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15. Juni 2019

Kostenerstattungsanspruch?

Kein Kostenerstattungsanspruch für irrtümliche Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums durch einen Wohnungseigentümer Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden[Fußnote 1], dass ein Wohnungseigentümer, der die Fenster seiner Wohnung in der irrigen Annahme erneuert hat, dies sei seine Aufgabe und nicht gemeinschaftliche Aufgabe der Wohnungseigentümer, keinen Anspruch auf Kostenersatz (also keinen Kostenerstattungsanspruch) hat. Sachverhalt zum Kostenerstattungsanspruch Der Kläger ist Mitglied der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Wohnanlage besteht aus 212 Wohnungen. Der Kläger ließ 2005 in seiner Wohnung die einfach verglasten Holzfenster aus dem Jahr 1972 durch Kunststofffenster mit Dreifachisolierglas ersetzen. Schon vorher hatten viele Wohnungseigentümer ihre Wohnungen mit modernen Kunststofffenstern ausgestattet. Die Wohnungseigentümer gingen […]
10. Juni 2019

Verwaltungsbeirat

1. Aufgaben des Verwaltungsbeirats Das WEG regelt vor allem in § 29 die Aufgaben und Befugnisse des (fakultativen)[Fußnote 1] Verwaltungsbeirats. Die im Gesetz beschriebenen Aufgaben und Befugnisse sind nicht sehr umfassend. Das hat dazu geführt, dass sich Rechtsprechung und Literatur mit den Aufgaben und Befugnissen auseinandergesetzt haben. Vieles ist aber – wie so oft – nicht beantwortet und manches ist auch durchaus streitig. Wir haben für die von uns verwalteten Eigentümergemeinschaften eine Broschüre entwickelt, die die Stellung und Aufgaben des Verwaltungsbeirats näher beschreibt.[Fußnote 2] Der BGH hat in seiner Entscheidung vom 23.02.2018[Fußnote 3] ganz nebenbei Ausführungen zum Verwaltungsbeirat gemacht: Aus den in § 29 […]
8. Juni 2019

Wohnungsnutzung

1. Tageweise Unterbringung – Wohnungsnutzung? Die tageweise Unterbringung von wohnungslosen Personen in einer Gemeinschaftsunterkunft zur Vermeidung von Obdachlosigkeit ist in der Regel nicht als eine zu Wohnzwecken dienende Nutzung (Wohnungsnutzung), sondern als heimähnliche Unterbringung anzusehen, die grundsätzlich in Teileigentumseinheiten erfolgen kann. 2. Tageweise Unterbringung im Laden? Der Beklagte ist Mitglied der klagenden Wohnungseigentümergemeinschaft. In der Teilungserklärung vom 11. Juli 1984 sind seine Teileigentumseinheiten Nr. 2 und 3 als „Laden“ bezeichnet, bestehend aus jeweils vier Ladenräumen, zwei Fluren und einem Bad. Darin betreibt eine gewerbliche Mieterin eine Einrichtung zur Vermeidung von Obdachlosigkeit. Hierbei werden Obdachlose auf der Grundlage eines Vertrags mit […]
8. Juni 2019

Charakter und diesen prägende örtliche Verhältnisse

1. Zulässige Nutzung von Wohnungs- und Teileigentum Hält sich die Nutzung von Wohnungs- oder Teileigentum im Rahmen der Zweckbestimmung, kann sich die Unzulässigkeit der Nutzung nicht aus dem Charakter der Anlage und den sie prägenden örtlichen Verhältnissen ergeben, so der BGH.[Fußnote 1] 2. Sachverhalt zum Charakter und den prägenden örtlichen Verhältnissen Die Zweckbestimmung eines Teileigentums lautet »Laden«. Darin betreibt eine gewerbliche Mieterin eine Einrichtung zur Vermeidung von Obdachlosigkeit. Hierbei werden Obdachlose auf der Grundlage eines Vertrags mit dem Bezirksamt tageweise untergebracht und betreut, wobei sich in der Regel zwei Personen einen Raum teilen. Die Räume sind nicht abschließbar und können […]
3. Juni 2019

Kostenverteilungsschlüssel – Anspruch auf Änderung

1. Der Fall zum Anspruch auf Abänderung des Kostenverteilungsschlüssels Die Parteien sind Mitglieder einer Wohnungseigentumsanlage mit Wohn und Teileigentum. Den Klägern gehört die Teileigentumseinheit Nr. 16 (Büroraum mit dazu gehörigem Tiefgaragenstellplatz), die sie zu Wohnzwecken vermietet haben. Die Bewirtschaftungskosten (= Verwaltungskosten, die Betriebskosten, Kosten für Instandsetzung und Instandhaltung einschließlich Rücklagen) werden nach der Gemeinschaftsordnung nach Miteigentumsanteilen umgelegt. Die Einheit der Kläger umfasst rund 9 % der Wohn- und etwas über 10 % der Nutzfläche, während ihr Miteigentumsanteil rund 17,5 % beträgt. Daraus ergibt sich gegenüber einer Umlage nach Wohn- oder Nutzflächenanteilen eine Mehrbelastung bei den umzulegenden Kosten von rund 94 […]
26. Mai 2019

Minijobber im Wohnungseigentum

Minijobber für den Winterdienst In einem Beschlussanfechtungsverfahren streiten die Wohnungseigentümer darüber, ob ein Beschluss, den Winterdienst anstatt von Fremdfirmen durch die Einstellung von Minijobbern durchführen zu lassen, ordnungsmäßiger Verwaltung genügt. Ausreichende Informiertheit der Wohnungseigentümer über Risiken des Minijobs notwendig Das LG Frankfurt/Main hob einen Mehrheitsbeschluss mit Urteil vom 15.03.2018[Fußnote 1] auf. Es stellte fest, dass die Einstellung von Minijobbern allenfalls dann ordnungsgemäß ist, wenn die Wohnungseigentümer über damit verbundene Risiken hinreichend informiert worden sind. Das Gericht vertritt mit der herrschenden Meinung die Auffassung, dass Wohnungseigentümer Entscheidungen grundsätzlich aufgrund ausreichender Information treffen müssen, andernfalls ist eine Entscheidung nicht sachgerecht, mithin fehlerhaft. […]
26. Mai 2019

Selbständiges Beweisverfahren – Vorbefassung

1. Der Fall zum selbständigen Beweisverfahren eines Wohnungseigentümers gegen die übrigen Wohnungseigentümer Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Über der Wohnung der Antragsteller befindet sich das Dachgeschoss. Dieses wurde in Umsetzung der Teilungserklärung nachträglich ausgebaut. Vom Bauträger beauftragte Messungen kamen hinsichtlich der Frage, ob bei dem Ausbau die Anforderungen an die Trittschalldämmung eingehalten wurden, zu unterschiedlichen Ergebnissen. Auf einer außerordentlichen Eigentümerversammlung wurde der von den Antragstellern eingebrachte Antrag, den Bauträger wegen etwaiger Mängel des Dachgeschossausbaus in Anspruch zu nehmen, abgelehnt. Der weitere Antrag, zur Vorbereitung dieser Ansprüche ein Gutachten zu Schallschutzmängeln einzuholen, wurde nicht zur Abstimmung gebracht. Nunmehr begehren die Antragsteller […]
24. Mai 2019

Schadenersatzansprüche bei fehlerhafter Beschlussdurchführung

1. Fehlerhafte Beschlussdurchführung – der Fall Die Klägerin ist Mitglied der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft. Ihre Einheit im Erdgeschoss des Hauses wies Feuchtigkeitsmängel auf. Daher wurden auf der Grundlage entsprechender Beschlüsse Sanierungsarbeiten im Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums vorgenommen. Weil die Feuchtigkeit auch nach Abschluss der Arbeiten fortbestand, leitete die Beklagte ein selbständiges Beweisverfahren gegen die bauausführende Firma sowie die Architektin ein. Dem in diesem Verfahren eingeholten Sachverständigengutachten zufolge ist die Sanierung, insbesondere die Abdichtung des Mauerwerks im Erdgeschoss, nicht fachgerecht durchgeführt worden, weshalb eine Reihe von Sanierungsmaßnahmen empfohlen wurde. Vor deren Durchführung verursachte im Dezember 2008 ein Mieter einer anderen Wohnung einen […]
21. Mai 2019

Beschlusskompetenz – Was ist erlaubt?

Beschlusskompetenz aufgrund einer Öffnungsklausel Der BGH befasst sich in seiner Entscheidung vom 12.04.2019 (V ZR 112/18) erneut mit der Beschlusskompetenz aufgrund einer vereinbarten Öffnungsklausel. Der Senat stellt fest: a) Beschlüsse, die auf der Grundlage einer allgemeinen Öffnungsklausel mit der erforderlichen Mehrheit gefasst werden, sind im Allgemeinen nur insoweit materiell überprüfbar, als das „Ob“ und das „Wie“ der Änderung nicht willkürlich sein dürfen; einer weiterreichenden Kontrolle unterliegen dagegen Beschlussgegenstände, die unverzichtbare oder unentziehbare, aber verzichtbare („mehrheitsfeste“) Rechte der Sondereigentümer betreffen. b) Zu den unentziehbaren, aber verzichtbaren („mehrheitsfesten“) Rechten eines Sondereigentümers gehört die Zweckbestimmung seines Wohnungs- oder Teileigentums; sie darf durch einen auf der […]
21. Mai 2019

Abschied vom »schwebend unwirksamen Beschluss« im Wohnungseigentumsrecht?

Das Obiter Dictum zum schwebend unwirksamen Beschluss Der BGH hat sich in seiner Entscheidung vom 12.04.2019 (V ZR 112/18[Fußnote 1]) in einem »obiter dictum«[Fußnote 2] mit der Frage befasst, ob es im Wohnungseigentumsrecht einen Beschluss geben kann, der schwebend unwirksam ist und erst mit der Zustimmung von »Betroffenen« wirksam wird. So hatte der V. Senat in der Entscheidung vom 10.10.2014 (V ZR 315/13) den schwebend unwirksamen Beschluss als (ganz natürliche) Möglichkeit gesehen: Einem Sondernutzungsberechtigten waren aufgrund eines Mehrheitsbeschlusses (legitimiert durch eine allgemeine Öffnungsklausel) entgegen der Regelung der Teilungserklärung die künftige Instandhaltung in Gestalt von Gartenpflege und Reinigungsarbeiten und deren Kosten auferlegt […]