverständigen für Heizungstechnik mit der Ermittlung der Ursachen zu beauftragen. Weiterhin wurde beschlossen: „Sofern sich keine verwertbaren Erkenntnisse durch den Sachverständigen ergeben, die sich auf die Heizkostenabrechnung auswirken, soll die Abrechnung für 2015 nach Wohnfläche erfolgen. Es werden Kosten von € 18.236,67 zugrunde gelegt.“ Mit Schreiben vom 22. Juni 2016 […]
13. April 2019

Änderung der Zweckbestimmung im Wohnungseigentum bedarf auch bei einer Öffnungsklausel der Zustimmung aller Eigentümer

1. Der Fall zur Änderung der Zweckbestimmung Die Klägerin ist Eigentümerin einer Wohnung, die Beklagten sind die übrigen Wohnungseigentümer. Die Gemeinschaft besteht aus acht Wohnungseigentümern. Die Teilungserklärung enthält eine Regelung, wonach den Wohnungseigentümern auch die kurzzeitige Vermietung ihrer Wohnungen (z.B. an Feriengäste) gestattet ist. Eine sogenannte Öffnungsklausel sieht vor, dass die Teilungserklärung mit einer Mehrheit von 75 % aller Miteigentumsanteile geändert werden kann. Mit einer solchen Mehrheit beschlossen die Wohnungseigentümer in einer Eigentümerversammlung, die Teilungserklärung dahingehend zu ändern, dass die Überlassung einer Wohnung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste, vor Ort befristet Tätige oder andere Mieter mit Unterkunftsbedürfnissen von kurzer […]
31. März 2019

Terrassenvergrößerung als bauliche Veränderung

Terrassenvergrößerung regelmäßig bauliche Veränderung Das AG München (Urteil vom 29.08.2019, 485 C 5290/18 WEG) verurteilte einen Wohnungseigentümer (ein beklagtes Ehepaar), die Terrasse ihrer Wohnung auf das sich aus dem Grundrissplan ergebende Ausmaß zurückzubauen. Die Entscheidung ist nach Zurückweisung der Berufung vom 24.01.2019 rechtskräftig). Der Fall zur Terrassenvergrößerung Das beklagte Ehepaar ist als Eigentümer einer Erdgeschosswohnung Mitglied der klagenden Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Wohnung verfügt über eine Terrasse, an der den Beklagten ein Sondernutzungsrecht zusteht. Die Terrassengröße beträgt nach dem Grundrissplan 5,53 m². Die Beklagten verdoppelten im Frühjahr 2015 die Terrassengröße auf 12 m². In der Eigentümerversammlung vom 06.06.2016 wurde mehrheitlich beschlossen im […]
9. Februar 2019

Gemeinschaftsbezogene Rechte und Pflichten – Ausübungsbefugnis des Verbands

1. Gemeinschaftsbezogene Rechte  10 Abs. 6 Satz 3 WEG behandelt die Frage, was bei Rechten gilt, die die Wohnungseigentümer als Miteigentümer des gemeinschaftlichen Eigentums haben und bei Pflichten, die auf allen Wohnungseigentümern als Miteigentümer des gemeinschaftlichen Eigentums ruhen. Dabei unterscheidet das Gesetz zwischen gemeinschaftsbezogenen Rechten und Pflichten und solchen Rechten und Pflichten, die lediglich gemeinschaftlich geltend gemacht werden können oder zu erfüllen sind (Ausübungsbefugnis). Mithin muss dann, wenn es um das gemeinschaftliche Eigentum und auf dieses bezogene Rechte und Pflichten geht, geklärt werden, ob ein Recht gemeinschaftsbezogen ist. Das hat sich in der Praxis bei der Anwendung des WEG zu […]
5. Januar 2019

Rauchwarnmelder

Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer zum Einbau und zur Wartung von Rauchwarnmeldern Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass Wohnungseigentümer bei Bestehen einer entsprechenden landesrechtlichen Pflicht (hier konkret in NRW) den (zwingenden) Einbau und die Wartung von Rauchwarnmeldern durch die Gemeinschaft in allen Wohnungen wirksam beschließen können. Das gilt auch dann, wenn dadurch Wohnungen einbezogen werden, in denen Eigentümer bereits Rauchwarnmelder angebracht haben. Die Beschlusskompetenz umfasst auch die Entscheidung über eine regelmäßige Kontrolle und Wartung der Rauchwarnmelder. Nach § 49 Abs. 7 Satz 4 BauO NRW (alte Fassung!) hat zwar der unmittelbare Besitzer und nicht der Eigentümer die Betriebsbereitschaft sicherzustellen. Das hindert […]
27. Dezember 2018

Vermieterstellung bei Übertragung eines Miteigentumsanteils

Vermieten Miteigentümer ihr Sondereigentum, stellt sich die Frage, ob sich etwas an der Vermieterstellung ändert, wenn ein Miteigentümer seinen Miteigentumsanteil an den anderen Miteigentümer überträgt. Mit dieser Frage befasste sich das Kammergericht Berlin in seiner Entscheidung vom 08.10.2018 (GE 2018, 1458). Das Kammergericht kommt zu dem überraschenden Ergebnis, dass sich in diesem Fall nichts an der ursprünglichen Vermieterstellung ändert. § 566 BGB sei nicht einschlägig. Denn diese  Vorschrift solle dem Mieter lediglich sein vertragliches Recht zum Besitz gegenüber einem Erwerber sichern. Dessen bedürfe es aber nicht, wenn der Erwerber eines Miteigentumsanteils schon zuvor aus dem Mietvertrag verpflichtet war. Die praktische […]
23. November 2018

Gewerbliche Tätigkeit erlaubt Imbiss und Würstchenbude

Gewerbliche Tätigkeit erlaubt Imbiss und Würstchenbude Das LG Berlin[Fußnote 1] hat entschieden: Die Zweckbestimmung erlaubt den Betrieb eines Imbisses bzw. einer Wurstbude, wenn die Teilungserklärung die gewerbliche Betätigung erlaubt. Auch die Anbringung einer Werbetafel an der Außenfassade ist jedenfalls dann zulässig, wenn der Verwalter nach der Teilungserklärung befugt ist, eine Genehmigung dafür zu erteilen und diese erteilt hat. Der Fall zur gewerblichen Tätigkeit Der Eigentümer einer Sondereigentumseinheit, für die die Teilungserklärung eine Nutzung als »Wohnungs- und Teileigentum« erlaubt, betreibt in seiner Einheit einen Imbiss und Wurstwarenverkauf. Im Bereich des EG und des 1. OG hat er nach Genehmigung durch den Verwalter […]
28. Oktober 2018

Baumaßnahme im Wohnungseigentum – Verschattungsanlage

Der Fall zur Baumaßnahme Verschattungsanlage Der BGH hat sich in seiner Entscheidung vom 20.07.2018 (V ZR 56/17)[Fußnote 1] grundlegend zu Baumaßnahmen im Wohnungseigentum geäußert. Dabei hat er die bisherige Rechtsprechung ausdrücklich bestätigt. Der Senat hat aber auch neue Gesichtspunkte in der Entscheidung angesprochen. Weil es zum Verständnis der Entscheidung hilfreich ist, hier zunächst der vollständige Sachverhalt:[Fußnote 2] Die Parteien sind Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Zu der in Brandenburg gelegenen Anlage gehört, soweit hier von Interesse, ein Mehrfamilienhaus. Die Kläger sind Sondereigentümer der Wohneinheit Nr. 2, die Beklagten sind Sondereigentümer der Einheiten Nr. 1, Nr. 3 und Nr. 4. Unter Nr. 5 der […]
21. Oktober 2018

Änderung des Verteilungsschlüssels durch Mehrheitsbeschluss

1. Voraussetzungen für die Änderung des Verteilungsschlüssels durch Mehrheitsbeschluss Die Wirksamkeit eines Mehrheitsbeschlusses zur Änderung des Kostenverteilungsschlüssels setzt voraus, dass die Wohnungseigentümer die entsprechende Kompetenz besitzen, die sich entweder aus dem Gesetz oder aus einer Vereinbarung (Öffnungsklausel) ergeben kann (§ 10 Abs. 2 Satz 2 WEG).[Fußnote 1] Liegt die erforderliche Kompetenzzuweisung nicht vor, ist ein dennoch gefasster Beschluss nichtig.[Fußnote 2] Eine wirksame Änderung des geltenden Verteilungsschlüssels gemäß § 16 Abs. 3 WEG setzt voraus, dass aus dem Beschluss hinreichend konkret hervorgeht, dass die Wohnungseigentümer das Bewusstsein hatten, eine Änderung der bisherigen Kostenverteilung für künftige Abrechnungen zu beschließen (Transparenzgebot).[Fußnote 3] 2. Der […]