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3. August 2019

Nutzung des Treppenhauses

Nutzung des Treppenhauses im Wohnungseigentum Oftmals entsteht in Eigentümergemeinschaften Streit, wenn einzelne Wohnungseigentümer Pflanzen und andere Gegenstände im Treppenhaus aufstellen. Inwieweit das zulässig ist, ist nach wie vor streitig. Ein Wohnungseigentümer nimmt Miteigentümer – offenbar auf Unterlassung – in Anspruch und scheitert damit beim LG Frankfurt am Main. Pflanzen im Treppenhaus – der Fall Im Treppenhaus wurden an verschiedenen Stellen (nahe den zur Außenseite liegenden Fenstern, auf und vor dort befindlichen Absätzen sowie vereinzelt vor Wohnungseingangstüren) Pflanzen sowie dazugehörige Töpfe bzw. Metallständer für Töpfe und andere Dekorationsgegenstände abgestellt.[Fußnote 1] Vorrangige Regelungen, durch Beschluss oder Vereinbarung, existieren […] nicht.[Fußnote 2] Die […]
3. August 2019

Sozialverbindlichkeiten und Haftung

Verband ist Schuldner von Sozialverbindlichkeiten Ein Wohnungseigentümer haftet nicht für Sozialverbindlichkeiten des Verbands. § 10 Abs. 8 Satz 1 WEG scheidet als Anspruchsgrundlage für Sozialverbindlichkeiten aus, so der BGH in seiner Entscheidung vom 26.10.2018 (V ZR 279/17). Versicherungsprämie als Sozialverbindlichkeiten – der Fall Die Gemeinschaft besteht aus zwei Wohnungseigentümern. Der Kläger ist Inhaber eines Miteigentumsanteils von 8 %, die Beklagte GbR hält 92% der Miteigentumsanteile. Das Stimmrecht richtet sich nach Miteigentumsanteilen. Ein Verwalter ist nicht bestellt, ein Gemeinschaftskonto (mit ausreichender Deckung) existiert nicht. Wirtschaftsplan und Jahresabrechnungen wurden nicht erstellt. Im Herbst 2009 wurde eine fällige Versicherungsprämie für die Haus- und Gebäudeversicherung […]
14. Juli 2019

Fortgeltung des beschlossenen Wirtschaftsplans

Fortgeltung des beschlossenen Wirtschaftsplans – worum geht es? Der BGH entscheidet mit Urteil vom 14.12.2018 die Streitfrage, ob und unter welchen Voraussetzungen die Wohnungseigentümer die Fortgeltung eines beschlossenen Wirtschaftsplans beschließen dürfen. Er bestätigt die herrschende Meinung, die schon bisher die Auffassung vertreten hat, dass für den Beschluss zur Fortgeltung eines konkreten Wirtschaftsplans Beschlusskompetenz besteht. Der Fall zur Fortgeltung des Wirtschaftsplans Auf der Wohnungseigentümerversammlung vom 12. August 2014 wurde mehrheitlich folgender Beschluss gefasst: „Der Verwalter stellt den Antrag, den Gesamtwirtschaftsplan 2015 zu genehmigen, der so lange Gültigkeit hat, bis über einen neuen Wirtschaftsplan beschlossen wird.“ Der Kläger begehrt die Feststellung, dass dieser Beschluss […]
13. Juli 2019

Abstimmungsverfahren bei der Verwalterwahl

1. Abstimmungsverfahren Die Wahl des Abstimmungsverfahrens bei Beschlüssen der Wohnungseigentümer obliegt dem Versammlungsleiter, sofern durch die Gemeinschaftsordnung oder durch einfachen Geschäftsordnungsbeschluss der Wohnungseigentümer keine Festlegung erfolgt ist.[Fußnote 1] Ihm obliegt insbesondere auch die Festlegung der Reihenfolge und des Wahlverfahrens.[Fußnote 2] Dazu muss sich der Versammlungsleiter dann ausreichend Gedanken machen, wie der Fall einer Verwalterwahl zeigt. 2. Verwalterwahl und Abstimmungsverfahren – der Fall Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Das Stimmrecht bestimmt sich nach den Miteigentumsanteilen. Stimmenthaltungen gelten als nicht abgegebene Stimme, sie werden mithin bei der Feststellung der Stimmenmehrheit nicht mitgerechnet.[Fußnote 3] In der Versammlung waren Wohnungseigentümer mit insgesamt 935,35/1.000 Miteigentumsanteilen anwesend oder […]
23. Juni 2019

Vertragsstrafe

Der Fall zur Vertragsstrafe Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Gemeinschaftsordnung sieht vor, dass ein Wohnungseigentümer nur mit Zustimmung des Verwalters zur Vermietung berechtigt ist. Die Eigentümer fassen folgenden (Vertragsstrafe-)Beschuss: »Miteigentümer, die ohne die erforderliche Zustimmung der Verwalterin einen Mietvertrag über eine Wohnung abschließen (…), sind verpflichtet, der Gemeinschaft einen Ausgleichsbetrag in Höhe von 500 € zu zahlen. Die Zahlungspflicht erhöht sich auf mindestens 2.000 € und höchstens 4.000 € für jeden angefangenen Monat der Gebrauchsüberlassung, wenn ein wichtiger Grund für die Versagung der Zustimmung vorlag.« Gestützt auf die Behauptung, der Beklagte habe seine Wohnung in sechs Fällen ohne Zustimmung […]
15. Juni 2019

Kostenerstattungsanspruch?

Kein Kostenerstattungsanspruch für irrtümliche Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums durch einen Wohnungseigentümer Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden[Fußnote 1], dass ein Wohnungseigentümer, der die Fenster seiner Wohnung in der irrigen Annahme erneuert hat, dies sei seine Aufgabe und nicht gemeinschaftliche Aufgabe der Wohnungseigentümer, keinen Anspruch auf Kostenersatz (also keinen Kostenerstattungsanspruch) hat. Sachverhalt zum Kostenerstattungsanspruch Der Kläger ist Mitglied der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Wohnanlage besteht aus 212 Wohnungen. Der Kläger ließ 2005 in seiner Wohnung die einfach verglasten Holzfenster aus dem Jahr 1972 durch Kunststofffenster mit Dreifachisolierglas ersetzen. Schon vorher hatten viele Wohnungseigentümer ihre Wohnungen mit modernen Kunststofffenstern ausgestattet. Die Wohnungseigentümer gingen […]
10. Juni 2019

Verwaltungsbeirat

1. Aufgaben des Verwaltungsbeirats Das WEG regelt vor allem in § 29 die Aufgaben und Befugnisse des (fakultativen)[Fußnote 1] Verwaltungsbeirats. Die im Gesetz beschriebenen Aufgaben und Befugnisse sind nicht sehr umfassend. Das hat dazu geführt, dass sich Rechtsprechung und Literatur mit den Aufgaben und Befugnissen auseinandergesetzt haben. Vieles ist aber – wie so oft – nicht beantwortet und manches ist auch durchaus streitig. Wir haben für die von uns verwalteten Eigentümergemeinschaften eine Broschüre entwickelt, die die Stellung und Aufgaben des Verwaltungsbeirats näher beschreibt.[Fußnote 2] Der BGH hat in seiner Entscheidung vom 23.02.2018[Fußnote 3] ganz nebenbei Ausführungen zum Verwaltungsbeirat gemacht: Aus den in § 29 […]
8. Juni 2019

Wohnungsnutzung

1. Tageweise Unterbringung – Wohnungsnutzung? Die tageweise Unterbringung von wohnungslosen Personen in einer Gemeinschaftsunterkunft zur Vermeidung von Obdachlosigkeit ist in der Regel nicht als eine zu Wohnzwecken dienende Nutzung (Wohnungsnutzung), sondern als heimähnliche Unterbringung anzusehen, die grundsätzlich in Teileigentumseinheiten erfolgen kann. 2. Tageweise Unterbringung im Laden? Der Beklagte ist Mitglied der klagenden Wohnungseigentümergemeinschaft. In der Teilungserklärung vom 11. Juli 1984 sind seine Teileigentumseinheiten Nr. 2 und 3 als „Laden“ bezeichnet, bestehend aus jeweils vier Ladenräumen, zwei Fluren und einem Bad. Darin betreibt eine gewerbliche Mieterin eine Einrichtung zur Vermeidung von Obdachlosigkeit. Hierbei werden Obdachlose auf der Grundlage eines Vertrags mit […]
8. Juni 2019

Charakter und diesen prägende örtliche Verhältnisse

1. Zulässige Nutzung von Wohnungs- und Teileigentum Hält sich die Nutzung von Wohnungs- oder Teileigentum im Rahmen der Zweckbestimmung, kann sich die Unzulässigkeit der Nutzung nicht aus dem Charakter der Anlage und den sie prägenden örtlichen Verhältnissen ergeben, so der BGH.[Fußnote 1] 2. Sachverhalt zum Charakter und den prägenden örtlichen Verhältnissen Die Zweckbestimmung eines Teileigentums lautet »Laden«. Darin betreibt eine gewerbliche Mieterin eine Einrichtung zur Vermeidung von Obdachlosigkeit. Hierbei werden Obdachlose auf der Grundlage eines Vertrags mit dem Bezirksamt tageweise untergebracht und betreut, wobei sich in der Regel zwei Personen einen Raum teilen. Die Räume sind nicht abschließbar und können […]
3. Juni 2019

Kostenverteilungsschlüssel – Anspruch auf Änderung

1. Der Fall zum Anspruch auf Abänderung des Kostenverteilungsschlüssels Die Parteien sind Mitglieder einer Wohnungseigentumsanlage mit Wohn und Teileigentum. Den Klägern gehört die Teileigentumseinheit Nr. 16 (Büroraum mit dazu gehörigem Tiefgaragenstellplatz), die sie zu Wohnzwecken vermietet haben. Die Bewirtschaftungskosten (= Verwaltungskosten, die Betriebskosten, Kosten für Instandsetzung und Instandhaltung einschließlich Rücklagen) werden nach der Gemeinschaftsordnung nach Miteigentumsanteilen umgelegt. Die Einheit der Kläger umfasst rund 9 % der Wohn- und etwas über 10 % der Nutzfläche, während ihr Miteigentumsanteil rund 17,5 % beträgt. Daraus ergibt sich gegenüber einer Umlage nach Wohn- oder Nutzflächenanteilen eine Mehrbelastung bei den umzulegenden Kosten von rund 94 […]